Questão 749830

• Banca: PUC-PR
• Órgão: TJ-MS
• Ano: 2012
• Provas: PUC-PR - 2012 - TJ-MS - Juiz
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Direito das Coisas / Direitos Reais

A construtora Y adquire terreno urbano para fins de edificação de prédio de apartamentos. Assim, leva a efeito a incorporação imobiliária e toma financiamento junto ao Banco X, de modo a permitir a edificação. Institui em favor do Banco X dupla garantia, que consiste na hipoteca do terreno e na alienação fiduciária dos créditos. Todas as unidades autônomas, três anos depois, já são objeto de compromissos de compra e venda com os adquirentes dos apartamentos. Ocorre que a construtora não paga o financiamento e o banco é negligente no que tange ao exercício de seus direitos frente à cessão fiduciária dos créditos. Ao fim e ao cabo, o Banco X decide excutir a hipoteca, promovendo a penhora do terreno e da totalidade da edificação, em sede de execução de título extrajudicial que tem no polo passivo apenas a incorporadora. O edifício já está, a essa altura, pronto, tendo a posse sobre as unidades autônomas sido entregue aos promitentes compradores.

Diante desses fatos, afirma-se:

I. A excussão da hipoteca deverá afetar todas as unidades autônomas, que permanecem como garantia do débito, ante o princípio da indivisibilidade da garantia real.

II. O incorporador tinha o dever jurídico – portanto, cogente - de constituir patrimônio de afetação destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

III. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, de modo que estes poderão desconstituir a penhora por meio de embargos de terceiro.

IV. Somente com expressa anuência do agente financiador poderiam os promitentes compradores excluir suas unidades autônomas do âmbito da hipoteca, exceto se assumissem pessoalmente a parcela da dívida do incorporador, hipótese em que estaria configurada a sub-rogação legal.

Está(ão) CORRETA(S):

• A. Apenas as assertivas I, II e IV.
• B. Apenas a assertiva III.
• C. Apenas as assertivas I e IV.
• D. Apenas as assertivas II e III.
• E. Apenas a assertiva II.

Gabarito: B

Comentários

• PROCESSO CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADMISSIBILIDADE. GARANTIA HIPOTECÁRIA DE FINANCIAMENTO. TERCEIROS DE BOA-FÉ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO DE ORDEM CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE EXAME NA VIA DO RECURSO ESPECIAL. OCORRÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. SÚMULAS 282 E 356/STF. SÚMULAS 84 E 308/STJ. 1. A via do recurso especial não é própria para o exame de questões situadas no patamar do direito constitucional.2. Aplicam-se os óbices previstos nas Súmulas n. 282 e 356/STF quando as questões suscitadas no especial não foram debatidas no acórdão recorrido nem, a respeito, foram opostos embargos de declaração.3. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel " (Súmula n. 308/STJ).4. "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula n. 84/STJ).5. Recurso especial parcialmente conhecido e improvido. (STJ – 2ª T., REsp nº 558364/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ 07/02/2007, p. 279)
• súmulas
  

  STJ Súmula nº 84 - 18/06/1993 - DJ 02.07.1993

  Embargos de Terceiro - Alegação de Posse - Compromisso de Compra e Venda de Imóvel - Registro

      É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

• Sobre o ITEM II.  
  O Patrimônio de Afetação é uma faculdade do incorporador e não uma obrigação legal, Lei 4591/64 art. 31-A alterada pelo art. 53 da Lei 10931/2004:
  
  "Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes."
  (grifo nosso).
  
  Sorte a todos!
  
  Ps. Caro Leandro, obrigado, bem observado. Corrigi, valeu!
  
  
• obs.: LEI 4591/64.  CAPÍTULO I-A.
  

  DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
  (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

         Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

• Item III - CERTO. Fundamento: Súmula 308/STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

• Errei a questão por considerar que fosse compulsória a instituição de Patrimônio de Afetação.