Questão Q270102

Question

Marta ajustou com Aurélio, corretor de imóveis, a corretagem com exclusividade, na venda de uma casa localizada no Município de João Pessoa. Posteriormente, Marta conheceu, na fila de uma agência bancária, Roberta, que se interessou em comprar a referida casa. Assim, foi iniciado e concluído o negócio diretamente entre Marta e Roberta. Neste caso, de acordo com o Código Civil brasileiro, em regra, Aurélio

Answer

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Answer

O art. 736/CC expõe que, se o negócio, todavia, é efetuado diretamente pelas partes, nenhuma remuneração é devida ao corretor.Desse modo, se o dono do negócio anunciar diretamente a aceitação da oferta, não está obrigado a pagar a comissão a quem quer que seja, porque esta só é devida a quem intermedeia o negócio, de modo que a atividade tenha relação direta com a concretização deste.

Porém, há a segunda parte do dispositivo, que, se todavia: por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor o direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovado a sua inércia ou ociosidade. Portanto, ajustada a corretagem exclusiva, a solução é contrária: a comissão se torna devida, ainda que o negócio seja concluido diretamente pelo comitente. Em geral, a chamada operação de venda, que configura a exclusividade, é concedida por prazo determinado. No período estipulado, a atuação do corretor deve ser plena e produtiva, sob pena de se descaracterizar o direito a remuneração quando efetivada a venda pelo próprio comitente.

Cabe destacar que o STJ já decidiu que o corretor fará jus à remuneração mesmo após o vencimento do lapso temporal previsto na autorização, desde que com pessoa por ele indicada:

DIREITO CIVIL. CORRETAGEM. NEGOCIO CONCRETIZADO APOS O PRAZO CONCEDIDO AO MEDIADOR. DIREITO A COMISSÃO. RECURSO INACOLHIDO.
- O CORRETOR FAZ JUS A SUA REMUNERAÇÃO SE O NEGOCIO AGENCIADO FOR CONCLUIDO MESMO APOS O VENCIMENTO DO PERIODO ESTABELECIDO NA AUTORIZAÇÃO, DESDE QUE COM PESSOA POR ELE INDICADA AINDA QUANDO EM CURSO O PRAZO DO CREDENCIAMENTO E NAS MESMAS BASES E CONDIÇÕES PROPOSTAS.
- O QUE NÃO SE ADMITE É QUE O MEDIADOR, SEM CONCORDANCIA DO COMITENTE, ARREGIMENTE PRETENDENTES QUANDO JA EXPIRADO O LAPSO TEMPORAL AJUSTADO. SE, PORÉM, INDICOU INTERESSADOS NO PRAZO DA OPÇÃO, É-LHE DEVIDA A COMISSÃO, UMA VEZ ALCANÇADO O RESULTADO UTIL COMO DECORRENCIA DA ATIVIDADE DE INTERMEDIAÇÃO PELO MESMO
DESENVOLVIDA.
(STJ - REsp 29286 / RJ - Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA - T4 - 27/04/1993)

CORRETA B

Answer

Gab. C, e não B como disse o colega.

Quando a corretagem é celebrada com exclusividade, o corretor tem direito de receber remuneração integral mesmo que não venha a participar do negócio. art. 726, CC.

Answer

A questão trata do contrato de corretagem.

Código Civil:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 726. BREVES COMENTÁRIOS

Obrigação adimplida. Momento da contraprestação. Em sendo a remuneração devida

pela corretagem a contraprestação por conta da aproximação útil entre pessoas (vide comentários do art. 725 do CC), não atuando o corretor nesse encontro, não há de falar-se em pagamento. Essa é a solução geral.

Tal assertiva, porém, não se aplica na hipótese de corretagem exclusiva - denominada coloquialmente de opção de venda. Muitos clientes buscam tal clausula com o escopo de conferir maior incentivo ao corretor na conclusão do negócio, pois esse sabe que não há concorrentes seus trabalhando em paralelo.

A exclusividade apenas poderá ser pactuada por escrito, havendo ainda, para a doutrina, de

se submeter a prazo certo, não sendo por tempo indeterminado (sobre o tema, consultar Silvio de Salvo Venosa, Código Civil Interpretado. São Paulo: Atlas, 2010. p. 681). Com efeito, admitir exclusividade com indeterminação de prazo equivale a limitação indevida ao direito de disposição proprietária, como pontuam Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes (Codigo Civil Interpretado. Volume II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. P. 513).

Veicula o artigo, ainda, uma casuística na qual o corretor exclusivo não terá direito a remuneração: desde que comprovada a sua ociosidade ou inercia. Depreende-se, portanto, necessidade de comprovação da inercia ou ociosidade, a qual caberá ao cliente nos autos do processo. (Código Civil para Concursos / coordenador Ricardo Didier - 5. ed. rev. ampl. e atual. - Salvador: Juspodivm, 2017).

A) terá direito à 50% da remuneração relativa a corretagem ajustada na exclusividade.