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A questão, embora classificada como sendo de direito civil, é muito mais de direito tributário. Vejamos:
A vitória de Afonso na demanda judicial, sendo evento futuro e incerto, caracteriza-se como uma condição. E mais: trata-se de condição resolutiva, eis que o negócio já está pronto e acabado desde o momento da avença, e seria resolvido caso Afonso perdesse.
Logo, sendo condição resolutiva, o fato gerador da obrigaão tributária ocorreria tão logo o negócio fosse celebrado, a teor do art. 117, II CTN:
Art. 116. Salvo disposição de lei em contrário, considera-se ocorrido o fato gerador e existentes os seus efeitos:
I - tratando-se de situação de fato, desde o momento em que o se verifiquem as circunstâncias materiais necessárias a que produza os efeitos que normalmente lhe são próprios;
II - tratando-se de situação jurídica, desde o momento em que esteja definitivamente constituída, nos termos de direito aplicável.
Art. 117. Para os efeitos do inciso II do artigo anterior e salvo disposição de lei em contrário, os atos ou negócios jurídicos condicionais reputam-se perfeitos e acabados:
I - sendo suspensiva a condição, desde o momento de seu implemento;
II - sendo resolutória a condição, desde o momento da prática do ato ou da celebração do negócio.
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Discordo do colega acima, o Sínope.
O fato gerador do ITBI é a transmissão entre vivos da propriedade ou do domínio útil de bens por natureza ou por acessão física. Portanto, o fato gerador do ITBI, que é a transmissão da propriedade, ocorre mediante o registro imobiliário do título. Não tem relevância para a ocorrência do fato gerador eventual calote do preço a ser pago ao vendedor. Se o vencedor receber ou não, problema dele, pois o fato gerador já ocorreu com a anunciada escritura do imóvel.
Não se trata de condição suspensiva, pois a questão não fala que o fato gerador (transmissão do imóvel) ficou condicionado ao fato de o comprador ser declarado vencedor em demanda judicial. O que ficou condicionado foi o pagamento.
Para não confundir condição suspensiva com condição resolutória, vamos aos exemplos:
- Situação 1 - Condição Suspensiva:
Pedro firma um contrato de cessão de direitos se comprometendo a transferir os direitos de uso de um imóvel de sua propriedade a João, caso este se case com sua filha.
A condição é suspensiva, pois somente com o implemento da condição ocorrerá a transferência, fato gerador do ITBI.
- Situação 2 - Condição resolutória
Pedro firma um contrato de cessão de direitos se comprometendo a transferir os direitos de uso de um imóvel de sua propriedade a Nefrésio, na condição de que este permaneça casado com sua filha Pedrita.
Vejam que na condição resolutiva, o direito pode se desfazer caso ocorra determinado evento. O ato de transferir foi realizado, o fato gerador do ocorreu. Nesse caso, o direito pode se desfazer com o implemento da condição, mas o recolhimento do imposto já foi recolhido e não será devolvido.
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O fato gerador foi devidamente constituído, quando a escritura saiu no nome do Afonso.
* Art. 116. Salvo disposição de lei em contrário, considera-se ocorrido o fato gerador e existentes os seus efeitos: (...) II. Tratando-se de situação jurídica, desde o momento em que esteja definitivamente constituída, nos termos de direito aplicável.
A condição ajustada na escritura não é oponível à Fazenda Pública. O Sujeito Passivo da obrigação tributária será Afonso.
*Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.
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Fica fácil de matar essa quem já vendeu ou comprou imóvel, pois é fato que a escritura só sai com o pagamento do ITBI, este se não pago, não há escritura...
Seria como não pagar o licenciamento do seu carro e querer o emição do novo documeto.. impossível.
Mas em relação aos imóveis existem os famosos contratos de gaveta em que há a o pgto realizado e o novo dono não paga pela escritura, o que é um grande risco.
Enfim, essa situação proposta pela banca nunca aconteceria... Afonso esperaria primeiro ver o resultado da ação para depois fazer as duas coisa.. o pagamento do imóvel e a escrituração (que exige o pgto fo ITBI para ser emitida), se não correria um sério risco de jogar dinheiro fora.
E Pedro nunca passaria o seu imóvel para o nome de alguém sem que antes ou concomitantemente fosse pago por ele.
Em suma, como não há como escriturar um imóvel sem o pagamento do ITBI, fica claro que a escrituração é o FG do ITBI.
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Pessoal,
Posso estar equivocado, mas acredito que está havendo uma confusão entre os colegas, e que não diz respeito somente ao direito tributário.
Os imóveis, cujos valores excedam a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, exigem, salvo disposição legal em contrário, segundo o código cívil (art.108), instrumento público para formalização dos atos de constituição transferência, modificação ou renúncia de direitos.
Esse instrumento público é a própria Escritura, a qual é confeccionada pelos Tabelionatos de Notas ou Cartórios Distritais e tem por escopo a formalização pública dos termos do acordo particular. Em tese, a partir desse momento, o negócio já está concretizado. Entretanto, do ponto de vista da Administração, o imóvel ainda pertence ao alienante, pois apenas com o registro dessa escritura no Ofício Registrador de Imóveis é que haverá a transferência formal da própriedade do bem ao adquirente.
Portanto, somente após efetuado o registro da escritura no Registrador de Imóveis é que se poderá dizer formalmente ocorrido o fato gerador, pois é do registro que decorre a EFETIVA transferência da propriedade ou do domínio útil do imóvel ao adquirente – ato formal visto da perspectiva do Município.
Veja-se:
TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL.
1. Rechaço a alegada violação do art. 458 do CPC, pois o Tribunal a quo foi claro ao dispor que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento.
2. O fato gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no ofício competente.
Precedentes do STJ.
3. Agravo Regimental não provido.
(AgRg no AREsp 215.273/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2012, DJe 15/10/2012)
Na questão discutida, entendo que há apenas a escritura formalizada (não levada a registro) aguardando o desfecho do litígio que, após, permitirá seja, a escritura, levada a registro – lembrando que a escritura é tão somente o contrato de intenções e obrigações pactuadas, revestido da forma pública exigida em face do valor do imóvel. Logo, uma vez que ainda não ocorreu a transferência da propriedade por meio do registro da escritura no ofício de imóveis, consequentemente, para efeitos legais, não há para a Administração a ocorrência do fato gerador, que, conforme entende a jurisprudência, somente se opera mediante o registro.
Para fins de resolução da questão, pouco importa os termos estabelecidos na escritura; o que realmente importa é o registro.
Um forte abraço.
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Os comentários acima me deixaram confusa...
Me corrijam se eu estiver errada! A questão é simples: se a condição é RESOLUTÓRIA como é o caso da questão (Pedro vendeu a Afonso um imóvel por R$ 100.000,00. Na escritura, ficou ajustada a condição de que Afonso somente lhe pagaria o preço se fosse declarado vencedor em uma demanda judicial de que participava. Se fosse sucumbente, ambos se comprometeriam com a resolução do contrato.) de acordo com o art. 177, II do CTN o FG ocorre desde a celebração do negócio ou da prática do ato.
Logo, o FG antes mesmo do resultado da demanda judicial!!!
DICA: pelo menos pra mim, práticas de compra e venda em cartório e suas mil formas de burlar o fisco NÃO ajudam em concurso!!!!
Só para complementar veja a íntegra do art. 177, II do CTN:
Art. 117. Para os efeitos do inciso II do artigo anterior e salvo disposição de lei em contrário, os atos ou negócios jurídicos condicionais reputam-se perfeitos e acabados:
I - sendo suspensiva a condição, desde o momento de seu implemento;
II - sendo resolutória a condição, desde o momento da prática do ato ou da celebração do negócio.
Art. 116. Salvo disposição de lei em contrário, considera-se ocorrido o fato gerador e existentes os seus efeitos:
I - tratando-se de situação de fato, desde o momento em que o se verifiquem as circunstâncias materiais necessárias a que produza os efeitos que normalmente lhe são próprios;
II - tratando-se de situação jurídica, desde o momento em que esteja definitivamente constituída, nos termos de direito aplicável.
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A condição neste caso é resolutória. E a condição é resolutória quando seu implemento tem por efeito resolver (desmanchar, desfazer, dissolver) o negócio jurídico que foi celebrado. Claro que, nessa situação, não há que se falar que o fato gerador ocorre com o implemento da condição, pois este, ao contrário, retira o ofeito do ato que foi praticado.
Nesta situação proposta, salvo disposição de lei em contrário, o fato gerador ocorre no momento em que a casa é vendida (celebração do negócio, com o respectivo registro), sendo o implemento da condição (se vier a ocorrer) um irrelevante tributário que não redundará em nova cobrança de tributo nem devolução do montante anteriormente pago.
Nesta linha, o art. 117, II, do CTN afirma que, salvo disposição de lei em contrário, os atos ou negócios jurídicos condicionais reputam-se perfeitos e acabados, sendo resolutória a condição, desde o momento da prática do ato ou da celebração do negócio.
Fonte: Direito Tributário Esquematizado - Ricardo Alexandre - 6ª ed. - pág. 266.
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Pessoal,
Já me deparei com essa questão uma vez e teci alguns comentários.
Volto aqui para tentar contribuir, mais uma vez, de alguma forma.
Reconheço que o que vou abordar não é o foco da questão, porém não deixa
de ser avaliado.
Apesar de o colega Pitecus (que muito contribui para esclarecer nossas
dúvidas) ter se manifestado no sentido de a condição estabelecida no contrato
ser a resolutória, devo com respeito discordar de sua opinião.
Uma condição resolutória é aquela que permite a realização dos efeitos
do negócio (no caso, as obrigações) ao qual seja imposta desde a formação do
contrato. Nela, as partes cumprem suas obrigações e aguardam por um evento que
manterá as coisas como estão ou, então, fará com que se retorne tudo ao estado
anterior/estaca zero. Notem que para qualquer das partes não resta nenhuma
obrigação por fazer enquanto aguardam pela condição. O negócio já está formado!
Um exemplo de condição resolutória seria a compra de
um objeto pertencente a Bia, por Ana, sob a condição de que o negócio somente
seria mantido (logo, Ana, que é compradora, já deve
estar na posse do objeto) se o Brasil ganhar da Argentina no próximo jogo
(evento futuro e incerto). Reforçando, Bia entrega o objeto para Ana, e esta,
por sua vez, paga o preço a Bia. Ainda assim subsistirá a condição resolutória
segundo a qual se o Brasil perder o jogo, ambas as partes estão comprometidas
com a resolução (desfazimento – retorno ao estado anterior) do contrato.
No exemplo da questão, uma das partes não realiza sua obrigação (pagar o preço),
condicionando-a ao sucesso de uma demanda judicial. Logo, uma vez que para que
ocorram qualquer dos efeitos pactuados (realização de obrigação) seja
necessário o implemento de uma condição, estamos diante de uma hipótese de
condição suspensiva.
Concluindo, apesar de na redação da questão constar a palavra
“resolução”, não significa que tal diga respeito à espécie de condição imposta,
mas, sim, apenas ao efeito (resolver=desfazer) aplicável ao contrato quando da
não concretização da condição suspensiva ajustada.
Espero ter ajudado de alguma forma.
Muita força a todos.
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Sendo didático, podemos enxergar nessa questão o típico exemplo de ITBI em uma promessa de compra e venda.
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A transmissão só ocorre com o registro do imóvel, conforme entende o STJ. Assim, a data do transito em julgado pouco importa, pois não é este o momento em que ocorre a transferência do imóvel - esta só ocorre com o registro perante o cartório.
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Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
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Para quem não é assinante:
Gabarito: Errado
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você deve saber também que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transmissão da
propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, não sendo considerado fato gerador deste imposto o mero
registro do contrato de compromisso de compra e venda no Cartório de Títulos e Documentos.
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O FG do ITBI ocorreu com a lavratura da escritura de compra e venda. Nesse momento houve a transmissão da propriedade; e mais ainda.... os efeitos tributários não são afetados pela condição resolutiva (contrato).