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Retrovenda: constui esta um pacto adjeto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais despesas feitas pelo comprador (art. 505 CC) Sua natureza é de pacto acessório, adjeto ao contrato de compra e venda. Caracteriza-se com uma condição resolutiva expressa, trazendo como consequência o desfazimento da venda. Não constitui nova alienção e, por isso, não incede o imposto de transmissão inter vivos.
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Nos contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, as partes, validamente, ajustam a cumulação da multa compensatória, pelo exercício do direito de retrato, e perdas e danos, desde que limitados aos lucros cessantes ao valor das benfeitorias erigidas no imóvel.
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Direito de retrato (ou de resgate) é o ato pelo qual, numa compra e venda imobiliária com cláusula de retrovenda, o vendedor externa de forma expressa e dentro do prazo pactuado (não superior a 3 anos), sua opção de recobrar a coisa (recomprar o imóvel) pagando o preço pactuado, mais despesas, além de eventuais benfeitorias necessárias que o comprador haja incorporado ao bem.
No entanto, nessa questão bastava saber que o STJ não admite a cumulação de multa compensatória com perdas e danos. Resp 1.335.617-SP.
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É possível que o credor exija Cláusula Penal + Perdas e Danos?
1. Se for cláusula penal MORATÓRIA: SIM.
2. Se for cláusula penal COMPENSATÓRIA: NÃO.
STJ: “Enquanto a cláusula penal moratória manifesta com mais evidência a característica de reforço do vínculo obrigacional, a cláusula penal compensatória prevê indenização que serve não apenas como punição pelo inadimplemento, mas também como prefixação de perdas e danos”.
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DOD:
Em um contrato no qual foi estipulada uma cláusula penal COMPENSATÓRIA, caso haja o inadimplemento, é possível que o credor exija o valor desta cláusula penal e mais as perdas e danos?
A finalidade da cláusula penal compensatória é recompor a parte pelos prejuízos que eventualmente decorram do inadimplemento total ou parcial da obrigação. Não é possível, portanto, cumular cláusula penal compensatória com perdas e danos decorrentes de inadimplemento contratual. Com efeito, se as próprias partes já acordaram previamente o valor que entendem suficiente para recompor os prejuízos experimentados em caso de inadimplemento, não se pode admitir que, além desse valor, ainda seja acrescido outro, com fundamento na mesma justificativa – a recomposição de prejuízos.
Entendimento atual do STJ: Em um contrato no qual foi estipulada uma cláusula penal, caso haja o inadimplemento, é possível que o credor exija o valor desta cláusula penal e mais as perdas e danos? NÃO. Isso tanto em caso de cláusula penal moratória como também para cláusula penal compensatória.
Cláusula penal moratória não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes.
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. STJ. 2ª Seção. REsp 1.498.484-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 (recurso repetitivo) (Info 651).
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Em suma, NÃO ACUMULA cláusula penal com perdas e danos (dano emergente e lucros cessantes).
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ERRADO. RETROVENDA: Constitui um pacto inserido no contrato de compra e venda pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, dentro de certo prazo, restituindo o preço e reembolsando todas as despesas feitas pelo comprador no período de resgate, desde que previamente ajustadas (art. 505 do CC). Tais despesas incluem as benfeitorias necessárias. Portanto, é a cláusula através da qual o vendedor resguarda para si o direito de comprar o bem IMÓVEL de volta, no prazo máximo de 3 anos.