-
Embora sucinto, entendo que parte da resposta esteja no CC, Art. 108: Não dispondo a lei em contrário, a ESCRITURA PÚBLICA é essencial à VALIDADE dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
-
Questão correta, o negócio existiu, porém, de maneira inválida. Conforme os artigos:
Art. 104 - A validade do negócio jurídico requer:
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Sendo assim, o negócio deveria se realizar mediante escritura pública, como não obedeceu a forma prescrita em lei, será inválido. Porém, existente, pois primeiro se analisa o campo da existência, posteriormente o da validade.
-
Pelo enunciado podemos verificar a presença de todos os pressupostos de existência (agente, vontade, objeto e forma) e a ausência de apenas um pressuposto de validade (agente capaz, vontade livre, objeto lícito, possível e determinado (ável) e forma prescrita ou não defesa em lei) do negócio jurídico:
Agente capaz (Antônio e Pedro)
Vontade livre (manifestada na presença de duas testemunhas)
Objeto lícito, possível, determinado(ável) (a Chácara)
Forma ??? FALTOU!!! Haveria a necessidade de registro no CRI
-
Agora, que conhecemos os três planos de existência do NJ, devemos conhecer o artigo 108 do CC. Senão vejamos:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Tendo Antônio adquirido de Pedro uma chácara deveria formalizar a avença por meio de escritura pública, pois esta é essencial a validade de negócios envolvendo a transferência de imóveis. Logo, como Antônio não respeitou a forma prevista na lei, tendo realizado o negócio mediante recibo de compra e venda, a avença existe juridicamente, mas não é válida, ou seja, Pedro continua dono da chácara. Nós como advogados, neste caso, ajuizamos uma ação chamada de CONVERSÃO, pedindo ao juiz que converta aquele negócio em promessa de compra e venda, que não precisa de escritura pública, tudo com base no art. 170 do CC. Confira:
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.
-
Certo
comentários: Segundo a escada pontiana, o NJ passa por três planos:
1) Plano de existência: a) manifestação de vontade: todo NJ pressupõe manifestação de vontade.
b) agente emissor da vontade: pode ser PF ou PJ.
c) objeto: é o bem da vida; não existe NJ sem objeto (utilidade física ou ideal)
d) forma: meio pela qual a vontade se manifesta.
2) Plano de validade:
a) manifestação de vontade livre e de boa-fé.
b) agente capaz e legitimado.
c) objeto lícito, possível e determinado ou determinável.
d) forma livre ou prevista em lei.
3) Plano de Eficácia
O NJ está apto a produzir seus efeitos quando não está estiver sujeito a condição, termo ou encargo.
-
Só p/ complementar:
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
-
aproveitando a ótima alusão ao majestosos PONTES DE MIRANDA...
se a pessoa com um imóvel e formaliza por meio de recibo, o negócio padece de um vício de validade, qual seja a forma prescrita em lei, pois o mesmo, para tal fato, deveria ser lavrada escritura pública ou particular, de acordo com o valor.
todavia, o fato de haver um vício de validade, implica um prejuízo à eficácia, mas não à existência.
bons estudos!!!
-
A resposta não seria o Art. 183?
A invalidade do instrumento não induz a do negócio jurídico sempre que este puder provar-se por outro meio.
-
GABARITO: CERTO. Vide os excelentes comentários dos colegas e, como complemento, estes resumos:
-
-
Vamos simplificar?
Questão correta. Por quê?
Art. 124. Têm-se por inexistentes as condições impossíveis, quando resolutivas, e as de não fazer coisa impossível. Ex.: Ora, se a condição impossível é resolutiva não altera a validade e a eficácia do negócio a ela subjacente, o qual subsiste como se fosse negócio puro. Imagine-se que em um negócio jurídico fosse estipulada a seguinte condição: lhe dou a minha casa sob a condição de se resolver o negócio jurídico se Pedro não respirar por um dia inteiro. Essa condição resolutiva é impossível e, como conseqüência, será tida como não escrita, valendo portanto a doação que se terá como pura.
Como no caso em tela não há que se falar seja a hipótese de inexistência do negócio jurídico, por óbvio que ele será tido por existente.
Bons estudos!
-
Simplificar ????
Imagina se o rapaz resolve complicar !!
-
ATO INEXISTENTE
Ocorre quando falta algum elemento estrutural ao negócio; é inidôneo à produção de qualquer efeito jurídico. Ex.: compra e venda na qual não se estipulou preço; ou não se identificou o comprador ou o vendedor; ou simplesmente não há objeto, etc. Não é necessária a declaração da ineficácia por decisão judicial, porque o ato jamais chegou a existir. Não se invalida o que não existe. Costuma-se dizer: ato inexistente é o nada no mundo jurídico. O vício é tão sério que o ato é considerado como inexistente.
negócio é nulo (nulidade absoluta), pois a compra e venda de um imóvel exige instrumento público (e não particular), que no caso é a escritura pública, faltou apenas um requisito quanto a validade, ou seja um elemento essencial, especial no caso, a forma.
-
O NEGÓCIO NÃO É INVÁLIDO, A QUESTÃO NÃO INFORMA O VALOR DO IMÓVEL, ALÉM DISSO, POR MAIS QUE O VALOR FOSSE SUPERIOR A 30 SALÁRIOS MÍNIMOS, GERARIA EFEITOS OBRIGACIONAIS. A FALTA DE ESCRITURA PÚBLICA LIMITA-SE À EFEITOS DE DIREITO REAL, COMO O DIREITO DE SEQUELA E A EFETIVAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. ENTRETANTO, MUNIDO DO DOCUMENTO FIRMADO, O ADQUIRENTE PODERÁ EXIGIR, JUDICIALMENTE, A PRÓPRIA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL.
-
2. Negócios que versam sobre direito real. A não observação da forma nos negócios imobiliários induz nulidade do instrumento, sendo o negócio existente, porém inválido (CC 108).
Retirado do Código Civil comentado, de Nelson Nery e Rosa Nery.
-
Acho que a resposta passa pela análise dos planos da Existência, Validade, Eficácia. Sem nem pensar nos requisitos dessa venda, se ela deveria ter sido registrada, qual era o preço, etc. A questão fala simplesmente que caso o negócio fosse considerado inválido, isso não afetaria sua existência. Está certo porque esses três planos são analisados em ordem 1) EXISTÊNCIA > 2) VALIDADE > 3) EFICÁCIA, sendo que um é pré-requesito do outro (então não se analisa a eficácia, por exemplo, se o negócio nem 'passou' pela prova da validade).
Assim, o raciocínio é simples: o negócio EXISTE, porque eles efetivamente fizeram (ok, fizemos a primeira análise). Então passa para a análise da VALIDADE desse negócio: no exemplo da questão, pode ser discutida em razão do valor da chácara, se há necessidade ou não de fazer contrato escrito registrado, por exemplo. Mas como a própria questão não deu essa informação, quer dizer que a resposta é mais simples. Só é preciso saber que por mais que o negócio seja considerado inválido, isso não afeta sua existência, porque ele de fato existe.
-
A venda de imóvel só se concretiza com registro, antes disso haverá mero compromisso ou promessa de compra e venda, que pode ser celebrado por instrumento público ou particular. O recibo seria válido se fosse bem móvel.
-
Embora inválido, não afetará a EXISTÊNCIA, pois para que o negócio jurídico exista é necessário (vontade+agente+objeto+forma).
GAB: CERTO
-
GABARITO: CERTO.