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Lei n. 8.245/91:
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
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a) O locador poderá recusar a renovação do contrato com fundamento na necessidade de ele próprio utilizar o imóvel.
Diz o artigo 52 da L 8.245 (LL) O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detenor da maioria docapital o locador, seu conjuge, ascendente ou descendente.
Alguém poderia me explicar o erro da alternativa "A"?
Desde já, obrigado!
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RESP. A (INCORRETA) pois:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
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§2º do mesmo artigo diz o seguinte:
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
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Gabarito é letra D para os que só podem ver 10 por dia ;)
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1. Introdução
Dentre os assuntos relacionados aos contratos de locação não residencial está a questão da cobrança de luvas, tema esse que é intimamente ligado aos conceitos de estabelecimento empresarial e ponto comercial.
No presente trabalho, trataremos dos conceitos de estabelecimento empresarial e fundo de comércio, ponto comercial e luvas, bem como da possibilidade de cobrança de luvas e o entendimento da jurisprudência em relação ao assunto.
2. Estabelecimento Comercial e Fundo de Comércio
Nos termos do art. 1.142 do Código Civil, o estabelecimento comercial é todo o complexo de bens organizado para exercício da empresa, seja por empresário, seja por sociedade empresária, sem o qual não é possível exercer a atividade empresarial.
Art. 1142 - Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.
É, portanto, um conjunto de meios destinados ao exercício da atividade comercial, que constitui uma universalidade de fato, pois é composto pela reunião de bens, não decorrente de determinação legal, mas sim de vontade do seu titular(1).
Os bens que constituem o estabelecimento comercial podem ser corpóreos ou incorpóreos.
Neste contexto, tudo aquilo que o empresário ou a sociedade empresária utiliza para exercer a sua atividade comercial, como os imóveis, os computadores, os móveis, o estoque, as ferramentas, as marcas, os sinais distintivos, os empregados, e etc., faz parte do estabelecimento comercial.
Em sendo o estabelecimento comercial um conjunto de coisas materiais e imateriais, logo este é considerado um valor, um bem, um patrimônio, que integra a propriedade de outro ente(2), a empresa ou o empresário.
Como ensina Fábio Ulhoa Coelho(3), "ao organizar o estabelecimento, o empresário agrega aos bens reunidos um sobre valor. Isto é, enquanto esses bens permanecem articulados em função da empresa, o conjunto alcança, no mercado, um valor superior à simples soma de cada um deles em separado".
Esse valor agregado é chamado de goodwill, goodwill of trade, fundo de comércio, fundo de empresa ou aviamento.
Em suma, o estabelecimento comercial é o conjunto de bens materiais ou não de que o empresário se utiliza para exercer a sua atividade comercial. Por outro lado, o valor desse conjunto de bens é o fundo de comércio.
https://lex.com.br/doutrina_27113347_ESTABELECIMENTO_EMPRESARIAL_E_FUNDO_DE_COMERCIO_PONTO_COMERCIAL_E_LUVAS.aspx
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Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
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§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
ART. 22 - a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
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b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
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O contrato de locação, seja residencial ou não residencial, está regulado 8.245/1991, sendo que a questão do shopping center, apesar de não ser uma unanimidade ser considerado como locação simples, mas sim um contrato complexo, encontra algumas disposições na mencionada legislação, a verificar o artigo 52:
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Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
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I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
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II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
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1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
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2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
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Sendo assim, só pode haver recusa no caso de locação em shopping center por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; estando errada a assertiva A.
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Outro dispositivo importante é o artigo 54, que dispõe:
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Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
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1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :
.
a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e
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b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite–se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
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2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
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Assim, da análise das assertivas B, C e D, temos:
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A letra B está errada pois precisa que as despesas estejam previstas em orçamento.
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A letra C está errada porque o empreendedor poderá cobrar do locatário as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite–se e obras de paisagismo nas partes de uso comum; não as despesas com obras de reformas que interessam à estrutura do shopping.
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E a assertiva D está correta, pois as condições livremente pactuadas no contrato respectivo prevalecerão nas relações entre os lojistas e o empreendedor, nos termos do caput do artigo 54.
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GABARITO: LETRA "D"
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
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Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
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II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio OU para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
A alternativa (A) Não esta correta?