A questão é sobre condomínio edilício, matéria tratada a partir do art. 1.331 e seguintes do CC.
A) “Condomínio edilício", também chamado de “condomínio em edificações" e “condomínio horizontal", é um neologismo criado por Miguel Reale, com inspiração no direito italiano, e quer dizer condomínio resultante de uma edificação. Apesar de também ser denominado de condomínio horizontal, ele pode ser tanto vertical quanto horizontal.
Se a parede que separa as unidades for horizontal, estaremos diante do condomínio horizontal, como acontece com um prédio, onde os apartamentos são divididos por andares; contudo, se a parede for para cima, então a edificação será vertical, como um condomínio de casas, que estão lado a lado.
Dispõe o caput do art. 1.333 que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção".
E mais, dispõe o seu § ú que “para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis".
A convenção é a lei interna, em que se estipula direitos e deveres recíprocos aos condôminos. Ela deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e se torna, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Acontece que, para que ela seja oponível contra terceiros, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Incorreto;
B) De acordo com o art. 1.332, “institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam". Portanto, o condomínio pode ser instituído por ato entre vivos ou testamento. Incorreto.
C) Prevê o § 1º do art. 1.334 que “a convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular". Incorreto;
D) A assertiva está em harmonia com o caput do art. 1.337: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".
Em complemento, temos o Enunciado nº 92 da I Jornada de Direito Civil do CJF: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta o direito de defesa ao condômino nocivo".
Caso a aplicação de severas multas não seja suficiente, há julgados que entendem ser possível a expulsão do condômino (TJRS, Ap. 70.036.235.224, 17ª Câm. Cív., rel. Bernadete Coutinho Friedrich, j. 15-7-2010.875; TJSP, Ap. 994071089530 (5139324300), 4ª Câm. Dir. Priv., rel. Des. Ênio Zuliani, j. 21-8-2007. (874 -875)).
Também há julgados em sentido contrário, com fundamento na ausência de previsão legal (TJSP, MS 994071158974 (5506874500), 4ª Câm. Dir. Priv., rel. Des. Maia da Cunha, j. 24-7-2008; Ap. 994040779411 (3400074700), 3ª Câm. Dir. Priv., rel. Des. Donegá Morandini, j. 15-2-2007; Ap. 994990488166 (1125744500), 2ª Câm. Dir. Priv., rel. Des. José Roberto Bedran, j. 24-5-2000. (877)).
Na doutrina, há corrente doutrinária que defende sobre a possibilidade da expulsão do condômino por meio de decisão da assembleia, com direito de defesa assegurado e devendo a questão ser submetida ao Judiciário, sob o fundamento de que o sentido social dado à propriedade pela própria Constituição não pode ser deixado de lado (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 2019. v. 5, p. 513-514). Correto;
E) Pelo contrário. Diz o legislador, no § 2º do art. 1.339 que “é permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral". Exemplo: vaga de garagem. Incorreto.
Gabarito do Professo: LETRA D