Questão 100891

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: DPE-CE
• Ano: 2008
• Provas: CESPE - 2008 - DPE-CE - Defensor Público
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

Julgue o item abaixo, acerca da locação comercial.

O empresário, tendo celebrado contrato de locação há mais de cinco anos e estando no mesmo ramo de atividade há mais de três anos, tem direito à renovação do contrato, mesmo que a avença tenha sido celebrada verbalmente.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• A Lei exige, para o exercício do direito de renovação da locação, que o imóvel seja destinado ao comércio, desde que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locação, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.Os requisitos são muitos e difíceis de serem cumpridos. Porém, é uma possibilidade com a qual o Locatário terá de contar para obter a renovação compulsória do seu contrato locatício.Cumpre observar que esse direito, se atendidas as condições estabelecidas, poderá perenizar-se, já que, renovado uma vez, as renovações seguintes serão mais simples, desde que não haja alteração na atividade do Locatário. É que a Lei estabelece ainda que o direito assegurado ao Locatário poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. Vale dizer: o Locatário passará a gozar do direito também de vender o seu fundo de comércio, mesmo sem autorização do Locador, e o comprador também gozará do mesmo direito de renovar a locação.
• Ação renovatória é aquela disponibilizada pelo Direito Processual brasileiro para garantir o direito do empresário de renovar contrato de locação referente ao imóvel onde esteja localizado seu ponto comercial.Sociedades civis com fim lucrativo, desde que regularmente instituídas, poderão valer-se dessa ação.Nos termos da Lei 8.245/91, a chamada Lei de Locação, legislação específica que regula a ação renovatória, esta somente será cabível se forem preenchidos alguns requisitos essenciais:Subjetivamente, a ação deve ter um empresário no pólo ativo e o proprietário do imóvel onde está o ponto comercial no passivo. O objeto da ação deve ser a renovação de contrato de locação comercial; A ação deve ser proposta oportunamente, nos primeiros seis meses do último ano de vigência do contrato. Se faltar menos de seis meses para o término ou se houver mais de um ano de vigência do contrato, a ação não será admitida; Deve existir um ou sucessivos contrato (s) prévio (s) de locação comercial, que representem locação ininterrupta por período não inferior a 5 anos; O empresário deve exercer a mesma atividade comercial, no mesmo ramo, por período mínimo de 3 anos ininterruptos.
• Os requisitos essenciais à pretensão do locatário em continuar o aluguel estão descritas no art. 51, desde que, cumulativamente, sejam preenchidos tais requisitos. São eles: que “o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado”; importante esse detalhe em razão do prazo exigido pela própria Lei quando da propositura da ação renovatória. Será fácil provar o tempo da locação por meio de um contrato escrito. De mais a mais, é o entendimento comumente adotado pelos Tribunais e por renomados juristas. "Contrato firmado a prazo - Não basta, porém, que a forma seja escrita, apenas. É necessário que o contrato seja a prazo, não inferior a 5 anos. Contratos firmados por escrito e por tempo indeterminado não ensejam a renovação" (Novo Código Civil e Legislação Extravagante Anotados, RT, São Paulo, 2002, p. 1.144).
  Noutro aspecto, “o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”; nesse quesito entra o que a doutrina define como acessio temporis. Na definição de Marcus Cláudio Acquaviva, é a “aquisição de um direito em decorrência do transcurso de um prazo, sendo utilizada especialmente nas locações comerciais, para expressar a possibilidade de o inquilino completar o prazo mínimo de cinco anos de locação, para ter o direito de propor a ação renovatória”. Alguns meses que o locatário deixou descaracterizar o caráter locatício da relação, mas permaneceu no local, também podem ser acrescidos ao prazo exigido. Por fim, “o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”. A mudança constante da atividade comercial realizada pelo empresário não será admitida pelo Juízo para a renovação do contrato, uma vez que é necessário tempo para se formar um ponto, o aviamento e conseguir solidificar sua clientela. A Lei ainda menciona como legítimos para pleitear junto ao Poder Judiciário a renovação compulsória do estabelecimento comercial os sucessores e os cessionários.
• Resposta: Errado
  
  A Lei de Locações (L. 8.245/1991) elucida a questão:
  
  

      Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

          I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

          II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

          III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
  
  Embora o empresário tenha preenchido os requisitos das alíneas II e III não preencheu da alínea I, o que implica a inobservância dos requisitos que o art. 51 "caput" determinou sejam cumulativos, não tendo, com isto, direito à renovação.
  
  Bons estudos!
   

• Deve ser por escrito

  Abraços

• DIREITO DE INERÊNCIA AO PONTO

  ·         Requisito formal: contrato escrito e por prazo determinado

  ·         Requisito temporal: mínimo de cinco anos de relação contratual contínua

  ·         Relação material: mínimo de três anos na exploração de atividade no mesmo ramo

   

  HIPÓTESES DE DENEGAÇÃO = não se aplica à Shoppings

  Ø  O locatário fazer uma proposta insuficiente para a renovação do contrato

  ·         O atual locatário propõe renda insuficiente para o aluguel

  Ø  Proposta de terceiro melhor que a do atual locatário

  Ø  O locador precisar fazer uma reforma substancial no imóvel locado

  Ø  O locador precisar para uso próprio

  ·         O locador precisar para a transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de ano em cuja maioria do capital seja de sua titularidade ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente.

   

   

  HIPÓTESES DE INDENIZAÇÃO

  Protege-se também o ponto empresarial, assegurando-se ao locatário uma indenização pelos prejuízos decorrentes da mudança de lugar, se for negada a renovação em função da proposta de terceiros e, se no prazo de três meses, o locador não iniciar as obras, ou não der o destino prometido ao imóvel (art. 52, § 3e, da Lei 8.245/91).

  Essa indenização deve abranger o dano emergente e os lucros cessantes decorrentes da mudança, da perda do local e da desvalorização do estabelecimento.