SóProvas

ID
1108966
Banca
FGV
Órgão
OAB
Ano
2014
Provas
Disciplina
Direito Civil
Assuntos

Ary celebrou contrato de compra e venda de imóvel com Laurindo e, mesmo sem a devida declaração negativa de débitos condominiais, conseguiu registrar o bem em seu nome. Ocorre que, no mês seguinte à sua mudança, Ary foi surpreendido com a cobrança de três meses de cotas condominiais em atraso. Inconformado com a situação, Ary tentou, sem sucesso, entrar em contato com o vendedor, para que este arcasse com os mencionados valores.

De acordo com as regras concernentes ao direito obrigacional, assinale a opção correta.

Alternativas
Comentários

  • Gab: d

    Prescreve o artigo 1.345 do Código Civil de 2002: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

    A questão trata de uma obrigação propter rem, que por sua vez é a obrigação que incide sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem. Como Ary conseguiu registrar o bem em seu nome, passa a ser o responsável pelo adimplemento da obrigação.


    TJ-MG - Apelação Cível: AC 10433092723512001

    AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

    OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.

    SENTENÇA MANTIDA.

    1 - A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, por tratar-se de obrigação propter rem, deve recair sobre aquele em cujo nome se encontra registrado o bem.

    2 - Agravo Retido Improvido. Apelo Improvido.


  • Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

    § 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

    § 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.


  • Gab. letra D

    Bem, quando há o registro de algum bem em nome próprio, subentende-se alí, genericamente, que o sujeito cercou-se de cuidados quanto a dívidas ou onerações pré-existentes de um determinado imóvel ou móvel. Assim, para o fisco (Direito Tributário), por exemplo, não convém saber quem está na posse ou algo parecido, o que importa, e para questão também, é saber quem é o proprietário, e apesar da negativa quanto a documentação de débitos, Ary registrou o bem em seu nome, portanto tornou-se proprietário.

  • Alternativa “a”: De acordo com o CC:

    Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

    Considerando o disposto no artigo acima transcrito, conclui-se que a alternativa “a” está incorreta.

    Consoante leciona Flávio Tartuce, do art. 1.345 do CC pode ser retirado que as despesas condominiais são obrigações propter rem ou próprias da coisa, o que significa dizer que seguem a coisa onde quer que ela se encontre. Assim sendo, o adquirente, por ser o novo proprietário, responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios.

    Alternativa “b”: Nada impede que o adquirente busque, posteriormente, ressarcimento junto ao alienante. Contudo, perante o condomínio, o adquirente deve arcar com o pagamento das despesas condominiais atrasadas. Outrossim, conforme já visto acima, trata-se de obrigação propter rem e não obrigação subsidiária, razão pela qual a alternativa “b” está incorreta.

    Alternativa “c”: Está incorreta, pois será o adquirente, Ary, quem deverá arcar, perante o condomínio, com as despesas em atraso. Ary, inclusive, já possui direito real, pois registrou o bem em seu nome.

    Alternativa “d”: Está correta, pois prevê exatamente que Ary deverá arcar com o pagamento, em virtude de se tratar de obrigação propter rem.

  • A obrigação propter rem segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação.

  • Assertiva "D", respondi a questão sob a seguinte ótica:


    Propter Rem (próprio da coisa), neste caso Ary deverá arcar com as custas, tendo em vista que é dono do imóvel e a divida de cotas condominiais corresponde ao imóvel.

  • GABARITO: D

     

    CC

    Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. [obrigação propter rem]

     

    Obrigação propter rem (adere a coisa), pouco importando o tempo da dívida.

  • A) ERRADA. Quem paga é o comprador, salvo disposição em contrato;

    B) ERRADA. É obrigação principal e não subsidiária;

    C) ERRADA. Se trata de obrigação propter rem e não obrigação com eficácia real porque não houve anotação preventiva no contrato de compra e venda constando que o responsável seria Laurindo evitando assim oponibilidade perante terceiros.

    D) correta. A obrigação acompanha a coisa por isso Aury responde pelas dívidas

  • Pela lógica da própria questão, elimina-se as assertivas na qual indaga-se a obrigação do vendedor “sumido”.

  • Obrigação propter rem responde o devedor com todos os seus bens, ilimitadamente, pois é este que se encontra vinculado. Os efeitos da obrigação propter rem podem permanecer, mesmo havendo perecimento da coisa.

    Ônus real desaparecem, perecendo o objeto. Os ônus reais implicam sempre uma prestação positiva.

  • A)Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois cabe ao vendedor solver todos os débitos que gravem o imóvel até o momento da tradição, entregando-o livre e desembargado.

               

     Resposta incorreta. A obrigação é de Ary, conforme já fundamentado na alternativa D.

     B)Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação subsidiária, já que o vendedor não foi encontrado, cabendo ação in rem verso, quando este for localizado.

    Resposta incorreta. Ary, adquirente da unidade deverá responder pelos débitos do condomínio, pois não se trata de obrigação subsidiária, mas sim obrigação propter rem, nos termos do art. 1.345 do CC/2002.

               

     C)Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação com eficácia real, uma vez que Ary ainda não possui direito real sobre a coisa.

    Resposta incorreta. Em verdade, a obrigação pelos débitos em relação ao condomínio é do adquirente, inclusive multa e juros moratórios, pois trata-se de obrigação propter rem, previsto no art. 1.345 do CC/2002.

     D)Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.

    Resposta correta. Em consonância com o art. 1.336, I do CC/2002, dentre outros, o condômino tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideias, salvo disposição em contrário na convenção. Ademais, a jurisprudência do STJ é pacífica nesse sentido. Vejamos: “3. A dívida condominial constitui uma obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal. 4. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário.” (Resp 1.366.894/RS, da relatoria da Min. Nancy Andrighi, julgado em 22.04.2014).