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O Código Civil brasileiro, de 10 de janeiro de 2002 (CC), em vigor desde 1º de janeiro de 2003, conforme dispõem os artigos 1.245 até 1.247. No Brasil, a transmissão de bens imóveis somente acontece com o registro do instrumento no cartório do registro de imóvel. Errada
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O Direito Brasileiro é uma cópia do Francês e Alemão.
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Há vários sistemas de aquisição do domínio da propriedade, os quais consistem em explicar se o contrato, ou outro ato jurídico, transfere por si só o domínio da coisa125. Lecionando sobre esta questão, Gomes126 informa que são três os sistemas que respondem a este problema, o romano, o francês e o alemão: Pelo sistema romano a propriedade só se adquire por um modo. Não basta a existência do título, isto é, do ato jurídico pelo qual uma pessoa manifesta validamente a vontade de adquirir um bem. [...]. Pelo sistema francês, o título é suficiente para transferir a propriedade. [...]. Pelo sistema alemão, o ato jurídico que cria a obrigação de transferir a propriedade é independente do ato pelo qual a propriedade se transfere. [...]. O Direito pátrio seguiu o sistema romano. O Direito pátrio, desta feita, determinou que a propriedade se adquire por um modo, não bastando para tanto, a existência de um título. Neste ínterim, ressalta-se que o título compreende o elemento que ensejou a transmissão, dele resultando a obrigação de se transmitir a coisa. Já o modo é a forma de tradição ou entrega da coisa, com a intenção de transferir a propriedade127. Pois bem, a aquisição da propriedade quanto à sua origem possui duas formas: a originária e a derivada. A aquisição originária se dá quando o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido transmitido por alguém, não havendo qualquer relação entre o atual domínio e o anterior128. Já na forma derivada, ocorre transmissibilidade de domínio, por ato causa mortis ou inter vivos130. Na aquisição derivada está sempre presente um vínculo entre duas pessoas, o antigo titular do domínio e o adquirente, ou novo titular131. (LEANDRO SILVA DE SOUZA - O REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL)
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Está errada a questão em virtude de não ter abarcada uma exceção prevista no C.C.. Os imóveis cujo valor não exceda a 30 sálarios mínimos não necessitam de escritura pública para a transferência da propriedade. Conforme abaixo:Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
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O ÚNICO ERRO É QUE APROPRIEDADE IMÓVEL SÓ SE ADQUIRE COM O REGISTRO, SALVO EXECEÇÕES LEGAIS COMO A TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS QUE É IMEDIATA E NÃO NECESSITA DE REGISTRO.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Da Aquisição pelo Registro do Título
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
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Comentário objetivo:
De forma bem objetiva, o erro da afirmação está em dizer que após a lavratura da escritura pública é que o bem passará a integrar o patrimônio do comprador, quando ele adiquirirá a propriedade. Na realidade, o comprador só adiquire a propriedade do bem imóvel com o REGISTRO do instrumento público no cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o artigo 1.245 e § 1o do CC/2002:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
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Daniel, da forma como você escreveu não se ADQUIRE nada. Cuidado!!
= L
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A lei brasileira não exige que a transmissão de um imóvel seja materializada por meio de escritura pública, pois, sendo possível por qualquer título, lavrado posteriormente, se não for superiror a 30 salários mínimos. A propriedade somente será transeferia ao domínio do comprador por meio do registro no Cartório de Imóveis. Não sendo escritura pública, lavra-se o título, para daí sim, registrar no Cartório de registro de imóveis a tranferência da propriedade.
Obs: A colega acima destacou a palavra ADQUIRE, como se errado estivesse. Note que não está errado, por ser tratar de uma das formas de aquisição da propriedade, como bem colocado na seção II, do capítulo II, do Código Civil.
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Onde tem imóvel com valor de até 30 salários mínimos que eu quero comprar?
Nem veículo zero KM é possível comprar no valor de R$ 18.660,00.
Leis brasileiras!!
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Ver texto associado à questão
Considere que Renato tenha alienado a Carlos um apartamento de dois
quartos e que Carlos, após pagar o preço acordado entre ambos, tenha
passado a residir no imóvel. Nessa situação hipotética, Carlos somente
será proprietário do bem mediante o registro do título de transferência
no registro de imóvel.
Nesta questao o CESPE declarou "correta" a alternativa, desconsiderando a possíbilidade de o imovel ser inferior a 30 salários mínimos.
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ERRADO.
Direto ao Ponto :
Código Civil Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
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Para o sistema francês, a transcrição no registro imobiliário não é constitutiva de direito real. O efeito translativo decorre do próprio contrato de compra e venda, doação, permuta, etc. O contrato é, ao mesmo tempo, obrigação e fato gerador do direito real. Transfere-se a propriedade pelo simples consentimento. Quanto aos imóveis, existem nesse direito duas fases distintas: quando do contrato, a propriedade transfere-se, acarretando efeito entre as partes; com o registro imobiliário, o direito alcança o efeito erga omnes. O registro tem apenas o efeito de tornar o negócio público e oponível perante terceiros.” (VENOSA, Silvio de Salvo. 2005. p. 193)
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O compromisso de compra e venda (contrato preliminar) mesmo que feito por escritura pública não transmite propriedade. O que transmite a propriedade é o registro do título translativo no Registro de Imóveis (escritura pública definitiva).
Compromisso de Compra e Venda: Quando celebrado por Escritura Pública precisa de uma outra Escritura de Compra Definitiva depois?
A resposta é afirmativa.
O contrato de compromisso de compra e venda é apenas preliminar a um negócio definitivo. E este negócio definitivo deve ser objeto de escritura pública definitiva. E essa, não custa lembrar, para transmitir a propriedade do imóvel deve ser levada a registro no cartório de Registro de Imóveis.
Segue recente decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo.
CSM/SP: Compromisso de compra e venda – preço – quitação. Transmissão da propriedade – escritura pública definitiva – necessidade.
É necessária escritura pública definitiva de compra e venda, após o pagamento do preço, para transmissão da propriedade em decorrência de compromisso de compra e venda com posterior cessão de direitos, mesmo que este tenha sido celebrado por escritura pública.
http://4registro.com.br/site/compromisso-de-compra-e-venda-mesmo-quando-feito-por-escritura-publica-deve-ser-lavrada-a-escritura-definitiva-de-compra/
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O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 1066059-56.2014.8.26.0100, onde se decidiu ser necessária escritura pública definitiva de compra e venda, após o pagamento do preço, para transmissão da propriedade em decorrência de compromisso de compra e venda com posterior cessão de direitos, mesmo que este tenha sido celebrado por escritura pública. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.
O caso trata de apelação interposta em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, que negou o registro de escritura pública de promessa de cessão – antecedida de compromisso de compra e venda, também lavrado por escritura pública, acompanhado de certidões dos Distribuidores Cíveis e outros documentos, entendendo que o título hábil para a transmissão do domínio só poderia ser a escritura pública definitiva. Os apelantes, herdeiros dos cessionários, obtiveram alvará para outorga da escritura definitiva e, baseados no ponto de vista externado pelo Oficial Registrador, em trabalho doutrinário, sustentaram que, se o compromisso de compra e venda e a cessão foram feitos por escritura pública, tendo sido quitado o preço, não haveria necessidade de nova escritura pública para a transmissão da propriedade.
Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que o ponto central da discussão seria estabelecer se, celebrado o compromisso de compra e venda por meio de escritura pública, seria necessária, após o pagamento do preço, a lavratura de nova escritura pública definitiva, conforme art. 108 do Código Civil. Posto isto, destacou que os arts. 1.417 e 1.418 do mesmo Código, constantes do título sobre os direitos do promitente comprador, são claros em apontar qual o papel do compromisso de compra e venda, não conferindo ao promitente comprador o direito de propriedade, mas direito real à aquisição do imóvel, sendo que, tal aquisição, segundo o Relator, se dá por meio de escritura definitiva, após o pagamento do preço, conforme art. 1.418. Desta forma, entendeu que o título não está apto ao registro e concluiu que “o compromisso de compra e venda, ainda que lavrado por instrumento público e registrado, não dá ao promitente comprador senão o direito real de aquisição. A regra do art. 108 (…) só se considera observada, dessa forma, com a lavratura de escritura pública definitiva, uma vez que apenas ela transfere a propriedade.” http://4registro.com.br/site/compromisso-de-compra-e-venda-mesmo-quando-feito-por-escritura-publica-deve-ser-lavrada-a-escritura-definitiva-de-compra/
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Distanciando-se do sistema francês, a lei brasileira exige que a transmissão de um bem imóvel por ato oneroso inter vivos seja materializada por meio de escritura pública de compra e venda, de modo que somente após a lavratura desse ato é que o bem passará a integrar o patrimônio do comprador, sendo sua a propriedade.
GABARITO: ERRADO.
Erro 1: somente quando o valor do imóvel for superior a 30x o salário mínimo é que se exigirá escritura pública para a transmissão de bem imóvel: Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
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Erro 2: a trasmissão de bem imóvel somente se dá com o registro do título translativo, adotando o Brasil o sistema ROMANO: Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Sistemas Registrais: podem ser apresentados três sistemas que relacionam (ou não) título e registro. São eles:
1) Sistema Romano: soma entre título e registro (força bivalente), as nulidades de um influenciam em outro;
2) Sistema Francês: registro é mero instrumento de publicidade;
3) Sistema Alemão: independência entre registro e título. Há necessidade de uma segunda convenção, denominada convenção jurídico-real. Total abstração do registro.
O Brasil adotou um sistema muito próximo do Romano, em que as nulidades do título podem prejudicar o registro, invalidando-o (Fonte: CC para concursos. Juspodivm. 2ª ed.).
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Erro 3: enunciado cita caraterística própria do sistema FRANCÊS, segundo o qual o próprio contrato é o instrumento apto a transmitir a propriedade de bem imóvel, servindo o registro como mero instrumento de publicidade.
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ERRADO
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Ao contrário de outros países que adotam o sistema franco-italiano, o Brasil adota o sistema romano-germânico que prevê que a transmissão da propriedade imobiliária ocorre após o registro da escritura pública (título translativo) no Cartório de Registro de Imóveis, e não simplesmente após lavratura deste documento como afirma a questão.
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Matéria relacionada a registros públicos.
A lavratura da escritura pública ocorre no Tabelionato de Notas e tem a função de tornar público o ato jurídico; contudo, não se transfere a propriedade com esse ato. É necessário, então, proceder ao registro no Cartório de Registro de Imóveis do local em que situado o imóvel, oportunidade em que a propriedade será transmitida.
Em outras palavras, o que realmente interessa não é a escritura pública, mas o registro da propriedade na matrícula do imóvel, tanto é que em vários casos o proprietário não detém escritura.
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É com a tradição que transmite a propriedade.
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Art. 1.245: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
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DOIS ERROS.
1 - Nem todos precisam de escritura pública, apenas 30 salários para cima.
2 - Adquire-se a propriedade de bem imóvel com o registro.