DE
ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
I - A dívida condominial constitui uma obrigação
propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do
devedor, mas de sua condição de titular do direito real.
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS.
ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". EDITAL DE PRAÇA. ÔNUS. IMÓVEL.
OMISSÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL.
IMPOSSIBILIDADE. ARTIGOS ANALISADOS: ART.
42,
§ 3º,
DO
CPC E ART.
1.345 DO
CÓDIGO CIVIL.
1. Recurso especial, concluso ao Gabinete em 13/10/2011, no qual
discute a responsabilidade do arrematante de imóvel pelo pagamento de cotas
condominiais devidas pelo antigo proprietário. Ação de cobrança ajuizada em
junho de 2009. 2.
A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas
relacionadas à manutenção da coisa comum - assim como a obrigação de pagar os
tributos incidentes sobre o imóvel - qualifica-se como obrigação propter rem,
sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem a dívida. 3.
A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de
praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da
confiança. 4. Considerando a ausência de menção no edital da praça acerca dos
ônus incidentes sobre o imóvel, conclui-se pela impossibilidade de substituição
do polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, mesmo diante da
natureza propter rem da obrigação 5. Recurso especial provido. (destacamos).
(STJ. REsp 1297672 SP 2011/0177529-9. Relator (a): Ministra Nancy Andrighi.
Órgão Julgador: T3 – Terceira Turma. Julgamento: 24/09/2013. DJe 01/10/2013).
Correta proposição I.
II - O dever de pagar pelo serviço de fornecimento de água tem a natureza
jurídica de obrigação propter rem, uma vez
que se vincula a titularidade do bem.
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. ENERGIA ELÉTRICA. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PRECEDENTES.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no
sentido de que a obrigação de pagar pelo serviço prestado pela agravante - fornecimento
de água - é destituída da natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não
se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta vontade de
receber os serviços" (AgRg no Ag 1.323.564/SP, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN,
Segunda Turma, DJe 2/2/11).
2. Agravo regimental não provido. (STJ. AgRg no AREsp 2223 GO
2011/0032029-0. Relator: Ministro Arnaldo Esteves Lima. Órgão Julgador: T1 –
Primeira Turma. Julgamento: 16/06/2014. Publicação: DJe 01/07/2014).
Incorreta proposição II.
III - A necessidade de reparação integral da lesão causada ao meio ambiente
permite a cumulação de obrigações de fazer, não fazer e indenizar, que
tem natureza propter rem.
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO
ESPECIAL. DANO AMBIENTAL. REPARAÇÃO INTEGRAL DOS DANOS. NATUREZA PROPTER REM.
CUMULAÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, DE NÃO FAZER E DE INDENIZAR. POSSIBILIDADE.
1. A jurisprudência do STJ está firmada no sentido de que a
necessidade de reparação integral da lesão causada ao meio ambiente permite a
cumulação de obrigações de fazer, de não fazer e de indenizar, que têm natureza
propter rem. Precedentes: REsp 1.178.294/MG, Rel. Ministro Mauro Campbell
Marques, j. 10/8/2010; REsp 1.115.555/MG, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima,
j.15/2/2011; AgRg no REsp 1170532/MG, Rel. Ministro Hamilton Carvalhido, j.
24/8/2010; REsp 605.323/MG, Rel. para acórdão Ministro Teori Albino Zavascki,
j. 18/8/2005, entre outros. 2. Agravo regimental não provido. (STJ. AgRg no
REsp 1254935 SC 2011/0113562-2. Relator: Ministro Benedito Gonçalves. T1 –
Primeira Turma. Julgamento: 20/03/2014. Publicação: DJe 28/03/2014).
Correta proposição III.
IV - As contribuições criadas por Associações de Moradores podem ser
equiparadas, para fins de direito, a despesas condominiais, tendo a dívida
natureza propter rem.
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART.
543-C DO
CPC - ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO
ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art.
543-C do
CPC, firma-se a seguinte
tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente
a ação de cobrança. (STJ. REsp 1280871 SP 2011/0189659-0. Relator: Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva. Orgao Julgador: S2 – Segunda Seção. Julgamento
11/03/2015. DJe 22/05/2015).
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. FUNDAMENTOS INSUFICIENTES
PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUALIFICADA COMO
SOCIEDADE CIVIL. COBRANÇA COMPULSÓRIA DE TAXA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE.
ART.
3º DO
DECRETO-LEI
271/67. AUSÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N.º 282 STF.
1. A agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os
fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa do
provimento ao agravo regimental.
2.A orientação jurisprudencial desta Corte é no sentido de que a
associação de moradores, qualificada como sociedade civil, sem fins lucrativos,
não tem autoridade para cobrar taxa condominial ou qualquer contribuição
compulsória .
3. É inadimissível o recurso extraordinário, quando não ventilada,
na decisão recorrida, a questão federal suscitada (Súmula 282 do STF).
Aplicável por analogia.
4. Agravo regimental a que se nega provimento (STJ. AgRg no Ag
1026529 RJ 2008/0056012-1. Relator: Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS). Julgamento: 12/05/2009. Orgao Julgador: T3
– Terceira Turma. DJe 25/05/2009).
Incorreta proposição IV.
Das proposições acima:
A) I e II são corretas;
Incorreta letra “A".
B) I e III são corretas;
Correta letra “B". Gabarito da questão.
C) I e IV são corretas;
Incorreta letra “C".
D) Todas são corretas.
Incorreta letra “D".
Gabarito B.