-
ALTERNATIVA A - INCORRETA. Só pode cobrar de quem é associado.
ALTERNATIVA B - INCORRETA. Usucapião tabular é a prevista no artigo 1.242, parágrafo único. Prazo de 05 anos.
ALTERNATIVA C - INCORRETA. Art. 1.276, § 2º. Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
ALTERNATIVA D - CORRETA. O constituto possessório é justamente isso: o vendedor continua na posse do bem, mas agora em nome do comprador, que é o proprietário. Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
ALTERNATIVA E - INCORRETA: A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais só será do promitente vendedor até o momento de imissão na posse do promitente comprador. Neste sentido: STJ - Para o reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais, exige-se, contudo, também segundo a orientação desta Corte Superior, a ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador. STJ - REsp: 1531776 RJ 2015/0106983-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 26/06/2015)
-
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
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SOBRE A "A".
A 2ª seção do STJ debateu na tarde desta quarta-feira, 11, se afigura lícita e possível a cobrança compulsória de taxas e contribuições a proprietários não associados, realizadas por associação de moradores de condomínio de fato.
O debate deu-se em dois recursos (REsp 1.280.871 e 1.439.163), e estava sob o rito de repetitivo no colegiado.
O relator, ministro Cueva, negou provimento ao recurso em sessão de dezembro de 2014.
Ao apresentar voto-vista, o ministro Marco Buzzi inaugurou a divergência. Inicialmente, consignou S. Exa. que a causa colocava em confronto a liberdade associativa e a vedação ao enriquecimento sem causa por morador que usufrui de serviços.
Segundo Buzzi, as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois “há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes”.
“Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma "aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei.”
Sendo assim, o ministro Marco Buzzi propôs a seguinte tese:
"As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
O voto-vista foi seguido pela maioria do colegiado, excetuando-se o relator Cueva e o ministro Moura Ribeiro.
A ministra Isabel Gallotti ressaltou que a tese de Buzzi “atende fielmente o que nossos inúmeros precedentes dizem, que uma taxa imposta por associação de moradores não pode ser cobrada de quem não é associado”.
Assim, o colegiado deu provimento ao recurso especial para julgar improcedente a ação de cobrança da associação.
FONTE: Migalhas
-
SOBRE O USUCAPIÃO TABULAR:
STJ. Art. 1.242 do CC/2002. Usucapião 'ordinário' e 'tabular'. DistinçãoData: 24/06/2014"Vê-se, a partir da transcrição do dispositivo legal, que para a ocorrência de usucapião ordinária, basta que se verifique a presença de três elementos: (i) o transcurso do prazo (10 anos) de posse sem oposição; (ii) o justo título; e (iii) a boa-fé. Na usucapião tabular, além da redução do prazo da prescrição aquisitiva para 5 anos, a esses requisitos somam-se ainda outros quatro: (i) a aquisição deve ser onerosa, (ii) deve haver prévio registro, (iii) referido registro deve ter sido cancelado e (iv) o adquirente deve ter estabelecido no imóvel sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Vê-se, portanto, que o principal elemento que difere as duas figuras, do ponto de vista substancial, está em que, na usucapião ordinária, uma pessoa que não tem o registro de propriedade litiga para obter esse registro. Na usucapião tabular, por sua vez, uma pessoa que já obteve esse registro, portanto já foi legalmente considerada proprietária, litiga para restabelecer essa propriedade, que por algum motivo teve invalidado o respectivo registro. Mas, retomando o que já se disse acima, há sempre, tanto numa figura como na outra, uma oposição entre autor(es) e réu(s), ambos pleiteando a propriedade de um mesmo bem imóvel. Um exemplo clássico de cabimento de usucapião tabular estaria na hipótese de dupla matrícula, incidente sobre o mesmo imóvel. Com o cancelamento de uma delas, pelo oficial de registro de imóveis ou pelo juízo da vara de registros públicos, o proprietário putativo (segundo a matrícula cancelada) que esteja residindo há muito tempo no imóvel pode ajuizar, em face do proprietário efetivo inerte, uma ação de usucapião. Há, nessa ação, a já mencionada oposição entre o proprietário putativo e o proprietário real".
Acórdão: Recurso Especial n. 1.133.451 - SP.
Relator: Min. Nancy Andrighi.
Data da decisão: 27.03.2012.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.133.451 - SP (2009⁄0065300-4)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
-
“A”:
“STJ
- EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL EDcl no
AREsp 85936 SP 2011/0205752-1 (STJ).
Data
de publicação: 19/08/2013.
Ementa:
PROCESSUAL
CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. AGRAVO
REGIMENTAL. AÇÃO
DE COBRANÇA.ASSOCIAÇÃO
DE MORADORES.COTAS
CONDOMINIAIS OU
QUALQUER OUTRA
CONTRIBUIÇÃO.COBRANÇA
COMPULSÓRIA.INVIABILIDADE.
1. Admitem-se
como agravo regimental embargos de declaração opostos a decisão
monocrática proferida pelo relator do feito no Tribunal.Princípios
da economia processual e da fungibilidade.
2. Inviável
a cobrança compulsória de taxas condominiais de manutenção ou de
qualquer outra espécie a proprietários de imóveis que não sejam
associados nem tenham aderido ao ato que fixou o encargo.
3. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental, ao qual
se dá provimento.”
-
“C”:
“TJ-DF
- Apelacao Civel APC 20121010083593 DF 0008096-85.2012.8.07.0010
(TJ-DF).
Data
de publicação: 20/03/2014.
Ementa:
DIREITO
CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. TERRENO ADQUIRIDO POR MEIO DE
LICITAÇÃO DA TERRACAP. PROPRIEDADE COMPROVADA. PERDA
DA PROPRIEDADE PELO ABANDONO.NÃO
CARACTERIZAÇÃO.
VERDADE DOS FATOS. COISA JULGADA. NÃO CONFIGURAÇÃO.
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUA FUNÇÃO SOCIAL. PONDERAÇÃO.
SENTENÇA MANTIDA. 1 - O
ARTIGO 1.275 , INCISO III, DO CÓDIGO CIVIL DISPÕE QUE SE PERDE A
PROPRIEDADE POR ABANDONO, O QUAL EXIGE, PARA SUA CONFIGURAÇÃO, A
PRESENÇA DE DOIS
REQUISITOS CONCOMITANTES:
O
COMPORTAMENTO DO PROPRIETÁRIO DE DESISTIR DO BEM (OBJETIVO) E A
INTENÇÃO DE FAZÊ-LO (SUBJETIVO).ASSIM,
NÃO
É SUFICIENTE
PARA A CONFIGURAÇÃO DO ABANDONO O
SIMPLES DESPREZO
PELA COISA, QUANDO DESACOMPANHADO DE SINAIS EVIDENTES DO ÂNIMO
DE ABDICAR DA PROPRIEDADE.
2 - O
PRÓPRIO ART. 1.276 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 , MEDIANTE SEU § 2º,
SEM CORRESPONDÊNCIA NO CC/16 , ESTABELECE QUE A SATISFAÇÃO DOS
ÔNUS FISCAIS PELO PROPRIETÁRIO AFASTA A PRESUNÇÃO DE ABANDONO DO
IMÓVEL.
SEGUNDO O REFERIDO DISPOSITIVO LEGAL, "PRESUMIR-SE-Á
DE MODO ABSOLUTO A INTENÇÃO A QUE SE REFERE ESTE ARTIGO, QUANDO,
CESSADOS OS ATOS DE POSSE, DEIXAR O PROPRIETÁRIO DE SATISFAZER OS
ÔNUS FISCAIS".
3 - A
VERDADE DOS
FATOSNÃO
FAZ COISA JULGADA, CONFORME DISPÕE O ARTIGO 469 , INCISO II, DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
, RAZÃO
PELA QUAL, EM AÇÃO REIVINDICATÓRIA,
NÃO ESTÁ O JULGADOR ADSTRITO A FUNDAMENTO DE DECISÃO PROLATADA NO
BOJO DE ANTERIOR AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ENTRE AS MESMAS
PARTES.
4
- A EXIGÊNCIA DE ATENDIMENTO À FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE NÃO
SERVE COMO ARGUMENTO PARA A OCUPAÇÃO DE TERRENOS VAZIOS, SOB PENA
DE ESVAZIAMENTO DO DIREITO DE PROPRIEDADE, POIS AUTORIZARIA A INVASÃO
DE QUALQUER IMÓVEL DESOCUPADO, ALÉM DE GERAR INSTABILIDADE SOCIAL.5
- AFASTA-SE A ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO DA FUNÇÃO SOCIAL DA
PROPRIEDADE, FORMULADA COM BASE NA CONSTRUÇÃO DE UM TEMPLO
RELIGIOSO EM TERRENO ALHEIO, PARA PRIVILEGIAR-SE O DIREITO DE
PROPRIEDADE DO TITULAR DO DOMÍNIO, O QUAL FORA ADQUIRIDO MEDIANTE
REGULAR PROCESSO PÚBLICO DE LICITAÇÃO REALIZADO PELA COMPANHIA
IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP.”
-
“D”:
“TJ-BA
- Agravo de Instrumento AI 00029542420118050000 BA
0002954-24.2011.8.05.0000 (TJ-BA).
Data
de publicação: 06/08/2013.
Ementa:
REINTEGRAÇÃO
DE POSSE.
COMODATO
TÁCITO.POSSE
INDIRETA.CONSTITUTO
POSSESSÓRIO.POSSIBILIDADE.
1. Quando
em vida, o genitor dos litigantes doou um imóvel ao Agravante e
outro imóvel para a Agravada.No
imóvel doado à Agravada, o ora Agravante e
seu falecido genitor
exerciam a profissão de mecânicos e, após
o falecimento do genitor, a Agravada autorizou o Agravante a dar
continuidade às suas atividades naquele imóvel.
2. A
rigor, a Agravada tornou-se proprietária do imóvel antes mesmo do
falecimento do seu genitor e, já àquela época, o imóvel era
utilizado pelo Agravante apenas por conta do consentimento da
Agravada.Após
a morte do pai dos litigantes, a Agravada deu seguimento ao contrato
de comodato, permitindo que o Agravante continuasse a utilizar o
imóvel nas suas atividades profissionais.O
próprio Agravante reconhece que "não devolveu o imóvel por
ter um maquinário pesado e não ter condições de adquirir outro
imóvel" (fl.49).
3. Aplica-se,
pois, o instituto do "constituto
possessório":
o genitor que exercia a posse em nome próprio passou a exercê-la em
nome da Agravada no momento em que doou o imóvel.Igualmente,
a posse do Agravante tinha como base unicamente a tolerância da
Agradava, que constitui contrato tácito de comodato.
4. Agravo de Instrumento desprovido, mantendo-se incólume a decisão
interlocutória que antecipou os efeitos da tutela em favor da
Autora/Agravada.”
-
Constituto possessório, também conhecido cláusula constituti, trata-se de uma operação jurídica que altera a titularidade na posse, de maneira que aquele que possuía em nome próprio, passa a possuir em nome alheio. Ex: vendo uma casa que possuía em nome próprio, e coloco no contrato de compra e venda uma cláusula que prevê minha permanência na casa na condição de locatário, ou seja, passo a possuir a casa em nome alheio. Essa cláusula é a contituti.
O inverso do constituto possessório ocorre quando a pessoa que possuí em nome alheio passa a possuir em nome próprio. Ex: o locatário que possui a casa em nome alheio compra a casa passando a possuir em nome próprio, neste caso a cláusula será da traditio brevi manu.
-
Putz, cara! Sacanagem esta questão! Errei por besteira, tendo marcado a letra C por não atentar que o CC em verdade fala que a presunção é ABSOLUTA e não RELATIVA, conforme exposto na questão!
Gabarito é, de fato, letra D!
-
Complementando a alinea "e", sobre o assunto ha recente julgado. Ver informativo 567/STJ - Processo Civil.
-
567/STJ - DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR E DO PROMITENTE VENDEDOR EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS.
O promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel têm legitimidade passiva concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade (promitente vendedor) figurar no polo passivo da demanda.
-
Constituto Possessório é operação jurídica que altera a titularidade na posse, de maneira que, aquele que possuía em seu próprio nome, passa a possuir em nome de outrem (Ex.: eu vendo a minha casa a Juca e continuo possuindo-a, como simples locatário).
Contrariamente, na traditio brevi manu, aquele que possuía em nome alheio, passa a possuir em nome próprio (por exemplo é o caso do locatário, que adquire a propriedade da coisa locada).
-
A) Associação de moradores constituída com o objetivo de defesa e preservação
de interesses comuns da respectiva área habitacional pode cobrar cotas
condominiais do proprietário, ainda que este não seja seu associado, conforme
jurisprudência prevalente do STJ.
Informativo 562 do STJ
DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO EM
CONDOMÍNIO DE FATO. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ).
TEMA 882. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram. As obrigações de ordem
civil, sejam de natureza real sejam de natureza contratual, pressupõem, como
fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um
acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes,
pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, há somente duas fontes de
obrigações: a lei ou o contrato. Nesse contexto, não há espaço para entender
que o morador, ao gozar dos serviços organizados em condomínio de fato por
associação de moradores, aceitou tacitamente participar de sua estrutura
orgânica. Com efeito, na ausência de uma legislação que regule especificamente
a matéria em análise, deve preponderar o exercício da autonomia da vontade - a
ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé -,
emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da
legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em
virtude de lei. De igual modo, incabível o entendimento de que a vedação ao
enriquecimento ilícito autorizaria a cobrança pelos serviços usufruídos ou
postos à disposição do dono do imóvel inserto em loteamento, independentemente
de ser ou não associado. Isso porque adotar esse posicionamento significaria
esvaziar o sentido e a finalidade da garantia fundamental e constitucional da
liberdade de associação, como bem delimitou o STF no julgamento do RE
432.106-RJ (DJe 4/11/2011), encontrando a matéria, inclusive, afetada ao rito
da repercussão geral (RG no AI 745.831-SP, DJe 29/11/2011). De fato, a
jurisprudência não pode esvaziar o comando normativo de um preceito fundamental
e constitucional em detrimento de um corolário de ordem hierárquica inferior,
pois, ainda que se aceite a ideia de colisão ou choque de princípios -
liberdade associativa (art. 5º, XX, da CF) versus vedação ao enriquecimento sem
causa (art. 884 do CC) -, o relacionamento vertical entre as normas - normas
constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo - deve ser
apresentado, conforme a doutrina, de tal forma que o conteúdo de sentido da
norma inferior deve ser aquele que mais intensamente corresponder ao conteúdo
de sentido da norma superior. Ademais, cabe ressaltar que a associação de
moradores é mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os
direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da
eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Concluindo, a aquisição de
imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da
associação não pode impor a cobrança de encargos ao adquirente que não se
associou nem a ela aderiu. Igualmente, se a compra se opera em data posterior à
constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação - lei ou
contrato -, é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio do
enriquecimento sem causa, em detrimento dos princípios constitucionais da
legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros,
pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece,
dentre eles, dada a STJ - Informativo de Jurisprudência Página 3 de 15 verticalidade
de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao STF, no
âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender.
Precedentes citados: EREsp 444.931-SP, Segunda Seção, DJ 1º/2/2006; AgRg nos
EDcl no Ag 715.800-RJ, Terceira Turma, DJe 12/12/2014; e EDcl no REsp
1.322.723-SP, Quarta Turma, DJe 29/8/2013. REsp 1.280.871-SP e REsp
1.439.163-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. para acórdão Min. Marco
Buzzi, Segunda Seção, julgados em 11/3/2015, DJe 22/5/2015.
Incorreta letra “A".
B) Na usucapião tabular, o lapso temporal para aquisição da propriedade é de
dez anos.
Código Civil:
Art. 1.242.
Parágrafo único. Será de cinco
anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente,
com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Na usucapião tabular, o lapso temporal para aquisição da
propriedade é de
cinco anos.
Incorreta letra “B".
C) A cessação dos atos de posse e o não pagamento dos ônus fiscais relativos ao
bem resultam em presunção relativa de abandono do imóvel urbano.
Código Civil:
Art. 1.276. § 2
o Presumir-se-á de modo absoluto a
intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar
o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
A cessação dos atos de posse e o não pagamento dos ônus fiscais
relativos ao bem resultam em
presunção absoluta de abandono do imóvel
urbano.
Incorreta letra “C".
D) No constituto-possessório, subentende-se a tradição quando o transmitente
continua na posse do bem.
Código Civil:
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos
negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente
continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o
direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando
o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
No constituto-possessório, subentende-se a tradição quando o
transmitente continua na posse do bem.
Correta letra “D". Gabarito da questão.
E) É do promitente vendedor a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais, independentemente da efetiva imissão, na posse, pelo promitente
comprador, até que seja registrado o compromisso de compra e de
venda.
Informativo 567 do STJ:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE DO
PROMITENTE COMPRADOR E DO PROMITENTE VENDEDOR EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS
CONDOMINIAIS. O promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel têm
legitimidade passiva concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores
à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a penhora do imóvel, como
garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade (promitente STJ
- Informativo de Jurisprudência Página 7 de 12 vendedor) figurar no polo
passivo da demanda. No REsp 1.345.331-RS (Segunda Seção, DJe 20/4/2015),
julgado por meio do rito dos recursos repetitivos, as seguintes teses foram
firmadas: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador". Pela leitura isolada da
tese 1, "c", desse precedente, o proprietário estaria isento de arcar
com as despesas de condomínio a partir da imissão do promitente comprador na
posse do imóvel. Porém, a tese firmada no repetitivo deve ser interpretada de
acordo com a solução dada ao caso que deu origem à afetação. Há de se observar,
portanto, que, no caso do REsp 1.345.331-RS, a ação de cobrança havia sido
ajuizada contra o proprietário (promitente vendedor), tendo havido embargos de
terceiro pelos promitentes compradores na fase de execução. Naquele julgado,
entendeu-se que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais
seria dos promitentes compradores, porque relativas a débitos surgidos após a
imissão destes na posse do imóvel. Porém, não se desconstituiu a penhora do
imóvel. Há, portanto, uma aparente contradição entre a tese e a solução dada ao
caso concreto, pois a tese 1, "c", em sua literalidade, conduziria à
desconstituição da penhora sobre o imóvel do promitente vendedor. A
contradição, contudo, é apenas aparente, podendo ser resolvida à luz da teoria
da dualidade da obrigação. Observe-se, inicialmente, que o promitente comprador
não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de
aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda. Desse modo,
o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel. Restaria, então,
penhorar bens do patrimônio pessoal do promitente comprador. Porém, não é rara
a hipótese em que o comprador esteja adquirindo seu primeiro imóvel e não
possua outros bens penhoráveis, o que conduziria a uma execução frustrada. Esse
resultado não se coaduna com a natureza, tampouco com finalidade da obrigação
propter rem. Quanto à natureza, é da essência dessa obrigação que ela nasça
automaticamente com a titularidade do direito real e somente se extinga com a
extinção do direito ou a transferência da titularidade, ressalvadas as
prestações vencidas. Como se verifica, não há possibilidade de a obrigação se
extinguir por ato de vontade do titular do direito real, pois a fonte da
obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação
de vontade. Logo, a simples pactuação de uma promessa de compra e venda não é
suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das
despesas de condomínio. De outra parte, quanto à finalidade, a obrigação
propter rem destina-se a manter a conservação da coisa. Nessa esteira, ao se
desconstituir a penhora sobre o imóvel, o atendimento da finalidade de
conservação acaba sendo comprometido, pois o condomínio passa a depender da
incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente
comprador. Vale lembrar, ainda, que a mera possibilidade de penhora do imóvel
tem, por si só, o efeito psicológico de desestimular a inadimplência, de modo
que a impossibilidade de penhora geraria o efeito inverso, atentando contra a
finalidade da obrigação propter rem, que é manter a conservação da coisa. Há
premente necessidade, portanto, de se firmar uma adequada interpretação da tese
firmada pelo rito do art. 543- C do CPC, de modo a afastar interpretações
contrárias à natureza e à finalidade da obrigação propter rem. Uma
interpretação interessante pode ser obtida com a aplicação da teoria da
dualidade do vínculo obrigacional à hipótese de pluralidade de direitos
subjetivos reais sobre a coisa. Segundo essa teoria, a obrigação se STJ -
Informativo de Jurisprudência Página 8 de 12 decompõe em débito (Schuld), o
dever de prestar, e responsabilidade (Haftung), a sujeição do devedor, ou
terceiro, à satisfação da dívida. Aplicando-se essa teoria à obrigação de pagar
despesas condominiais, verificase que o débito deve ser imputado a quem se
beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o promitente
comprador, valendo assim o brocardo latino ubi commoda, ibi incommoda. Até
aqui, não há, a rigor, nenhuma novidade. A grande diferença é que o
proprietário não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de
responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de
proprietário do imóvel. Essa separação entre débito e responsabilidade permite
uma solução mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da
obrigação propter rem. Restauram-se, desse modo, as conclusões de um
entendimento já trilhado por esta Corte Superior, em voto proferido pelo Min.
Ruy Rosado de Aguiar no REsp 194.481-SP, Quarta Turma, DJ 22/3/1999. É certo
que esse julgado acabou sendo superado, ante os questionamentos do Min. Sálvio
de Figueiredo Teixeira nos EREsp 138.389-MG, o que influenciou a jurisprudência
desta Corte a partir de então. Cabe, portanto, enfrentar os referidos
questionamentos. O primeiro diz respeito à possibilidade de o proprietário do
imóvel ficar vinculado à obrigação por longos anos, caso o promitente comprador
não providencie a lavratura da escritura e o devido registro. Esse
questionamento, entretanto, diz respeito exclusivamente à relação obrigacional
estabelecida entre o proprietário (promitente vendedor) e o promitente
comprador, os quais podem estabelecer prazo para a ultimação do negócio
jurídico, inclusive com fixação de multa. Se não o fazem, deixam aberta a
possibilidade de o negócio jurídico ficar pendente de exaurimento por longos
anos, devendo arcar com as consequências de seus atos. O outro questionamento diz
respeito à possível falta de interesse do proprietário, ou melhor, "quase
ex-proprietário", em contestar a ação de cobrança de despesas
condominiais, uma vez que o interesse direto seria do promitente comprador, já
imitido na posse do imóvel. Sobre esse ponto, cabe ressaltar que o proprietário
do imóvel responde pelos débitos condominiais com todo o seu patrimônio, não
somente com o imóvel, pois a obrigação propter rem não se confunde com os
direitos reais de garantia. Não se pode afirmar, portanto, que faltaria
interesse ao proprietário em contestar a demanda, pois correrá o risco de
sofrer constrição em seu patrimônio pessoal, uma vez que dinheiro e depósitos
bancários têm preferência sobre a penhora do imóvel (art. 655, I, do CPC). De
outra parte, o promitente comprador poderá, a qualquer tempo, ingressar na
demanda como assistente litisconsorcial (art. 54 do CPC), para assumir a defesa
de seus interesses. Por último, não restam dúvidas de que, entre o risco de o
condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos
ter que arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o
interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do
condômino inadimplente. Conclui-se, portanto, que os questionamentos referidos
no EREsp 138.389-MG não obstam a interpretação da tese à luz da teoria da
dualidade da obrigação. REsp 1.442.840-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, julgado em 6/8/2015, DJe 21/8/2015.
Incorreta letra “E".
GABARITO: ALTERNATIVA D.
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O que se entende por constituto possessório?
Publicado por Rede de Ensino Luiz Flávio Gomes
Trata-se da operação jurídica que altera a titularidade na posse, de maneira que, aquele que possuía em seu próprio nome, passa a possuir em nome de outrem (Ex.: eu vendo a minha casa a Fredie e continuo possuindo-a, como simples locatário). Art. 1267, pú, CC
Contrariamente, na traditio brevi manu, aquele que possuía em nome alheio, passa a possuir em nome próprio (por exemplo é o caso do locatário, que adquire a propriedade da coisa locada).
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Usucapião tabular = usucapião ordinária qualificada: justo título que foi posteriormente cancelado. Prazo de 05 anos.
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Inspirada no código civil alemão, a usucapião tabular ou de livro (como é também chamada) envolve situação em que o possuidor detém o bem com base em justo título obtido no Cartório de Registro de Imóveis (no direito alemão, "Livro de Imóveis", daí o nome "usucapião de livro"; o "tabular" vem de "tábula registral"), cancelado posteriormente (pois, evidentemente, se não houvesse o cancelamento a propriedade seria indiscutível). No direito brasileiro, a usucapião tabular tem exigências específicas traçadas no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil.
Logo, a usucapião tabular nada mais é do que a usucapião ordinária (com justo título e boa-fé) com prazo reduzido (5 anos), exigindo-se, para sua configuração (afora os requisitos próprios à usucapião ordinária), tenha havido aquisição onerosa com base no registro constante do Cartório de Registro de Imóveis, ao depois cancelada, e contanto que os possuidores tenham fixado moradia no imóvel ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Vale lembrar, por último, que, a teor do § 5o do art. 214 da Lei 6.015/73, deve-se inclusive deixar de decretar a nulidade do registro no CRI se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.
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Para complementar
Sobre o usufruto, prescreve o art. 1 .393 do CC/2002, regra fundamental, que " Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso" . OBSERVE QUE O USUFRUTO É INALIENÁVEL (SALVO QUANTO AOS SEUS FRUTOS, SEGUNDO O STJ), IMPRESCRITÍVEL, MAS QUE PODE SER CEDIDO A TÍTULO GRATUITO E ONEROSO. EXEMPLO: PODE-SE CEDER O BEM DO USUFRUTO EM LOCAÇÃO EM COMODATO.
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Sobre a letra A, encontrei:
(....) pode-se dizer que, certa ou não, é esta a definição do STJ ao interpretar a legislação infraconstitucional: para os que não anuíram expressamente, não há como impor a cobrança das taxas associativas.
Disponível em: https://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI242172,11049-Associacao+de+moradores+condominios+de+fato+possibilidade+ou+nao+de
Sobre a letra E, quando consegui entender que as obrigações de bens imóveis são propter rem, ou seja, acompanham a coisa, consegui fixar a matéria nesse ponto.
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No constituto possessório (cláusula constituti), considera-se transferida a posse no momento da lavratura do ato de compra e venda, independente de dilação no período em que o vendedor permanecerá no bem.
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SOBRE A LETRA A:
ANTIGO LOTEAMENTO “FECHADO” – NOVA NOMENCLATURA: LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO
ATENÇÃO PARA AS ALTERAÇÕES DA LEI 13.465/2017:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:
i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou
ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492).
Em palavras mais simples:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano antes da Lei Federal nº 13.465/2017 ou antes de Lei municipal que disciplinasse o tema.
A partir de lei municipal ou da Lei Federal nº 13.465/2017, tornou-se possível cobrança de cotas dos moradores dos loteamentos de acesso controlado, desde que:
i) este morador já possuísse lote quando entrou em vigor a lei e ele aderiu expressamente ao ato constitutivo da associação; ou
ii) sendo novo adquirente de lotes, ele estará vinculado se o ato constitutivo da obrigação estiver registrado no cartório de Registro de Imóveis.
A Lei nº 13.465/2017 trouxe duas importantes equiparações:
a) equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis; e
b) equiparou os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares, portanto) a condomínios edilícios.
FONTE: DOD
RESUMO FEITO COM BASE NO DOD:
ANTES da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que disciplinasse o tema: NÃO era possível cobrar taxa de manutenção e conservação de loteamento a proprietário NÃO associado.
DEPOIS da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que disciplinasse o tema: Pode cobrar taxa de manutenção e conservação de loteamento a proprietário NÃO associado, desde que, o loteamento seja regularmente constituído, a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (morador que já possuía lote precisa anuir expressamente), o cumprimento dos requisitos do art. 36-A da Lei nº 6.766/70 e, para vincular novos moradores, exige que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no cartório de Registro de Imóveis, conferindo publicidade.
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A) Associação de moradores constituída com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns da respectiva área habitacional pode cobrar cotas condominiais do proprietário, ainda que este não seja seu associado, conforme jurisprudência prevalente do STJ.
TEMA 882. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.
B) Na usucapião tabular, o lapso temporal para aquisição da propriedade é de dez anos.
Art. 1.242. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
C) A cessação dos atos de posse e o não pagamento dos ônus fiscais relativos ao bem resultam em presunção relativa de abandono do imóvel urbano.
Art. 1.276. § 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
A cessação dos atos de posse e o não pagamento dos ônus fiscais relativos ao bem resultam em presunção absoluta de abandono do imóvel urbano.
D) No constituto-possessório, subentende-se a tradição quando o transmitente continua na posse do bem.
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
No constituto-possessório, subentende-se a tradição quando o transmitente continua na posse do bem.
E) É do promitente vendedor a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, independentemente da efetiva imissão, na posse, pelo promitente comprador, até que seja registrado o compromisso de compra e de venda.
Informativo 567 do STJ: O promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel têm legitimidade passiva concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade.
GABARITO: D
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É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:
i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou
ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492).
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Errei, mas pretendo não errar mais.
Confundi constituto possessório com o inverso: "tradutio brevi manu". A respeito do tema, esclarece Pablo Stolze, Manual de Direito Civil, pagina 1050, edição 2018:
"O contrario de constituto possessório consiste na tradutio brevi manu, situação em que aquele que possuía em nome alheio passa a possuir em nome próprio. Exemplo: locatário que compra o imovel e consolida a plenamente a posse."
Embora o trecho acima tenha sido extraído da obra do Professor Pablo Stolze, não concordo com ele quando diz ao conceituar o tema "possuía em nome alheio" já que o exemplo trazido na obra se refere a locatário e como se sabe, embora não tenha posse plena, o locatário tem a posse direta, logo, com a devida vênia, se mostra equivocado dizer que possuía em nome alheio.
Mas quem sou eu para discordar do Professor Pablo Stolze.
Avante!