O STJ entendeu pela legalidade da comissão de corretagem ser transferida ao promitente comprador em empreendimentos do tipo Incorporação imobiliária, eis que, se a incorporadora pagasse a taxa, embutiria esse valor no preço do imóvel, o que, na prática, teria o mesmo resultado (o comprador pagaria a taxa).
Contudo, deve ser respeitado o dever de informação clara e precisa. Ou seja, deve ser informado ao consumidor, antes da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o valor total da aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.
Convém salientar que a chamada "TAXA SATI", valor pago pelo promitente comprador para ressarcir os custos que a incorporadora tem com a manutenção dos serviços oferecidos no estande de vendas é ilegal, por transferir ao consumidor custo por uma atividade inerente a própria celebração do contrato, eis que é da própria atividade e interesse da incorporadora manter estande no local do empreendimento, prestando auxílio e analisando a documentação dos promitentes compradores que, caso desejem auxílio mais específico, podem contratar profissional de sua confiança (advogado, por exemplo) e não alguém vinculado à incorporadora.
Informativo 589 do STJ. Fonte: Site Dizer o Direito.
Tese fixada pelo STJ:
É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
Sobre o tema, vale a pena relembrar o seguinte entendimento do STJ:
De quem é a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor ou do comprador?
• Regra: a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor (não importa se é o comprador ou o vendedor).
• Exceção: o contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em sentido contrário, ou seja, poderá prever que comprador e vendedor irão dividir o pagamento, que só o comprador irá pagar etc.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.288.450-AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 24/2/2015 (Info 556).
Fonte: Dizer o Direito (https://www.dizerodireito.com.br/2016/11/a-incorporadora-ao-vender-um.html)
A questão trata da proteção contratual do
consumidor.
DIREITO
DO CONSUMIDOR. VALIDADE DO REPASSE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR PELA
INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938.
É válida a cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe
6/9/2016.
A) É
válida a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de
corretagem, já que expressamente contratada e de forma destacada.
É válida a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de
corretagem, já que expressamente contratada e de forma destacada.
Correta
letra “A". Gabarito da questão.
B) É nula
a cláusula de comissão de corretagem, já que camuflada para onerar o comprador,
vez que o serviço foi prestado no próprio canteiro de obras, portanto obrigação
seria da Construtora.
É válida a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de
corretagem, já que expressamente contratada e de forma destacada.
Incorreta
letra “B".
C) A
cláusula relativa à comissão de corretagem somente seria válida se lançada em
outro instrumento de contrato, o que naquele caso não ocorreu, portanto nula,
já que constituiu em “venda casada", o que é vedado pelo Código de Defesa do
Consumidor.
A cláusula relativa à comissão de corretagem somente é válida, pois
expressamente contratada e de forma destacada, não se constituindo em venda
casada.
Incorreta
letra “C".
D) É nula
de pleno direito a cláusula relativa à comissão de corretagem já que lançada em
contrato de adesão, estava impressa quando na negociação, sem margem para
discussão, o que colide com as normas protetivas do Código de Defesa do
Consumidor.
É válida a cláusula relativa à comissão de corretagem ainda que lançada em
contrato de adesão, pois expressamente contratada e de forma destacada, não
colidindo com as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.
Incorreta letra “D".
Resposta:
A
Gabarito do Professor letra A.
DIREITO DO CONSUMIDOR. VALIDADE DO REPASSE DA
COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR PELA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RECURSO
REPETITIVO. TEMA 938.
É válida a cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. Registre-se que o principal ponto controvertido é a
verificação da possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora) ao
comprador (consumidor), mediante cláusula contratual, da obrigação de pagar a
comissão de corretagem. A questão é especialmente relevante, pois deve ser
aferida a validade dessa cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, uma
vez que se trata, em regra, de relação de consumo (art. 2º e 3º do CDC).
Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção da dívida relativa
à comissão de corretagem pelo consumidor. A prática comercial tem evidenciado
que as incorporadoras têm efetivamente transferido, expressa ou implicitamente,
esse custo para o consumidor. A principal vantagem para as incorporadoras é a
terceirização desse serviço a profissionais da área de corretagem. Outra
vantagem dessa transferência para as incorporadoras seria a redução da base de
cálculo dos tributos incidentes sobre a aquisição da unidade imobiliária. E a
terceira vantagem seria a desnecessidade de restituição do valor da corretagem,
em caso de desfazimento da promessa de compra e venda, uma vez que o pagamento
passa a ser feito diretamente ao corretor. Afasta-se, desde logo, a alegação de
venda casada, pois ocorre apenas a terceirização dessa atividade de
comercialização de unidades imobiliárias para profissionais do setor,
concentrando-se a incorporadora na sua atividade de construção de imóveis.
Essas vantagens obtidas pelas incorporadoras, independentemente da verificação
da sua licitude do ponto de vista fiscal, não causam prejuízo econômico para os
consumidores, pois o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre
particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço,
seja destacado deste. Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu
marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa
das relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no
seu conteúdo. Desse modo, sob a ótica do repasse de custos e despesas, chega-se
diretamente à conclusão no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores
com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no
preço total da compra e venda. Pode-se concluir, portanto, que, em princípio, é
válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a
comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição. Além
disso, no âmbito das relações de consumo, a informação adequada sobre os
produtos e serviços não é apenas um direito do consumidor, mas um dever imposto
ao fornecedor, conforme se pode extrair, dentre outros, dos arts. 31, 46 e 52
do CDC. O dever de informação constitui um dos princípios consectários lógicos
do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no CC (art. 422), como no CDC
(art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e
cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas todas as
relações negociais. Esse dever de informação é de tal modo acentuado que,
segundo doutrina, a relação de consumo estaria regida pela regra caveat
praebitor (acautele-se fornecedor), que impõe ao fornecedor uma obrigação
de diligência na atividade de esclarecer o consumidor, sob pena de desfazimento
do negócio jurídico ou de responsabilização objetiva por eventual dano causado,
ao passo que, num sistema jurídico liberal, aplica-se a regra inversa, caveat
emptor (acautele-se comprador), incumbindo ao comprador o ônus de buscar
as informações necessárias sobre o negócio jurídico que pretende celebrar. O
dever de informação referente ao preço na venda a crédito encontra-se
regulamentado tanto pelo art. 52 do CDC como pelo art. 3° Decreto n.
5.903/2006, exigindo do fornecedor clareza acerca do preço total dos produtos e
serviços, discriminando-se as principais parcelas que o integram. Registre-se
que o preço total, como o próprio nome indica, representa o quanto o consumidor
terá que pagar para adquirir o produto ou contratar serviço, sem nenhum
acréscimo pecuniário. Para cumprir essa obrigação de informação, deve a
incorporadora informar ao consumidor, até o momento de celebração do contrato
de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade
imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que essa
venha a ser paga destacadamente. Efetivamente, nos termos do disposto no art.
30 do CDC, toda informação ou publicidade suficientemente precisa vincula o
fornecedor. Desse modo, uma vez ofertada à venda uma unidade autônoma, o
fornecedor fica vinculado à proposta, que deve ser devidamente respeitada,
inclusive integrando o contrato posteriormente celebrado. Na hipótese de recusa
no cumprimento da proposta, o CDC assegura a possibilidade de se exigir o
cumprimento forçado dela, dentre outras alternativas. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe
6/9/2016.
Gabarito do Professor letra A.