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RESPOSTA: C
A promessa de compra e venda registrada é um direito real imobiliário, conforme dispõem os artigos 1.215, VII, e 1.417, ambos do Código Civil. Sendo assim, há quem sustente que, no caso de promessas de compra e venda de imóveis não registradas, as ações deveriam ser propostas no foro do domicílio do réu (art. 46 do NCPC), por se tratar de ação de direito pessoal. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça entende pela natureza real da ação, independentemente do registro do contrato, de forma que a ação deverá ser proposta no foro de situação da coisa, na forma do artigo 47, caput, do NCPC (AgRg no REsp 773942 / SP).
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PARTE 01
Considerando o compromisso de compra e venda livre de vícios, sendo contrato irretratável, onde esteja estipulado expressamente cláusula de não arrependimento e com o valor totalmente quitado, podemos iniciar as considerações pertinentes ao estudo.
Assim, para escolher a ação de Adjudicação Compulsória deve-se entender, que trata de ação típica do direito real, partindo dessa base sabemos que seu direito é oponível a terceiros e seu objeto é a apropriação de um bem especifico.
Assim, a ação deve ser fundada em direito real de aquisição, e por isso deve ser devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, o Compromisso de Compra e Venda que envolve o imóvel em questão, na forma do artigo 1.227 do Código Civil, que diz: "Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código."
O direito real de aquisição surge com a celebração da promessa de compra e venda, onde haja cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, desde que seja tal contrato registrado em cartório em respeito ao artigo supra transcrito associado ao artigo 1.417: Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (Código Civil, 2002)
A obrigatoriedade do registro do contrato de promessa de Compra e venda, encontra relativizações, quando a responsabilidade de registro ocorrer por conta do vendedor, conforme súmula 167 do STF, ou quando tratar a ação como discussão de direito pessoal, pois assim a falta do registro não fere o direito estabelecido no Código Civil.
A ausência do registro não impede o ingresso com a ação de adjudicação compulsória, conforme súmula 239 do STJ:"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
A súmula do STJ, claramente, permite o ingresso da ação independendo do prévio registro em cartório, junto a matricula, porém nesse caso a ação terá outro tratamento, outra eficácia, por se tratar de direito pessoal, tratando do direito que o sujeito ativo tem de exigir, que o polo passivo que outorgue a escritura resultando o processo em sentença de natureza declaratória do direito, existente entre as partes, envolvidas e citadas na demanda.
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PARTE 02
Nesse particular, necessário se faz diferenciar o direito real do pessoal, pois ao registrar a promessa em cartório, como visto acima, esse direito será real de aquisição do bem, podendo ser exigido e litigado contra quem se oponha gerando uma sentença condenatória, gozando de todas as prerrogativas inerentes aos direitos reais, aclarando assim o previsto no artigo 1.418 do Código Civil:
"Art. 1418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." (Código Civil, 2002)
O instituto não será usado apenas para o direito real, mas com a leitura do artigo 1.418 do Código Civil fica fácil entender as vantagens de se usar a ação quando tratada como direito real.
Observa-se, como visto, que o artigo 1.418 do Código Civil traz também a exigência da recusa do vendedor, para o requerimento judicial da adjudicação do imóvel, nesse momento cabe lembrar o artigo 17 do decreto 58/37, que prevê:
"Art. 17 - Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário (quem compra) para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda.
Parágrafo único - Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo êste pelas despesas judiciais e custas do depósito." (Decreto-lei 58/37).
Verificamos que o vendedor tem o direito de requerer a intimação do comprador para que lhe outorgue a escritura, conforme o pactuado. Ao saber que o direito do promitente comprador não é apenas o de requerer a outorga como é também o de receber, se verifica um interesse mútuo.
Assim, não havendo a outorga voluntária ou em conformidade com o artigo 17, desnecessária se faz a recusa expressa, pois esta acaba ocorrendo tacitamente, visto que tal procedimento é o que conclui o negócio jurídico bilateral, de interesse de ambas as partes.
Nesse sentido expõe, o doutrinador Fábio Ulhoa Coelho: "Em razão da cláusula geral da boa-fé objetiva, os contratantes devem-se, tanto nas negociações como na execução do contrato, mútuo respeito quanto aos direitos da outra parte. (COELHO, Fabio Ulhoa, 2012, p. 92).
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PARTE 03
Conforme foi explicado até aqui há diferenças básicas e fundamentais no tramite da ação que possui registro no cartório e a que não tem o registro..
Porém, a súmula 168 do STF afirma que: "Não se aplica o regime do Decreto-Lei 58, de 10.12.1937, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro."
E, sabendo que o decreto trata da ação de adjudicação, conforme preconiza o parágrafo 2º do artigo 16: Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição
Inicia novo conflito de entendimento sobre a necessidade do registro, que em análise conjunta com a sumula 167 que diz: "Para os efeitos do Dl. 58, de 10.12.37, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação.".
A súmula permite a adequação da ação ao direito real, durante o tramitar da ação, não sendo esse o óbice jurídico para a troca de instituto processual.
Essa sumula já foi mencionada acima, porém exclui do rol da ação de adjudicação compulsória os compromissos de compra e venda que não foram devidamente registrados no cartório.
Em continuação ao que foi pactuado por tal tribunal editaram a sumula 168, quer permite a averbação do contrato na matricula, no curso da ação, buscando facilitar o andamento processual lhe conferindo agilidade.
Assim, ao se entender que a ação tem sempre o intuito de buscar a concretização de um direito real é importante verificar que o direito de se pleitear a outorga da escritura sempre existirá, pois o direito não será omisso quanto ao direito que positiva em lei, ora "Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda."
Apenas o que muda é a opção pelo procedimento previsto no Decreto- lei 58/37, jurisprudência tem entendido em certos casos que a ação deverá tramitar, independente do registro do compromisso junto a matricula, com base na ratio legis, que é a outorga compulsória da escritura, sendo por uma relação de direito pessoal ou real, defendendo de toda a forma o direito conforme dito acima.
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A ação de adjudicação compulsória, compreendida como uma remédio processual, já era prevista no Decreto Lei nº 58/1937 e na nº Lei 6.766/79. Todavia, o Código Civil de 2002 trouxe novas previsões ao instituto. Assim, as circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel:
A lei também estipula um terceiro critério: que registre-se a promessa em Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, a súmula 239 do STJ revisou essa determinação, de modo que ?o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis?."
Abraços
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O tema já foi objeto de cobrança em questão de concurso na prova do MPMG em 2010, vejamos:
(MPMG-2010): Fulano "A", residente em Belo Horizonte (MG), pretendendo adquirir imóvel para veraneio, interessou-se por uma casa localizada em Escarpas do Lago, Município de Capitólio (MG) (Comarca de Piumhi), pertencente à Construtora "B", sediada no Município de Divinópolis (MG). Acertado o preço para pagamento parcelado, os contratantes celebraram compromisso de compra e venda, contendo cláusula de eleição de foro, Comarca de Divinópolis (MG). Depois de quitado o preço, o promitente vendedor recusou-se a outorgar o domínio e, por isso, o comprador ajuizou ação de adjudicação compulsória no Juízo da Comarca de Belo Horizonte. De acordo com a jurisprudência dos Tribunais Superiores, marque a resposta correta: Trata-se de ação real imobiliária e, consequentemente, o foro competente é o da situação do imóvel, devendo o juiz, de ofício, reconhecer a sua incompetência (VERDADEIRA). BL: art. 47 do NCPC e jurisprudência do STJ.
Explicação: A ação de adjudicação compulsória é fundada em direito pessoal (contrato, compromisso de compra e venda). No entanto, a jurisprudência do STJ tem a considerado fundada em direito real imobiliário e, portanto, inserida na parte final do art. 95, do CPC/73 (atual art. 47, caput do CPC/15), no rol da competência territorial absoluta: “AGRAVO REGIMENTAL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - COMPETÊNCIA - FORUM REI SITAE - PRECEDENTES DO STF E DO STJ - MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA - NECESSIDADE - AGRAVO IMPROVIDO”. (STJ - AgRg no REsp 773.942/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, 3ª Turma, j. 19/08/2008)
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Nao é hipótese de ação reivindicatória porque o requerente nao tem domínio sobre a coisa, não é proprietário.
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Somente complementando o que os colegas já responderam:
Adjudicação compulsória: destina-se a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis, independente da celebração da escritura.
Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Ação reivindicatória:
consiste no direito do proprietário de discutir o direito real consistente na propriedade da coisa. Se existem dois títulos de propriedade, o autor reivindica ser reconhecido como proprietário pelo título registrado mais antigo (no caso de propriedade de bens imóveis), conforme art. 1.228, do Código Civil. Em outras palavras, a ação reivindicatória serve ao proprietário não possuidor para reaver a posse da coisa frente ao possuidor não proprietário. Sendo assim, em seu bojo, são discutidas questões relacionadas ao dominus do bem (propriedade), e não ao animus (posse). E é exatamente nesse quesito que se distingue das ações possessórias.
Fonte: Dicionário Informal
Em uma primeira leitura a questão parece ser complexa. Todavia, em uma leitura mais acurada se o candidato souber os significados de adjudicação compulsória e de ação reivindicatória, de cara já é possível eliminar duas alternativas, sejam elas, alternativa "B" e alternativa "D", que tratam sobre ação reivindicatória.
Ademais, as alternativas "A" e "E", embora versem sobre adjudicação compulsória, dizem que ação deverá ser ajuizada em Florianópolis OU em Recife, ou seja, também poderão ser eliminadas de cara, pois a ação em questão tem como tema principal direito real sobre imóveis e deve OBRIGATORIAMENTE ser ajuizada no foro de situação da coisa, conforme caput do art. 47, CPC. Logo, no lugar onde se encontra o imóvel, notadamente em Florianópolis.
Assim, nos resta a alternativa "C" como resposta correta :)
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GABARITO: C
Súmula 239/ STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.
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Errei essa questão porque entendi que a promessa não estava registrada, e que, portanto a ação não seria real, mas de mero suprimento de vontade.
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Em síntese...
A ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ostenta natureza pessoal à tem por objeto o cumprimento de uma obrigação de fazer, e por este motivo, não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda junto ao CRI (Súm. 239 STJ). Contudo, a doutrina e a jurisprudência têm considerado competente para o julgamento das ações de adjudicação compulsória o forum rei sitae, sob o fundamento de tratar-se de uma ação real imobiliária (REsp 773.942/SP, p. 19.8.2008).
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Tomando como referência os arts. 1.417 e 1.418 do CC, este gabarito se mostra incompreensível. Se não houve registro no CRI desta promessa de compra e venda, o caso não seria de direito real sobre imóvel, mas, sim, de direito obrigacional sobre imóvel, o que não atrai a incidência deste artigo 47. O caso cairia, portanto, na regra geral: competência do juízo do domicílio do réu.
Algumas pessoas no QC colaram julgados com o fito de confirmar o gabarito. Fiz questão de ler todos. Nenhum deles serve de paradigma para questão, já que eles mencionam o registro no CRI na promessa de compra e venda.
Há uma confusão muito comum acerca da importância deste registro. A sua ausência não impede a propositura da ação de adjudicação compulsória, quando o promitente comprador já pagou todas as parcelas do contrato de promessa de compra e venda. Afinal, o contrato vincula as partes e (ausência de) registro nenhum muda isso. Todavia, o registro é indispensável para que se tenha um direito real (afinal, como ser oponível esse contrato contra terceiros – lembrando que a oponibilidade erga omnes é uma das características dos direitos reais – sem que haja este registro?!).
O julgado abaixo comprova o que estou dizendo (salientando que é mais recente do que os citados pelos colegas):
A importância do registro em cartório está na eficácia da promessa de compra e venda perante terceiros (Dizer o Direito): A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. Se a promessa não foi registrada, ela é válida, mas produz efeitos apenas entre as partes. Se a promessa foi registrada, ela é válida e, além disso, produz efeitos perante terceiros.
A adjudicação compulsória é a ação proposta pelo promissário comprador contra o promitente vendedor que se recusa a cumprir sua obrigação de outorgar a escritura definitiva de compra e venda. O autor da ação pede que o juiz prolate uma sentença que supra (substituta) a declaração de vontade do promitente vendedor. Assim, a sentença já irá produzir o mesmo efeito da escritura pública que o promitente vendedor não outorgou, podendo o autor até mesmo fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O pedido formulado na adjudicação compulsória era previsto de forma expressa no art. 466-B do CPC 1973.
STJ. 4ª Turma. REsp 1185383/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2014.
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TÍTULO II
Dos Direitos Reais
CAPÍTULO ÚNICO
Disposições Gerais
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso; e
XIII - a laje.
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De início, é preciso fixar que o foro competente para processar e julgar a ação é o do local em que o imóvel está localizado, qual seja, o Município de Florianópolis/SC, por força do art. 47, caput, do CPC/15, que assim dispõe: "Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa". Trata-se de competência absoluta.
No que diz respeito ao tipo de ação a ser interposta, é importante notar que o enunciado diz que "Tarcísio se recusou a lavrar a escritura pública definitiva do imóvel". A ação que tem por objetivo obrigar o promitente vendedor a averbar a venda do imóvel no Cartório de Registro é a adjudicação compulsória, que independe de registro prévio do contrato de promessa de compra e venda.
O registro do contrato de promessa de compra e venda o torna oponível a terceiros, mas desde a sua assinatura já produz efeito entre as partes contratantes.
Nesse sentido, dispõe a súmula 239, do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
Gabarito do professor: Letra C.
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Alternativa correta: letra "c".
Amigos, estou com uma duvida que ninguém acima comentou.
Já ficou claro que o STJ entende que a promessa de compra e venda, mesmo não registrada, é direito real imobiliário. Ok, até aí tudo bem.
Mas a alternativa verdadeira diz que a ação NECESSARIAMENTE deve ser proposta no foro da situação do imóvel (Florianópolis). Ocorre que esse foro é relativo! Por que então "necessariamente"? Veja que só há competência absoluta nas ações imobiliárias que tratam de propriedade , vizinhança, servidão, divisão, demarcação de terras e nunciacao de obra nova, conforme disposição expressa do art. 47, parágrafo primeiro. E o colega acima ainda comentou que o juiz pode declinar de ofício. Como, se é competência relativa?
Não ficou claro pra mim o gabarito, alguém pode explicar?
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Oi, Margarida. Creio que fota da questão versar sobre direito de real sobre imóvel atraia a competência territorial do foro do bem de maneira absoluta sim. Repare na diferença de redação no caput dos arts. 46 e 47, CPC/15!
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Resposta: C
Reunindo os melhores comentários:
A promessa de compra e venda registrada é um direito real imobiliário, conforme dispõem os artigos 1.215, VII, e 1.417, ambos do Código Civil. Sendo assim, há quem sustente que, no caso de promessas de compra e venda de imóveis não registradas, as ações deveriam ser propostas no foro do domicílio do réu (art. 46 do NCPC), por se tratar de ação de direito pessoal. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça entende pela natureza real da ação, independentemente do registro do contrato, de forma que a ação deverá ser proposta no foro de situação da coisa, na forma do artigo 47, caput, do NCPC (AgRg no REsp 773942 / SP).
CPC:
Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.
§ 1º O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.
§ 2º A ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta.
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Súmula 239/ STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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Entre outros, podem-se mencionar os seguintes exemplos de ações que devem ser aforadas no foro de situação da coisa:
■ desapropriação direta e indireta;
■ adjudicação compulsória, proposta pelo compromissário comprador, que pagou todas as parcelas do compromisso e que pretende obter uma sentença que substitua a escritura, cuja outorga vem sendo negada pelo vendedor. A controvérsia que havia a respeito ficou superada com a decisão do Pleno do Supremo Tribunal Federal nesse sentido (RT 514/243);
■ anulação de registro de determinado imóvel;
■ as ações de anulação e resolução de contrato, que são pessoais, devendo ser propostas no foro de domicílio do réu. Mas, se houver pedido cumulado de reintegração de posse, tem prevalecido o entendimento de que a competência é do foro de situação da coisa;
■ as ações versando sobre servidões administrativas;
■ as reivindicatórias de imóveis;
■ imissão de posse de bens imóveis.
FONTE:
Direito processual civil esquematizado® / Marcus Vinicius Rios Gonçalves. – 9. ed. – São Paulo : Saraiva Educação, 2018. (Coleção esquematizado® / coordenador Pedro Lenza)
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sai um copiando errado do outro, qd o correto é art. 1.225, VII do NCC!
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Gabarito: c.
Independentemente do nível de dificuldade da questão - que pode ser maior para alguns e menor para outros -, creio que deveriam formular mais questões iguais a essa, pois envolve conhecimentos em direito civil (contratos e direitos reais), processual civil, jurisprudência etc...
Muito melhor e mais justo do que cobrar a literalidade de um artigo...
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Se alguém tem alguma dúvida sobre a questão e ainda deseja aprofundar os conhecimentos, leia os comentários de Patrick Kessler . Muito obrigada.
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De acordo com o professor Francisco Saint Clair Neto:
A regra geral (do foro do domicílio), porém, comporta exceções. De todas, a mais importante é a que vem do disposto no art. 47, por força do qual “[p]ara as ações fundadas em direito real sobre imóveis, é competente o foro de situação da coisa”, isto é, o foro onde esteja situado o imóvel. Pode o autor, todavia, optar pelo foro do domicílio do réu ou por foro de eleição se a causa não versar sobre propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras ou nunciação de obra nova. Assim, por exemplo, em um processo no qual se controverta acerca dos limites do exercício de um direito real de superfície, serão concorrentemente competentes os foros da situação da coisa, do domicílio do réu e o foro que tenha sido eleito pelas partes (art. 47, § 1º). A competência para conhecer das demandas possessórias relativas a bens imóveis também é do foro da situação da coisa (art. 47, § 2º).
Aqui, assim como no Estatuto do Idoso (art. 80) e na Lei da Ação Civil Pública (art. 2º), vale a ressalva de que não se trata de competência funcional-territorial, mas de hipótese excepcional de competência territorial absoluta.
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Essa questão deveria ser anulada, pois o CC/2002 revogou a Súmula 239 do STJ. Conforme preceituam os artigos 1417 e 1418 do CC, somente será possível se valer da adjudicação compulsória se o contrato de promessa de compra e venda foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
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A ação de adjudicação compulsória ostenta natureza pessoal, pois tem por objeto o cumprimento de uma obrigação de fazer, e por este motivo, não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis (Súmula 239, STJ).
Contudo, a doutrina e a jurisprudência têm considerado competente para o julgamento das ações de adjudicação compulsória o foro de situação da coisa, sob o fundamento de tratar-se de uma ação real imobiliária,
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Só fiquei com dúvida em relação à competência para processar a demanda, uma vez que, não obstante o art. 47 do cpc aduza que o foro competente para ações fundadas em direito real sobre bens imóveis seja o da situação da coisa, o § 1º afirma que o autor pode optar pelo foro do domicílio do réu ou pelo foro de eleição, se o litigio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão de demarcação e nunciação de obra nova.
No caso em tela, ao meu ver, o litígio não recaiu em nenhum desses casos; logo, por que necessariamente a ação deve ser proposta em Florianópolis??
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A Ação de adjudicação compulsória (quando o comprador do imóvel o quitou, mas a outorga da escritura vem sendo negada pelo vendedor) é ação real imobiliária. Logo, o foro competente é o da situação do bem imóvel (Art. 47 do CPC) Trata-se de competência absoluta. (Direito Processual Civil - Pedro Lenza, org.)
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Tentando me explicar e fixar:
LEI - (CPC)
1) Trata-se de uma ação fundada em direito real sobre imóveis.
Qual o direito? Lavrar a escritura pública de um imóvel. O vendedor se negou a lavrá-la.
2) Se é ação fundada em direito real sobre imóveis, qual ao juízo competente? O do foro de situação da coisa.
3) Qual a ação que usarei para fazer valer o meu direito? Ação de adjudicação compulsória. Por que? Porque a ação de adjudicação compulsória é voltada a executar a transferência obrigatória de um bem imóvel, desde que cumpridas certas condições.
4) Por que não é ação reivindicatória? Por que a "ação reivindicatória é importante instrumento útil ao proprietário não possuidor para reaver a posse da coisa frente ao possuidor não proprietário, que a detém sem um amparo jurídico. A restituição da coisa implicará a reconquista pelo proprietário das faculdades de uso e fruição".
A questão fala de papelada e não de posse.
JURISPRUDÊNCIA
1) Para que eu possa ter esse direito à lavratura da escritura pública definitiva do imóvel no Cartório, eu preciso ter realizado o registro do contrato de compra e venda no Cartório? O STJ entende que não.
Súmula 239/ STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Qualquer erro, já sabem...
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O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Enunciado 95 da I jornada de direito direito civil do cjf
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Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
A adjudicação compulsória é a ação proposta pelo promissário comprador contra o promitente vendedor que se recusa a cumprir sua obrigação de outorgar a escritura definitiva de compra e venda. O autor da ação pede que o juiz prolate uma sentença que supra (substituta) a declaração de vontade do promitente vendedor. Assim, a sentença já irá produzir o mesmo efeito da escritura pública que o promitente vendedor não outorgou, podendo o autor até mesmo fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O pedido formulado na adjudicação compulsória era previsto de forma expressa no art. 466-B do CPC 1973. Não há dispositivo no novo CPC que reproduza expressamente a previsão do art. 466-B do CPC 1973. Apesar disso, a parte poderá continuar pedindo ao Judiciário a providência nele prevista com base no art. 501 do CPC 2015.
O registro do compromisso de compra e venda não é condição para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória.
Se a promessa estiver registrada no RI, o promissário comprador tem uma vantagem: ele poderá ajuizar a ação de adjudicação compulsória com base em um rito sumário (mais rápido e simples) previsto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 e art. 15 do DL nº 58/37. Já se o contrato não estiver registrado, a ação de adjudicação compulsória será proposta como uma ação de conhecimento, de rito ordinário. Além disso, se a promessa estiver registrada, a adjudicação compulsória poderá ser proposta inclusive contra terceiros.
A averbação do desmembramento de imóvel urbano é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. STJ. 3ª Turma. REsp 1.851.104-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/05/2020 (Info 672).
Fonte: DoD
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Matheus e Isaac resolveram buscar tutela judicial, a fim de obrigar Tarcísio a cumprir o negócio jurídico.
Esse trecho do enunciado me confundiu, porque, salvo engano, a acao de adjudicacao nao serve p obrigar o promitente a fazer o registro, é o juiz q reconhece a propriedade e autoriza o registro direto.
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1) Toda ação de direito real imobiliário deverá ser proposta no foro de situação do imóvel (forum rei sitae)?
Não! Somente as que versem sobre: direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova. (art. 47,CPC) Portanto a competência não é absoluta em todos os casos, podendo ser relativa e modificada.
Segundo o CC, art. Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade; ( competência absoluta no CPC)
II - a superfície; ( competência absoluta no CPC)
III - as servidões; ( competência absoluta no CPC)
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; ( combine com os art. 1.418 e1.418 do CC - é direito real de aquisição)
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
XII - a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
2) Exemplos de ações reais imobiliárias que não são necessariamente propostas no forum rei sitae: uso, usufruto, habitação, etc. Nesses casos, o autor da ação pode optar pelo foro de domicílio do réu ou o foro de eleição, competência relativa!!!! CERTO?
3) A ação de adjudicação compulsória é real ou pessoal? É pessoal!!!
Tem natureza pessoal, pois o objeto de ação de adjudicação compulsória é uma obrigação de fazer, por essa razão não é preciso o registro em cartório. (Súmula239, STJ)
4) Mas porque então a ação de adjudicação compulsória deve obrigatoriamente ser proposta no forum rei sitae?
Construção jurisprudencial e doutrinária que NÓS, concurseiros arretados temos que aprender!!! DECOREMOS a súmula e seguimos!
PORTANTO, NEM TODO DIREITO REAL SOBRE BENS IMÓVEIS JUSTIFICAM COMPETÊNCIA ABSOLUTA PARA PROPOSITURA DE AÇÃO! CUIDADO.
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Perfeito o comentário do colega Patrick Kessler.
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e REGISTRADA no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador DIREITO REAL à aquisição do imóvel.
1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a ADJUDICAÇÃO do imóvel.
Súmula 239 STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
O direito real é constituído a partir do registro, mas independente da constituição do direito real, é possível a adjudicação compulsória do imóvel. Com o registro da promessa de compra e venda é gerada efeito erga omnes, entretanto, independente do registro o contrato gera efeito inter partes que é suficiente para adjudicação compulsória.
CESPE-SC19 - A ação de adjudicação compulsória ostenta natureza pessoal, pois tem por objeto o cumprimento de uma obrigação de fazer, e por este motivo, não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis (Súmula 239, STJ).
Contudo, a doutrina e a jurisprudência têm considerado competente para o julgamento das ações de adjudicação compulsória o foro de situação da coisa, sob o fundamento de tratar-se de uma ação real imobiliária.
CÓDIGO PROCESSO CIVIL
DA COMPETÊNCIA
47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.
§ 1º O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.
§ 2º A ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta.
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Se o promitente vendedor negociasse o mesmo imóvel para um terceiro de boa-fé depois do desacordo com os promitentes compradores, e esse terceiro viesse a adquirir a propriedade do imóvel formalmente por meio do registro do seu título no cartório competente, só restaria para os lesados pleitear perdas e danos. Parece-me claro que eles não dispõe de direito real, e a súmula citada não pressupõe o contrário, apenas afirma que o contrato não registrado tem plena eficácia entre as partes contratantes.
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Puts, fui pra reivindicatória porque eles nuncam tiveram a posse do bem e estavam discutindo a propriedade. Mas sabendo da sumula, talvez, não pensasse assim.
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STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (STJ, Súmula 239, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/06/2000, DJ 30/08/2000, p. 118)
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CPC: Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.
§ 1º O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.
§ 2º A ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta.