Questão 359245

• Banca: CESGRANRIO
• Órgão: Petrobras
• Ano: 2010
• Provas: CESGRANRIO - 2010 - BR Distribuidora - Profissional Júnior - Direito
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Compra e Venda; Contratos em Espécie

José e Amanda Gonçalves ingressam com ação de rescisão de negócio jurídico em face de Leandro e Maria Vidal, alegando que as partes celebraram uma promessa de compra e venda do apartamento X, da Rua Y, ocasião em que os réus registraram que “declaram os proprietários que nada existe contra seus nomes e o imóvel em tela que possa impossibilitar a efetivação deste compromisso de compra e venda”, sendo certo que o imóvel estava hipotecado. Sabe-se que os autores só retiraram as certidões relacionadas ao apartamento, quando já haviam pago 70% do valor do imóvel. Nesse caso, a venda

• A. é nula porque os autores foram vítimas de erro substancial, que lhes turbou a vontade.
• B. é anulável, ante a presença de erro escusável por parte dos autores.
• C. é válida e não há nenhuma falsidade na afirmativa dos réus, ante a natureza jurídica da hipoteca.
• D. não produz efeitos, visto que a falsa representação da realidade suprime a vontade dos autores.
• E. está sujeita a uma condição suspensiva, qual seja a baixa da hipoteca.

Gabarito: C

Comentários

• A hipoteca é um direito real. Ou seja, esta situação acompanha o bem independentemente de quem seja o proprietário. Desta forma os réus deveriam ter retirado as certidões antes de firmar o contrato de promessa de compra e venda. E por isso eles seguem o famos brocardo do Direito Civil...."quem paga mal, paga duas vezes ...."
• GABARITO: LETRA “C”
  
  c) é válida e não há nenhuma falsidade na afirmativa dos réus, ante a natureza jurídica da hipoteca. CORRETO.
  
  FUNDAMENTO:
  
  A hipoteca tem natureza jurídica de direito real, pois assim o declara a lei de modo expresso (art. 1225 do Código Civil).
  É direito de garantia, ou seja, traduz-se pela sua acessoriedade, tendo em vista que depende de uma obrigação principal, que é a obrigação assumida pelo devedor, a qual procura assegurar.
  
  Uma vez extinta a obrigação, ela desaparece.
  
  Art. 1.225. São direitos reais:
  IX - a hipoteca;
  
  Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
  
  Além disso, a hipoteca, como direito real de garantia, é indivisível, ou seja, o imóvel dado em garantia e dada uma de suas partes ficam sujeitos ao resgate da dívida em sua integralidade, de maneira que o pagamento parcial do crédito não exonera parcialmente o imóvel hipotecado.
  
  É de se notar que a indivisibilidade não é da coisa dada em garantia, ou da dívida garantida, as quais podem até ser divisíveis. A indivisibilidade em questão é do vínculo real, que mesmo havendo pagamento parcial da dívida, continua a recair sobre a coisa inteira.
  
  fonte:OLIVEIRA, Rosney Massarotto de. A hipoteca convencional. Direito real de garantia de pagamento de débitos que assegura o direito de seqüela e preferência. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, n. 60, 1 nov. 2002. Disponível em:http://jus.uol.com.br
   
• Penso que a questão exige o seguinte raciocínio:
  1º) A declaração dada pelos alienantes, Leandro e Maria Vidal é a seguinte "declaram os proprietários que nada existe contra seus nomes e o imóvel em tela que possa impossibilitar a efetivação deste compromisso de compra e venda".
  2º) Havia, sem que os adquirentes soubessem, uma hipoteca sobre o imóvel.
  3º) No entanto, a declaração não pode ser tida como falsa, uma vez que a presença de uma hipoteca não impede a alienação do imóvel. Nesse sentido, veja-se o art. 1.475, do CC/02: "É nula a cláusula que proíve ao proprietário alienar imóvel hipotecado". Veja-se também o art. 1479, CC/02.
  
  Logo, se a presença de uma hipoteca não impede a alienação, a declaração dos réus é verdadeira. Assim, a resposta correta é a letra "C".
  
• Caros, me parece que a questão tem outro objetivo. O examinador, ao elaborá-la, quis induzir o candidato a acreditar que o negócio jurídico pudesse ser invalidado com fundamento no defeito tido como dolo. Em Direito Civil, dolo é uma espécie de vício de consentimento, caracterizada na intenção de prejudicar ou fraudar um outro. É o erro induzido, ou proposital. O dolo nada mais é do que a figura do erro, só que induzida pela parte contrária, vejam:
  
  Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.
  
  Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.
  
  Com a aposição no contrato celebrado sobre não existir nenhum ônus referente ao imóvel, em tese, poderia se dizer que houve a figura do dolo. Mas não. Como o próprio Código Civil aponta,
  
  Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
  
  A hipoteca, em se tratando de direito real em garantia, deve ser inscrito junto à matrícula do imóvel. Quando assim é feito, dá publicidade ao ato, o chamado efeito erga omnes, para todos. Aqui está o mérito desta questão, pois se a hipoteca se realiza mediante essa inscrição, o negócio jurídico celebrado entre as partes é válido, pois à época da celebração do negócio jurídico poderiam ter tomado conhecimento do ônus que recai sobre o bem imóvel, o que não foi feito.
  
  Sabendo isso, podemos concluir de uma só vez que as alternativas A, B, e D estão incorretas, visto que não há vício no negócio jurídico celebrado. 
  
  No que se refere a alternativa E, o negócio jurídico é puro, livre de quaisquer cláusulas acidentais do negócio jurídico, tal como a condição suspensiva, uma vez que imóveis hipotecados podem ser vendidos independentemente de sua baixa, como foi apontado pelo colega acima.
  
  Assim, a alternativa correta é a letra C.
  
  Caso ainda restem dúvidas, só deixar uma mensagem na minha página que terei prazer em ajudar.

• Pois é, errei questão lendo o art 147 ,CC que trata do dolo por omissão.

  Art. 147. Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado.

  
  

  Achei que o principal requisito seria a prova da não realização do negócio se o fato omitido fosse conhecido da outra parte contratante. Mas, pensando bem, não houve a intenção de prejudicar a parte nem auferir vantagen para sí.
  Alguem pensou assim, tambem?

• O colega Thiago matou a charada, com certeza. 4 estrelas p/ ele.
  
  O examinador testou o conhecimento dos concurseiros acerca da hipoteca.
  A questão era: A hipoteca impede a alienação do imóvel?
  
  Sabendo que não impede, conclui-se que Leandro e Maria Vidal não mentiram ao  declarar na Promessa de Compra e Venda "que nada existe contra seus nomes e o imóvel em tela que possa impossibilitar a efetivação deste compromisso de compra e venda”, não restando desta forma qualquer razão para a invalidação do negócio. Leandro e Mariam informaram a real situação do imóvel.
  
  Isso sem contar que a hipoteca estava registrada no Registro de Imóveis. No entanto, apenas após pagar 70% os pretensos compradores retiraram a Certidão, onde constava a hipoteca. Destarte, não há na questão nenhuma informação que nos leve à conclusão de que o Leandro e Maria erraram de modo a ensejar a anulação do negócio.

• Caros amigos, 
  
  os comentários estão muito bons. Com o fim de ajudar ainda mais, deve-se destacar que não há empecilho em alienar o imóvel quando este se encontrar sob hipoteca. Inclusive, é nula a cláusula que proíbe essa possibilidade. Nesse sentido, o art. 1.745 do Código Civil, sobretudo o caput:
  
  Art. 1.745 - É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado. 
  Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado. 
  
  Então, a conclusão a que se chega é que Leandro e Maria Vidal, quando declararam que nada existia contra seus nomes e o imóvel que impossibilitasse a efetivação do compromisso de compra e venda, emitiram declaração verdadeira, não tendo o negócio jurídico qualquer defeito.
  Desse modo, a alternativa C é perfeita e correta ao afirmar: a venda é válida e não há nenhuma falsidade na afirmativa dos réus, ante a natureza jurídica da hipoteca.
  
  OBS: o site Questões de Concursos poderia reclassificar essa questão, colocando-a também na parte de direitos reais. Darei a sugestão. 
  
  Abraço a todos. 
  
  
• Pessoal,
  Enviei o requerimento abaixo destacado à EQUIPE QC...
  Solicito a quem estiver de acordo e quiser colaborar, a enviar mensagem de apoio, pois quanto mais requerimentos, maior será a possibilidade de implementação da ferramenta...
  Lembro que a idéia original pertence ao usuário Valdir Faleiro, a qual considero relevante e pertinente no auxílio de nossos estudos...
  “Tendo em vista que muitos usuários têm dúvidas acerca das questões e comentários, e solicitam expressamente no campo 'comentários' auxílio daqueles usuários avançados que detem maior conhecimento acerca da matéria, e no sentido de facilitar essa comunicação entre o usuário solicitante da informação e o usuário que se dispõe a ajudar, sugiro que a equipe técnica crie uma ferramenta ao lado do perfil do usuário solicitante, com uma opção simples do tipo 'responderam a sua dúvida', de modo que o usuário solicitante receba imediatamente em seu perfil e no seu email cadastrado a resposta para a sua dúvida, deste modo, o site atenderá em tempo real e mais rapidamente às inúmeras dúvidas sobre as questões, com uma maior interatividade entre os usuários.”
• Aproveito o ensejo do colega para pedir que todos solicitem a inclusão de questões discursivas neste site. Já madei este cmentário ao QC mas "uma  andorinha só não faz verão".. 

• Compreendi também como um vício de consentimento uma vez que teria ocorrido essa "falsa percepção das circunstâncias do negócio jurídico" e que se ele soubesse das reais circunstâncias não teria realizado o negócio. Alguém pode me ajudar a entender porque não é vício de consentimento? (Erro ou dolo)