Questão 367096

• Banca: VUNESP
• Órgão: TJ-MS
• Ano: 2009
• Provas: VUNESP - 2009 - TJ-MS - Titular de Serviços de Notas e de Registros
• Disciplina: Direito Notarial e Registral
• Assuntos: Noções Gerais, Atribuições do Registro de Imóveis e Títulos Registráveis; Procedimento de Dúvida para Registro de Imóveis; Registro de Imóveis

João realizou compromisso de compra e venda, celebrado e quitado em 1986, com empresa comercial, sendo que o pedido de registro no Cartório de Registro de Imóveis foi protocolado somente em 1989, quando o imóvel já se encontrava hipotecado e arrecadado em processo falimentar da promitente-alienante. Houve suscitação de dúvida pelo oficial.
Diante desse fato, aponte a alternativa correta.

• A. Jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário, para efeito de preservação do direito da posse do terceiro adquirente de boa-fé.
  
• B. A jurisprudência firmou-se no sentido de que não há necessidade do registro do título translativo no cartório imobiliário para tornar eficaz o contrato de compra e venda, em razão da falência da vendedora.
  
• C. A indisponibilidade patrimonial prevista se refere exclu- sivamente a atos de alienação de iniciativa do adminis- trador judicial da massa falida, não obstando o registro de bem alienado anterior à falência.
  
• D. Inadmissível o pedido de registro se este, na data do protocolo do referido pedido, já se encontrava arrecadado pela massa falida da promitente alienante, estando sujeito às vicissitudes da alienante.
  
• E. A só ausência de registro no Ofício Imobiliário confere legitimidade ao promitente cessionário para requerê-la, ainda mais quando a cessão havia sido realizada.

Gabarito: D

Comentários

• A questão foi fundamentada em jurisprudência, de forma idêntica, do STJ
  Resposta - letra 'd'
  

  (Doc. LEGJUR 103.1674.7051.3600)

  358 - STJ. Registro público. Compromisso de compra e venda celebrado e quitado em 1986. Pedido de registro protocolado somente em 1989, quando o imóvel já se encontrava hipotecado e arrecadado em processo falimentar. Dúvida suscitada pelo oficial do cartório. Ausência de prenotação.

  O compromissário comprador, enquanto não promover o registro do instrumento contratual respectivo, sujeita o imóvel que lhe constitui o objeto às vicissitudes e encargos decorrentes dos atos posteriores da promitente vendedora, que, perante terceiros, continua a figurar no assento imobiliário como incondicional proprietária. Inadmissível o pedido de registro se, a par de não manifestada anuência ao ato cartorial pela detentora de hipoteca sobre o imóvel, este, na data do protocolo de r (...) 

• O promessa de compra e venda SEM REGISTRO só tem eficácia entre as partes, portanto é documento hábil para a exigência da adjudicação compulsória em relação ao promitente vendedor, porém não tem eficácia contra terceiros. Só adquire esta eficácia, após regular registro perante o Cartório de Registro de Imóveis. Como já havia o registro da hipoteca, houve a quebra do princípio da continuidade, portanto o promessa de compra e venda não pode mais ser registrada. Isso não quer dizer que o promitente comprador não tenha mais direito ao seu crédito, apenas quer dizer que o seu crédito não tem mais como se constituir como um direito real e passará a ser um crédito quirografário, juntamente com os demais créditos desta natureza no processo falimentar. É a interpretação que se chega do parágrafo 1º do art. 40 da Lei de Falências, apesar de o direito do promitente comprador sequer ter se constituído como direito real. ("O direito não socorre os que dormem").

   

   Lei 11.101:

  Art. 41. A assembléia-geral será composta pelas seguintes classes de credores:

          I – titulares de créditos derivados da legislação do trabalho ou decorrentes de acidentes de trabalho;

          II – titulares de créditos com garantia real;

          III – titulares de créditos quirografários, com privilégio especial, com privilégio geral ou subordinados.

          IV - titulares de créditos enquadrados como microempresa ou empresa de pequeno porte.        (Incluído pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

          § 1o Os titulares de créditos derivados da legislação do trabalho votam com a classe prevista no inciso I do caput deste artigo com o total de seu crédito, independentemente do valor.

          § 2o Os titulares de créditos com garantia real votam com a classe prevista no inciso II do caput deste artigo até o limite do valor do bem gravado e com a classe prevista no inciso III do caput deste artigo pelo restante do valor de seu crédito.