Questão 5065942

• Banca: COMPERVE
• Órgão: CRECI-RN - 17° Região
• Ano: 2021
• Provas: COMPERVE - 2021 - CRECI-RN - 17° Região - Agente Fiscal
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Contratos em Espécie; Corretagem, Transporte, Seguro, Constituição de Renda, Jogo e Aposta e Fiança

O texto abaixo servirá de base para a questão. 

    Maverick planeja casar-se com Cláudia no próximo ano. Sabendo dessa intenção do casal, Paulo, que presta serviço de consultoria e assessoria contábil à empresa de Maverick, o contacta informando conhecer uma corretora de imóveis que pode ajudar.

    Paulo apresenta Luciana, corretora de imóveis, que lhe presta excelente atendimento, mostrando ao casal o imóvel dos seus sonhos. Iniciam, assim, o processo de negociação da compra do imóvel. Por coincidência, o referido imóvel pertence a um parente de Paulo, que, prontamente, se oferece para ajudar na negociação, auxiliando Luciana tanto no contato com os proprietários como na argumentação com eles sobre a possibilidade de fecharem o negócio pelo valor proposto por Maverick.

    Finalmente, o negócio foi fechado, e Maverick decide comprar o imóvel. Foi, então, apresentado a ele um contrato de promessa de compra e venda junto à imobiliária, firmando os direitos e deveres dos contratantes. Maverick foi informado ainda da comissão de corretagem. Embora, no contrato, não estivesse prevista, expressamente, a porcentagem dessa comissão, era de praxe (de amplo conhecimento na região e de conhecimento do próprio Maverick) a cobrança de 5% a título de comissão de corretagem. Ao final, Maverick pagou um total de 8% de comissão, sendo 5% para Luciana e 3% para Paulo, visto que ele foi determinante para a concretização da venda.

    No entanto, uma semana após a concretização do negócio, Maverick terminou seu noivado e, já que não iria mais se casar, desistiu da compra do imóvel. Diante da não devolução do valor pago antecipadamente a título de comissão de corretagem à imobiliária, Maverick ingressou com ação judicial questionando alguns pontos da negociação.

    Primeiro, pedia a devolução dos 5% pagos, sob o argumento de que, como ele havia desistido da compra antes da transferência do imóvel somente uma semana após a assinatura do contrato, não teria havido qualquer prejuízo por parte da imobiliária, já que o imóvel poderia ser facilmente vendido para outro interessado.

    Questionou ainda a abusividade da porcentagem cobrada a título de comissão de corretagem, sob o argumento de que esse ônus não lhe cabia, uma vez que Luciana, como corretora da imobiliária, deveria receber desta e não do comprador. Ainda nessa esteira, frisou que Luciana não fez jus ao recebimento da comissão, visto que grande parte da negociação fora facilitada por Paulo. Portanto, sustentou que o contrato deveria ser declarado nulo de pleno direito pelas razões por ele expostas. 

O Diploma Civil orienta os corretores quanto à forma de exercer as suas funções. Diante do argumento de Maverick de que não seria cabível o pagamento da comissão de corretagem a Luciana, essa comissão é

• A. devida, haja vista que ela executou a mediação com diligência e prestou bom atendimento ao casal, participando do início ao desfecho do negócio.
• B. indevida, pois ela não apresentou, no atendimento inicial, suas credenciais junto ao CRECI, atestando sua regularidade como corretora.
• C. indevida, já que a facilitação de contato e a argumentação de convencimento que levaram à venda do imóvel foram feitos somente por Paulo.
• D. devida, mas apenas 50%, uma vez que é equivalente ao grau de participação na mediação, devendo a outra metade ficar retida pela imobiliária.

Gabarito: A

Comentários

• Alternativa A

  Código Civil

  Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. 

  Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

• A fim de encontrarmos a resposta correta, iremos analisar cada uma das alternativas a seguir:
  
  A) A questão aborda o contrato de corretagem, assim definido como “o negócio jurídico por meio do qual uma pessoa, não vinculada a outra em decorrência do mandato, de prestação de serviço ou por qualquer outra relação de dependência, se obriga a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas" (FILHO, Rodolfo Pamplona; GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2016. v. 4. p. 441). A matéria é tratada no art. 722 e seguintes do CC.
  
   
  Mandato e corretagem não se confundem. Enquanto naquele o mandatário realiza os atos em nome do mandante, neste o corretor tem, apenas, a função de aproximar as partes, sem poder decisório algum.
  
   
  De fato, Luciana executou a mediação com diligência e prestou bom atendimento ao casal, participando do início ao desfecho do negócio, em observância ao que determina o caput do art. 723 do CC e isso fica claro quando o enunciado da questão nos informa que ela prestou um excelente atendimento, ao mostrar ao casal o imóvel, dando, assim, início ao processo de negociação da compra do imóvel. Vejamos o dispositivo legal:
  
  
  “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio".     
  
  E mais, assegura o art. 725 que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". A obrigação do corretor é de resultado, ou seja, ele só recebe a comissão se o negócio jurídico for realizado. A ocorrência de situações supervenientes, tais como o distrato ou o direito de arrependimento, não podem afetar o seu direito adquirido à comissão (FILHO, Rodolfo Pamplona; GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2016. v. 4. p. 519). Correta;
  
  
  B) Por mais que ela não tenha apresentado suas credenciais, ainda assim fará jus à remuneração, já que gerou um resultado útil ao dono de negócio. A falta de habilitação pode produzir sanções administrativas e penais, mas não afasta o direito à contraprestação, sob pena de caracterizar um enriquecimento sem causa (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Contratos. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2017. v. 4. p. 1010). Incorreta;
   
  
  C) O enunciado nos informa que Paulo foi determinante para a concretização da venda. Acontece que Luciana cumpriu a exigência legal, que lhe garante a comissão, ao ter atuado com diligência, também fazendo parte das negociações. Foi ela, inclusive, que apresentou o imóvel ao casal, dando início ao processo de negociação. Incorreta;
  
  
  D) Não há previsão legal neste sentido, ressaltando que este contrato tem como partes o corretor (Luciana), que é quem aproxima pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, e o comitente (Maverick), que é quem contrata a intermediação do corretor. Incorreta.
  
   
  
  
  
  
  Gabarito do Professor: LETRA A
  
  
  

• surtaram