Questão 5065945

• Banca: COMPERVE
• Órgão: CRECI-RN - 17° Região
• Ano: 2021
• Provas: COMPERVE - 2021 - CRECI-RN - 17° Região - Agente Fiscal
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Contratos em Espécie; Corretagem, Transporte, Seguro, Constituição de Renda, Jogo e Aposta e Fiança

O texto abaixo servirá de base para a questão. 

    Maverick planeja casar-se com Cláudia no próximo ano. Sabendo dessa intenção do casal, Paulo, que presta serviço de consultoria e assessoria contábil à empresa de Maverick, o contacta informando conhecer uma corretora de imóveis que pode ajudar.

    Paulo apresenta Luciana, corretora de imóveis, que lhe presta excelente atendimento, mostrando ao casal o imóvel dos seus sonhos. Iniciam, assim, o processo de negociação da compra do imóvel. Por coincidência, o referido imóvel pertence a um parente de Paulo, que, prontamente, se oferece para ajudar na negociação, auxiliando Luciana tanto no contato com os proprietários como na argumentação com eles sobre a possibilidade de fecharem o negócio pelo valor proposto por Maverick.

    Finalmente, o negócio foi fechado, e Maverick decide comprar o imóvel. Foi, então, apresentado a ele um contrato de promessa de compra e venda junto à imobiliária, firmando os direitos e deveres dos contratantes. Maverick foi informado ainda da comissão de corretagem. Embora, no contrato, não estivesse prevista, expressamente, a porcentagem dessa comissão, era de praxe (de amplo conhecimento na região e de conhecimento do próprio Maverick) a cobrança de 5% a título de comissão de corretagem. Ao final, Maverick pagou um total de 8% de comissão, sendo 5% para Luciana e 3% para Paulo, visto que ele foi determinante para a concretização da venda.

    No entanto, uma semana após a concretização do negócio, Maverick terminou seu noivado e, já que não iria mais se casar, desistiu da compra do imóvel. Diante da não devolução do valor pago antecipadamente a título de comissão de corretagem à imobiliária, Maverick ingressou com ação judicial questionando alguns pontos da negociação.

    Primeiro, pedia a devolução dos 5% pagos, sob o argumento de que, como ele havia desistido da compra antes da transferência do imóvel somente uma semana após a assinatura do contrato, não teria havido qualquer prejuízo por parte da imobiliária, já que o imóvel poderia ser facilmente vendido para outro interessado.

    Questionou ainda a abusividade da porcentagem cobrada a título de comissão de corretagem, sob o argumento de que esse ônus não lhe cabia, uma vez que Luciana, como corretora da imobiliária, deveria receber desta e não do comprador. Ainda nessa esteira, frisou que Luciana não fez jus ao recebimento da comissão, visto que grande parte da negociação fora facilitada por Paulo. Portanto, sustentou que o contrato deveria ser declarado nulo de pleno direito pelas razões por ele expostas. 

A lei dispõe sobre a possibilidade de arrependimento na compra e venda de imóvel e os reflexos disso na remuneração do corretor por serviço reconhecidamente prestado. Atinente à desistência de Maverick, este

• A. não poderia ter desistido do contrato, a não ser que apresentasse outro comprador em sua substituição, que atendesse a todas as exigências da imobiliária vendedora.
• B. não poderia ter desistido do contrato, visto que a justificativa por ele apresentada não encontra guarida na lei, que só ampara o arrependimento decorrente do falecimento de um familiar.
• C. poderia se eximir do ônus de pagar a comissão se a imobiliária fosse formalmente comunicada dentro dos 7 dias que o Código de Defesa do Consumidor permite o arrependimento.
• D. poderia desistir da compra, mas, se a mediação fosse efetivamente executada, não sendo concluído o negócio em razão do seu arrependimento, a remuneração do corretor lhe seria devida.

Gabarito: D

Comentários

• Alternativa D

  Código Civil

  Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

• O enunciado narra a situação de Maverick que realiza promessa de compra e venda de imóvel, mas posteriormente desiste do negócio. Com isso, ele pleiteia judicialmente a declaração de nulidade do contrato, alegando, dentre outros, que a comissão de corretagem paga é abusiva.
  
  Pois bem, nesta questão, especificamente, é preciso identificar o que a legislação prevê sobre a possibilidade de arrependimento do negócio, e como fica a comissão de corretagem neste caso; lembrando que, houve intermediação de duas pessoas no negócio (Luciana e Paulo), o que é plenamente possível de acordo com o art. 728 do Código Civil (“Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário").
  
  Antes de mais nada, convém lembrar que o contrato de corretagem é aquele em que “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas" (art. 722 do Código Civil).
  
  Nesse sentido, destaca-se o que prevê o art. 725 também do Código Civil:
  “Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes".
  
  Vejamos então as alternativas, sendo que deve ser assinalada a que está correta:
  A) Pela dicção do art. 1.417 do Código Civil se depreende que é possível que a promessa de compra e venda seja pactuada com a possibilidade de arrependimento, ou seja, não há na legislação vedação ao direito de arrependimento e o enunciado não trouxe a informação de que o contrato teria proibido a desistência, logo, a afirmativa está incorreta.
  
  B) Pela dicção do art. 1.417 do Código Civil se depreende que é possível que a promessa de compra e venda seja pactuada com a possibilidade de arrependimento, ou seja, não há na legislação vedação ao direito de arrependimento e o enunciado não trouxe a informação de que o contrato teria proibido a desistência, logo, a afirmativa está incorreta.
  
  C) O direito de arrependimento do CDC não deve ser confundido com o que ora se discute. No âmbito do direito consumerista há o direito de arrependimento relacionado a compras não presenciais, isto é, o consumidor tem o direito unilateral de desistir de uma contratação realizada de forma não presencial (internet, telefone...) no prazo de 7 dias. Aqui, como visto, não há vedação legal ao arrependimento de promessa de compra e venda, portanto, a afirmativa está incorreta.
  
  D) A assertiva está correta em consonância com o art. 725 acima transcrito. Isto é, sendo o caso de uma promessa de compra e venda que autoriza o arrependimento, a desistência não impede o auferir da comissão de corretagem.
  
   
  
   
  
  Gabarito do professor: alternativa “D".