Questão Q1688647

O texto abaixo servirá de base para a questão.

Maverick planeja casar-se com Cláudia no próximo ano. Sabendo dessa intenção do casal, Paulo, que presta serviço de consultoria e assessoria contábil à empresa de Maverick, o contacta informando conhecer uma corretora de imóveis que pode ajudar.

Paulo apresenta Luciana, corretora de imóveis, que lhe presta excelente atendimento, mostrando ao casal o imóvel dos seus sonhos. Iniciam, assim, o processo de negociação da compra do imóvel. Por coincidência, o referido imóvel pertence a um parente de Paulo, que, prontamente, se oferece para ajudar na negociação, auxiliando Luciana tanto no contato com os proprietários como na argumentação com eles sobre a possibilidade de fecharem o negócio pelo valor proposto por Maverick.

Finalmente, o negócio foi fechado, e Maverick decide comprar o imóvel. Foi, então, apresentado a ele um contrato de promessa de compra e venda junto à imobiliária, firmando os direitos e deveres dos contratantes. Maverick foi informado ainda da comissão de corretagem. Embora, no contrato, não estivesse prevista, expressamente, a porcentagem dessa comissão, era de praxe (de amplo conhecimento na região e de conhecimento do próprio Maverick) a cobrança de 5% a título de comissão de corretagem. Ao final, Maverick pagou um total de 8% de comissão, sendo 5% para Luciana e 3% para Paulo, visto que ele foi determinante para a concretização da venda.

No entanto, uma semana após a concretização do negócio, Maverick terminou seu noivado e, já que não iria mais se casar, desistiu da compra do imóvel. Diante da não devolução do valor pago antecipadamente a título de comissão de corretagem à imobiliária, Maverick ingressou com ação judicial questionando alguns pontos da negociação.

Primeiro, pedia a devolução dos 5% pagos, sob o argumento de que, como ele havia desistido da compra antes da transferência do imóvel somente uma semana após a assinatura do contrato, não teria havido qualquer prejuízo por parte da imobiliária, já que o imóvel poderia ser facilmente vendido para outro interessado.

Questionou ainda a abusividade da porcentagem cobrada a título de comissão de corretagem, sob o argumento de que esse ônus não lhe cabia, uma vez que Luciana, como corretora da imobiliária, deveria receber desta e não do comprador. Ainda nessa esteira, frisou que Luciana não fez jus ao recebimento da comissão, visto que grande parte da negociação fora facilitada por Paulo. Portanto, sustentou que o contrato deveria ser declarado nulo de pleno direito pelas razões por ele expostas.

Com relação à participação de Paulo no processo de negociação do imóvel, à luz do que prescreve o Código Civil sobre a figura do corretor de imóvel, Paulo

Alternativas

está, devidamente, habilitado, já que atuou acompanhado de Luciana, corretora registrada no CRECI, o que chancela a sua atuação como corretor.

não poderia figurar como corretor de imóvel, visto que se encontra ligado a Maverick pelo serviço que lhe presta como consultor/assessor contábil.

está, devidamente, habilitado como corretor, já que tem habilidades de negociação que automaticamente lhe permitem exercer a função.

não poderia figurar como corretor de imóvel, visto que a sua formação como bacharel em Ciências Contábeis gera incompatibilidade com a corretagem.

Comentários

Alternativa B

Código Civil

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
O enunciado narra a situação de Maverick que realiza promessa de compra e venda de imóvel, mas posteriormente desiste do negócio. Com isso, ele pleiteia judicialmente a declaração de nulidade do contrato, alegando, dentre outros, que a comissão de corretagem paga é abusiva.

No caso em tela, o negócio foi realizado por intermediação de duas pessoas (Luciana e Paulo), o que é plenamente possível de acordo com o art. 728 do Código Civil (“Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário").

No entanto, Paulo presta serviço de consultoria e assessoria contábil à empresa de Maverick, assim, é preciso identificar se ele é pessoa hábil para atuar como corretor no negócio.

Assim, é relevante destacar que o contrato de corretagem é aquele em que “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas" (art. 722 do Código Civil).

Ou seja, o fato de Paulo estar ligado à Maverick por vínculo de prestação de serviços, impede que haja, no caso, uma relação de corretagem.

Vejamos:
A) A questão não adentrou à questão do registro profissional, isto é, não informou se Paulo possuiu ou não CRECI. No entanto, como visto, já se constata que ele não poderia atuar como corretor no caso, por ser prestador de serviços a Maverick, logo, a afirmativa está incorreta.

B) A afirmativa está correta, conforme explicado acima e em consonância com o art. 722 do Código Civil.

C) A questão não adentrou à questão do registro profissional, isto é, não informou se Paulo possuiu ou não CRECI. No entanto, como visto, já se constata que ele não poderia atuar como corretor no caso, por ser prestador de serviços a Maverick, logo, a afirmativa está incorreta.

D) A questão não adentrou à questão do registro profissional, isto é, não informou se Paulo possuiu ou não CRECI. No entanto, como visto, já se constata que ele não poderia atuar como corretor no caso, por ser prestador de serviços a Maverick, logo, a afirmativa está incorreta.

Gabarito do professor: alternativa “B".
Art 722, CC.
Da Corretagem
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

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