Questão 5065951

• Banca: COMPERVE
• Órgão: CRECI-RN - 17° Região
• Ano: 2021
• Provas: COMPERVE - 2021 - CRECI-RN - 17° Região - Agente Fiscal
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Contratos em Espécie; Corretagem, Transporte, Seguro, Constituição de Renda, Jogo e Aposta e Fiança

O texto abaixo servirá de base para a questão. 

    Maverick planeja casar-se com Cláudia no próximo ano. Sabendo dessa intenção do casal, Paulo, que presta serviço de consultoria e assessoria contábil à empresa de Maverick, o contacta informando conhecer uma corretora de imóveis que pode ajudar.

    Paulo apresenta Luciana, corretora de imóveis, que lhe presta excelente atendimento, mostrando ao casal o imóvel dos seus sonhos. Iniciam, assim, o processo de negociação da compra do imóvel. Por coincidência, o referido imóvel pertence a um parente de Paulo, que, prontamente, se oferece para ajudar na negociação, auxiliando Luciana tanto no contato com os proprietários como na argumentação com eles sobre a possibilidade de fecharem o negócio pelo valor proposto por Maverick.

    Finalmente, o negócio foi fechado, e Maverick decide comprar o imóvel. Foi, então, apresentado a ele um contrato de promessa de compra e venda junto à imobiliária, firmando os direitos e deveres dos contratantes. Maverick foi informado ainda da comissão de corretagem. Embora, no contrato, não estivesse prevista, expressamente, a porcentagem dessa comissão, era de praxe (de amplo conhecimento na região e de conhecimento do próprio Maverick) a cobrança de 5% a título de comissão de corretagem. Ao final, Maverick pagou um total de 8% de comissão, sendo 5% para Luciana e 3% para Paulo, visto que ele foi determinante para a concretização da venda.

    No entanto, uma semana após a concretização do negócio, Maverick terminou seu noivado e, já que não iria mais se casar, desistiu da compra do imóvel. Diante da não devolução do valor pago antecipadamente a título de comissão de corretagem à imobiliária, Maverick ingressou com ação judicial questionando alguns pontos da negociação.

    Primeiro, pedia a devolução dos 5% pagos, sob o argumento de que, como ele havia desistido da compra antes da transferência do imóvel somente uma semana após a assinatura do contrato, não teria havido qualquer prejuízo por parte da imobiliária, já que o imóvel poderia ser facilmente vendido para outro interessado.

    Questionou ainda a abusividade da porcentagem cobrada a título de comissão de corretagem, sob o argumento de que esse ônus não lhe cabia, uma vez que Luciana, como corretora da imobiliária, deveria receber desta e não do comprador. Ainda nessa esteira, frisou que Luciana não fez jus ao recebimento da comissão, visto que grande parte da negociação fora facilitada por Paulo. Portanto, sustentou que o contrato deveria ser declarado nulo de pleno direito pelas razões por ele expostas. 

Conforme as regras sobre corretagem previstas no Código Civil, a cobrança de 5% de comissão é

• A. incorreta, pois a comissão de corretagem segue uma padronização de 3%, estabelecida pelo órgão regulador.
• B. incorreta, pois a porcentagem da comissão deve vir expressa no contrato de promessa de compra e venda.
• C. correta, pois a imobiliária tem total autonomia para cobrar qualquer taxa, já que ela está vendendo o imóvel.
• D. correta, mesmo sem constar expressamente no contrato, já que essa porcentagem era praticada comumente.

Gabarito: D

Comentários

• Alternativa D

  Código Civil

  Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

• D

  CC, Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

  § 1º A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que:

  I - for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio;

  II - corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio;

  III - corresponder à boa-fé; 

  IV - for mais benéfico à parte que não redigiu o dispositivo, se identificável; e 

  V - corresponder a qual seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração.

  § 2º As partes poderão livremente pactuar regras de interpretação, de preenchimento de lacunas e de integração dos negócios jurídicos diversas daquelas previstas em lei.

• O enunciado narra a situação de Maverick que realiza promessa de compra e venda de imóvel, mas posteriormente desiste do negócio. Com isso, ele pleiteia judicialmente a declaração de nulidade do contrato, alegando, dentre outros, que a comissão de corretagem paga é abusiva.
  
  No caso em tela, o negócio foi realizado por intermediação de duas pessoas (Luciana e Paulo), o que é plenamente possível de acordo com o art. 728 do Código Civil (“Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário").
  
  Ademais, conforme relatado, não foi pactuado expressamente o valor da comissão de corretagem. No entanto, o enunciado deixou claro que o padrão na região onde as partes envolvidas estão é de 5%.
  
  Assim, é preciso saber o que a legislação prevê sobre o assunto:
  Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais".
  
  Vejamos, então, as alternativas, sabendo que se deve assinalar a que está correta:
  
  A) A legislação não estabelece valor mínimo ou máximo para remuneração do corretor, logo, a afirmativa está incorreta.
  
  B) Como visto na leitura do art. 724 a lei prevê a solução para os casos em que o contrato não traz expressamente tal informação, ou seja, embora ela seja importante, não é imprescindível e não invalida o contrato, portanto, a afirmativa está incorreta.
  
  C) Nos casos em que o contrato é omisso, conforme prevê o art. 724, a remuneração do corretor será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais, e não ao mero arbítrio da imobiliária, logo, a afirmativa está incorreta.
  
  D) Nos casos em que o contrato é omisso, conforme prevê o art. 724, a remuneração do corretor será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais, portanto, a assertiva está correta.
  
   
  
   
  
  Gabarito do professor: alternativa “D".
  
  
  

• Será que o examinador é fã de Top Gun?