CC, art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
CC, art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
CC, art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
CC, art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Gab.: B.
Gabarito: B
Questão respondida com base no Código Civil.
Em relação ao primeiro pedido, a desistência de Maverick não dá direito à restituição da corretagem.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Quanto ao segundo pedido, também não há nulidade do contrato. Se o contrato não dispuser de forma contrária, a comissão deve ser paga por quem contratou o corretor. Aliás, o STJ reconheceu, em julgamento de recurso especial repetitivo, a possibilidade da transferência da obrigação, caso ela coubesse inicialmente ao vendedor, mesmo em relações consumeristas. A ementa do acórdão está ao final.
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Em relação à repartição da comissão, a mediação por mais de uma pessoa obriga a divisão da remuneração de corretagem. Luciana tem direito a parte da comissão.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Resp 1.599.551/SP RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da
comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula
prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao
consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da
tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
A fim de encontrarmos a resposta correta, iremos analisar cada uma das alternativas a seguir:
A) A questão aborda o contrato de corretagem, assim definido como “o negócio jurídico por meio do qual uma pessoa, não vinculada a outra em decorrência do mandato, de prestação de serviço ou por qualquer outra relação de dependência, se obriga a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas" (FILHO, Rodolfo Pamplona; GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2016. v. 4. p. 441). A matéria é tratada no art. 722 e seguintes do CC. Mandato e corretagem não se confundem. Enquanto naquele o mandatário realiza os atos em nome do mandante, neste o corretor tem, apenas, a função de aproximar as partes, sem poder decisório algum.O julgamento não cabe ao CRECI, mas ao Judiciário. Incorreta;
B) O primeiro pedido, em que Meverick pede a devolução dos cinco por cento pagos, não merece prosperar por conta do art. 725 do CC: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". Percebam que a obrigação do corretor é de resultado, pois ele só recebe a comissão se o negócio jurídico for realizado e a ocorrência de situações supervenientes, tais como o distrato ou o direito de arrependimento, não podem afetar o seu direito adquirido à comissão (FILHO, Rodolfo Pamplona; GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2016. v. 4. p. 519).
O segundo pedido, em que alega nulidade no contrato, também não merece prosperar. Não há qualquer vício capaz de resultar na sua invalidade. Primeiramente, porque a porcentagem cobrada a título de comissão de corretagem não foi abusiva, tendo se baseado em um valor que era de praxe, sendo isto admitido pelo legislador, no art. 724 do CC: “A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais".
Em segundo, porque este contrato tem como partes o corretor (Luciana), que é quem aproxima pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, e o comitente (Maverick), que é quem contrata a intermediação do corretor. Assim, Luciana não tem que receber da imobiliária, mas do comprador. É isso que se extrai do art. 722 do CC: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".
Em terceiro, por mais que grande parte da negociação tenha sido facilitada por Paulo, Luciana executou a mediação com diligência e prestou bom atendimento ao casal, tendo dado início ao processo de negociação da compra do imóvel, em observância aos deveres impostos pelo legislador, ao corretor, no art. 723 do CC: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio". Correta;
C) Com base nos fundamentos anteriores, a assertiva está errada. Incorreta;
D) Com base nos fundamentos da Letra B, a assertiva está errada. Incorreta;
Gabarito do Professor: Letra B