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PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSÃO. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. INÉPCIA. SÚMULA 182/STJ.
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7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia.
Precedentes.
8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio.
9. O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação.
10. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido isentou o recorrido (adquirente) do pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação no período em que estivesse exercendo o direito de retenção pelas benfeitorias por ele inseridas no citado bem, desviando-se, assim, da jurisprudência desta Corte sobre o tema.
11. Recurso especial provido.
(REsp 1854120/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 11/02/2021)
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A fim de encontrarmos a resposta correta, iremos analisar cada uma das alternativas a seguir:
A) A questão é sobre promessa de compra e venda de bem imóvel, que tem previsão nos arts. 1.417 e 1418 do CC. Nela, o promitente comprador assume uma obrigação de dar (o pagamento do preço combinado, que normalmente é feito de forma parcelada) e o promitente vendedor assume uma obrigação de fazer (outorga da escritura pública de compra e venda em favor do promitente comprador após o pagamento integral do preço).
A Lei nº 4.591/64, que disciplina o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, foi recentemente alterada pela Lei nº 13.786/2018, assegurando, em caso de inadimplemento por parte do comprador, a restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, e impondo o dever de pagamento de uma série de encargos ao incorporador, previstos no § 2º do art. 67-A. Vejamos:
“Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato".
Assim, em caso de inadimplemento do adquirente, ele não perderá tudo o que pagou, haja vista ser proibida a “cláusula de decaimento", pelo art. 53 do CDC: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado".
Por outro lado, a lei garante à construtora o direito de reter uma parte do valor que já foi pago pelo adquirente, em harmonia com vários precedentes no mesmo sentido do STJ, sendo uma maneira de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. Incorreto;
B) Aqui, vale a pena recordar um acórdão do STJ, que garante o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência tanto no caso do contrato ter sido rescindido por inadimplemento da compradora, quanto da vendedora:
“Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa (STJ, REsp 1.613.613-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julg. 12.06.2018, DJe 18.06.2018). Incorreto;
C) Vimos que a alteração trazida pela Lei nº 13.786 assegura, no § 2º do art. 67-A, ressarcimento à construtora (comentários feitos na assertiva A). Incorreta.
D) Pelo contrário, veda-se o enriquecimento sem causa, assegurando ao comprador a restituição dos valores pagos, descontados os encargos. Incorreta.
E) Em harmonia com a previsão do inciso III do § 2º do art. 67-A. Correta.
CAVALCANTE, Marcio André Lopes. Dizer o Direito. Lei 13.786/2018: disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária. Disponível no site do Dizer o Direito. Acesso em 26 de março de 2021
Gabarito do Professor: LETRA E
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GAB: E
É devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que o comprador permanece na posse do bem imóvel, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, independentemente de ter sido o vendedor quem deu causa ao desfazimento do negócio. STJ. 3ª Turma. REsp 1613613-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/06/2018 (Info 629).
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E) é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que o comprador permanecer na posse do bem imóvel.
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A questão colocou Taxa de ocupação como se fosse a mesma coisa de Aluguel, o que não é.
Taxa de Ocupação é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a proporção do terreno sobre o qual há edificação.
Aluguel é um negócio jurídico onde uma das partes cede à outra o usufruto de um bem de sua propriedade em troca de um pagamento.
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Para evitar enriquecimento sem causa do consumidor, nos casos em que houver rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, será devido o pagamento de aluguel proporcional ao tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio – mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento do vendedor.
É devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que o comprador permanece na posse do bem imóvel, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, independentemente de ter sido o vendedor quem deu causa ao desfazimento do negócio.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.613.613-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/06/2018 (Info 629).
No caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que o comprador possua o direito de retenção por benfeitorias, ele não está dispensado da obrigação de pagar aluguel ou taxa de ocupação ao vendedor pelo tempo em que usou o bem, enquanto exercia tal direito. RECURSO ESPECIAL Nº 1.854.120 - PR