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GABARITO E.
ALTERNATIVA A) As cotas condominiais possuem natureza proptem rem, razão pela qual os compradores de imóveis respondem pelos débitos anteriores à aquisição (STJ, Tese 3, Ed. 68).
ALTERNATIVAS B e C) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (STJ, Tese RR 886, 2015).
ALTERNATIVA D) O contrato de promessa de compra é venda é um título registrável. Ex.: A promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria lei (STJ, REsp 1.490.802, 2018).
ALTERNATIVA E) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto (STJ, Tese RR 886, 2015).
Complementando: Em caso de compra e venda, a legitimidade passiva para a ação de cobrança será do promitente-comprador ou do promitente-vendedor? DEPENDE.
1) A responsabilidade será do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que:
a) o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); e
b) o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio sabe que houve a “venda”).
2) A responsabilidade será do PROMITENTE VENDEDOR se:
a) o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel (não houve imissão de posse); ou
b) se o condomínio não teve ciência de que ocorreu esse contrato de compromisso de compra e venda.
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GABARITO: LETRA E
LETRA A – ERRADO: Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”. STJ. 2ª Seção. REsp 1345331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 (recurso repetitivo) (Info 560).
LETRA B – ERRADO: Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. STJ. 2ª Seção. REsp 1345331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 (recurso repetitivo) (Info 560).
LETRA C – ERRADO: Consoante item E, para fins de viabilizar a cobrança do condomínio ao promitente comprador, é necessária a imissão na posse.
LETRA D – ERRADO: Vide item E.
LETRA E – CERTO: Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. STJ. 2ª Seção. REsp 1345331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 (recurso repetitivo) (Info 560).
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GABARITO: E
Tema nº 886 do STJ
Situação do Tema: Trânsito em Julgado
Questão submetida a julgamento: Controvérsia sobre quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.
Tese Firmada: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Fonte: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=886&cod_tema_final=886
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"conforme determinadas circunstâncias do caso"
Já dizia o mestre Lúcio Weber, a alternativa ponderada normalmente é a certa. O raciocínio jurídico correto é o dos competentes colegas Fernanda, Bruna e Lucas, mas em uma situação de absoluta dúvida, fica o bizu do Lúcio.
Abraços.
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GABARITO LETRA E:
LEGITIMIDADE PASSIVA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado:
(i) que o promissário comprador se imitira na posse; e
(ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. STJ. 2ª Seção. REsp 1345331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 (recurso repetitivo) (Info 560).
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FONTE MEGE
(A). INCORRETA. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Recurso repetitivo (tema 886) e passa a orientar as demais instâncias do Judiciário na solução de casos idênticos.
(B) INCORRETA. No caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador. Entretanto, se ficar comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, deve ser afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. REsp 1345331.
(C) INCORRETA.
É necessária a imissão na posse para a cobrança do condomínio do promitente comprador (vide comentários itens “a”, “b” e “e”).
(D) INCORRETA. (vide comentários itens “a”, “b” e “e”).
(E) CORRETA. Como já afiançado no primeiro item, a questão foi pacificada pelo STJ, em sede de recurso repetitivo. Ainda que a cota condominial seja obrigação propter rem, se houver compromisso de compra e venda não registrado, a responsabilidade pelas despesas pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto o promissário comprador. Não é o registro, mas a relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (Tema 886)
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A
questão do Direito das Obrigações.
Considerando
a situação de Bárbara que adquiriu e tomou posse de bem, mas não levou a
promessa de compra e venda a registro e não realizou os pagamentos das taxas condominiais,
deve-se assinalar a alternativa correta.
Vejamos:
“A
respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais,
firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra
e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se
ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e
(ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. De início, cumpre esclarecer que as despesas
condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de
responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade
imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como
a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica
direta com o condomínio. Portanto, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto
sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender
das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389-MG, Segunda Seção, DJ
13/9/1999), sem prejuízo, todavia, de eventual ação de regresso. Importante
esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento
de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na
verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a
relação jurídica material. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância,
para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o
contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme
assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que,
necessariamente, responderá por tais encargos. Assim, ficando demonstrado que
(i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio
tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva
do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp
1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta
Turma, DJe 11/11/2014). Por fim, ressalte-se que o CC, em seu art. 1.345,
regulou, de forma expressa, a questão ora analisada, ao dispor que "o
adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios". REsp 1.345.331-RS, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015.
A)
Incorreta, conforme precedente do STJ acima transcrito, a responsabilidade
pelos débitos condominiais (propter rem = obrigação própria da coisa)
independe do registro imobiliário, mas sim da relação jurídica material como
imóvel.
B)
Incorreta, conforme trecho acima, a ciência do condomínio é relevante
para eventual exclusão da responsabilidade do promitente vendedor.
C)
Incorreta, conforme precedente acima, a imissão na posse pelo promissário
comprador é, sim, relevante para que ele seja demandado.
D)
Incorreta, a promessa de compra e venda pode e deve ser levada a registro.
E)
Correta, conforme visto acima, o não registro da promessa de compra e venda,
aliado a outros fatores (imissão na posse pelo promissário comprador e ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação), implica a possibilidade de que
ambos (comprador e vendedor) sejam demandados.
Gabarito do professor:
alternativa “E”.
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RESOLUÇÃO:
Segundo o entendimento jurisprudencial do STJ, não há necessidade de que o compromisso de compra e venda esteja registrado na matrícula do imóvel para que o promitente comprador seja demandado a pagar as cotas condominiais. Será necessário sempre analisar a relação material dos envolvidos com o imóvel, particularmente a imissão na posse do promissário comprador e a ciência do condomínio quanto ao negócio (a promessa). Vamos à análise das assertivas:
a) por se tratar de obrigação propter rem, apenas a pessoa cujo nome consta como proprietária no cartório do registro de imóveis pode ser eficazmente demandada; – ERRADA: embora se trate de uma obrigação propter rem, há casos em que o promitente comprador poderá ser o responsável pelas cotas condominiais.
b) a ciência do condomínio acerca do ato de alienação é irrelevante para definir a responsabilidade do adquirente pelo pagamento das cotas condominiais após o ato de alienação; – ERRADA: a ciência do condomínio quanto à promessa de compra e venda é relevante, para a responsabilização do promitente comprador (e não apenas do proprietário).
c) ainda que não haja a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador tem exclusiva responsabilidade de pagar as cotas condominiais a partir do momento em que a escritura de promessa de compra e venda é realizada; – ERRADA: a responsabilização exclusiva do promitente comprador exige a imissão na posse do imóvel e a ciência do condomínio quanto à alienação.
d) não sendo a promessa de compra e venda um título registrável, apenas após a realização da escritura definitiva de compra e venda é que o adquirente pode ser responsabilizado pelo inadimplemento das cotas condominiais; – ERRADA: a promessa de compra e venda é um título registrável.
e) a inexistência de registro da promessa de compra e venda pode levar a que o condomínio, conforme determinadas circunstâncias do caso, tenha o legítimo direito de exigir tanto do alienante como do adquirente o pagamento das cotas condominiais em atraso. – CORRETA: Como o enunciado não esclarece que houve imissão na posse do imóvel e que o condomínio está ciente da alienação, requisitos para responsabilização exclusiva do promitente comprador, o correto é informar que a inexistência de registro, a depender do caso concreto, pode justificar a responsabilização do promitente comprador e também do promitente vendedor no pagamento das cotas em atraso. Confira o entendimento do STJ (em repetitivo):
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
Resposta: E