-
GABARITO E
1º) Qual a diferença entre venda ad corpus e venda ad mensuram?
VENDA AD CORPUS: é a venda de imóvel como coisa certa e discriminada. Ex.: o contrato refere-se à venda da Fazenda Esperança. A dimensão do imóvel, se for mencionada, é feita de forma meramente enunciativo. O preço não tem relação direta com a extensão exata do imóvel. A dimensão exata não é requisito essencial do contrato.
VENDA AD MENSURAM: é aquela em que o preço é fixado tendo em vista a real dimensão da área. Tal ocorre quando se determina o preço de cada unidade, alqueire, metro quadrado ou metro de frente. Ex.: o contrato refere-se à venda de um imóvel de 150m2.
2º) Cabe complementação da área ou indenização nessas modalidades de venda?
VENDA AD CORPUS: Na venda ad corpus não cabe complementação do preço, caso a área seja maior, nem complementação da área, se esta for menor.
Art. 500, §3º, CC. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
VENDA AD MENSURAM:
Situação 1. Se a área for MENOR do que estava no contrato: o comprador poderá mover ação ex empto ou ex vendito, por meio do qual se reclamará a complementação da área. Trata-se de ação pessoal. Se não tiver como o devedor complementar, o comprador poderá mover as ações edilícias: a) Ação redibitória: resolução do contrato; b) Ação quanti minoris: abatimento do preço.
Art. 500, caput, CC Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Situação 2. Se a área for MAIOR: o vendedor não poderá requerer complementação do preço, salvo se provar erro escusável.
Art. 500, §2º, CC. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
-
GABARITO: LETRA E
LETRA A – ERRADO: O contrato de compra e venda pode ser de duas naturezas, ad corpus e ad mensuram.
A venda ad corpus é caracterizada pela vinculação do preço pelas características específicas do próprio bem. Ou seja, não se considera variações de medida como como critério resolutivo ou reparatório. Diz-se que a compra e venda é ad corpus quando os contratantes levam em consideração o corpo, o objeto e as características de localização, suas comodidades e outras características que são levadas em consideração, sendo que a área do imóvel não tem quase importância, sendo meramente enunciativa.
Por outro lado, a ad mensuram é a venda caracterizada pela vinculação do preço às medidas do imóvel. De acordo com a extensão da área. Diferentemente na compra e venda ad corpus, a área do imóvel é o fator preponderante para a negociação. Neste caso, se imóvel comprado tiver área menor do que a constante no contrato há direito I) ao abatimento do preço, II) à complementação da área ou III) a resolução do contrato.
É este o teor do art. 500 do CC: “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
A partir do caso trazido, é possível intuir que Renato não estava interessado na extensão do imóvel, mas sim o que levava a adquiri-lo era justamente o valor sentimental que nutria por aquele local, em virtude das lembranças de sua infância. Assim, como não se tratou de uma venda ad mensuram, o comprador não tem direito a reclamar a resolução do contrato, mormente porque o imóvel foi vendido como coisa certa e determinada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.
LETRA B e C – ERRADAS: Conforme dito anteriormente, não se tratando de venda ad mensuram, não que se falar em direito I) ao abatimento do preço, II) à complementação da área ou III) a resolução do contrato.
LETRA D – ERRADO: Consoante o § 1 do art. 500 do CC, Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
LETRA E – CERTO: Conforme os comentários anteriores.
-
- A venda ad corpus é aquela em que o bem é transmitido como um todo, isto é, de "porteira fechada", como costumam anunciar. Aqui, não importa o tamanho exato da propriedade, não havendo celeuma caso seja vendida área com tamanho a maior ou a menor do que o anunciado. O que é mais relevante é o bem em si. Provada a venda ad corpus, descabe o pedido de complementação da área ou de abatimento de preço do imóvel.
CC/02, Art. 500, § 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
- De maneira contrária, na venda ad mensuram é primordial a tradição do tamanho exato do anunciado ou estipulado em contrato. Aqui não se trata do imóvel como um todo, como um bem singular, mas sim, na compra, tem-se a preocupação de que seja transferida a medida exata do imóvel.
#OBS:Caso não haja a transferência com a exatidão aqui citada, entra em cena a Ação ex empto que, na doutrina, é conceituada como aquela "que compete ao comprador para exigir do vendedor a entrega da coisa vendida, de conformidade com o compromisso assumido do contrato de compra-e-venda, desde que lhe entregou o valor do preço ajustado, ou o sinal convencionado (arras)"(De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico. 15ª Edição. Rio de Janeiro, Forense, 2006). É cabível tão-somente na venda ad mensuram, já que somente nesta há importância a dimensão exata do bem.
*Na ação ex empto há três opções ao comprador que não teve o imóvel transferido na sua inteireza: a) pode resolver (extinguir o contrato); b) pode exigir o complemento de área; e c) pode pleitear o abatimento proporcional do preço.
CC/02, Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
****
venda ex domino: venda de imóvel por quem não é proprietário
actio ex empto: ação que tem por fim forçar o vendedor a entregar a coisa vendida, ou a parte que falta
ad mensuram: por medida
ad corpus: pelo corpo (por inteiro)
-
Quero chamar a atenção dos colegas para o enunciado do texto. "Entretanto, depois da venda, constatou que o imóvel tinha somente quatrocentos e sessenta metros quadrados, e não os quinhentos metros quadrados afirmados pelo tio no momento da venda." Notem que a compra foi realizada com base na convicção que o imóvel tinha uma dimensão que, posteriormente, não foi confirmada. Com esta afirmação na questão (reclamação de área menor do que a prometida), não vejo a compra e venda como ad corpus, mas como ad mensuram, conduzindo a certeza que a resposta apontada no gabarito está errada. Ao meu entender a resposta correta está impressa no item "C".
-
Questão difícil! O gabarito tem como base os § 1º e 3º do art. 500 do CC. O § 1º diz que a venda se presume ad corpus quando a diferença for menor que 1/20 da área do imóvel, que é o que ocorreu nocaso: 1/20 da área do imóvel é 25 metros, e a diferença foi de 40 metros. Portanto, fica afastada a presunção.
No entanto, o § 3º veda o complemento de área ou devolução de excesso se o imóvel for vendido como "coisa certa e discriminada". O enunciado sugere que foi isso o que ocorreu, considerando-se o apreço emocional pelo imóvel e a falta de informação sobre reclamação de Renato. Para dificultar a questão, o enunciado não diz isso diretamente. Seria difícil até com o Código Civil na mão!
-
Questão, a meu ver, de nível médio.
Ele comprou do tio a Chácara, não "um terreno de X m² contendo uma chácara". Ou seja, a venda foi ad corpus, não ad mensuram. Com isso, se eliminam as alternativas A, B e C.
Marquei na prova a "d". Um grande equívoco, pois estava claro que, tendo a "d" e "e" o mesmo enunciado inicial ("não tem direito de reclamar, porque..."), a "e", por ser mais genérica, e não conter frações e números, era a correta. E, normalmente, as opções com números são utilizadas pelas bancas para confundir o candidato, alterando os numerais, frações etc., para torná-la incorreta.
d) não tem direito de reclamar, porque a diferença não excede de um décimo da área total enunciada, caracterizando a venda como ad corpus, e não ad mensuram;
É de 1/20, conforme art. 500, §1º do Código Civil.
VQV
-
A banca formulou um enunciado que poderá justificar a C ou a E como corretas.
-
Raraê, riri, Mááá que enunciado lixo, raraê, riri! A FGV queria que chutássemos o motivo da compra pelo netinho! Quem quer dinheiroooo?!?
-
Aquele tipo de questão que a banca pode mudar o gabarito se quiser baixar ou aumentar a nota de corte, conforme os interesses econômicos daquele concurso... não sejam ingênuos. Sempre há interesse político e econômico por trás.
-
Não vejo discussão hábil a desconstituir o gabarito dado pela banca.
"Renato sempre teve um apreço especial pelo imóvel de seu avô, a Chácara XX, que abrangia um terreno, delimitado por uma cerca de alvenaria, com piscina e uma casa com dez cômodos, onde passava suas férias na infância."
É certo que ele tem apreço pela chácara, pela razão de ela ser, em um aspecto subjetivo e prático, e não pelo seu tamanho, objetivamente falando. Depois disse que ele apenas CONSTATOU que o imóvel possuía uma medida menor. Ora, constatar não é sinônimo de dar relevância. Constatamos coisas, ao acaso, todos os dias, sem darmos-lhe relevância.
O enunciado foi 100% focado em dar enfoque ao objeto (chácara) e, quando citou da diferença de tamanho, não relacionou a descoberta da pessoa a nenhum aspecto sentimental, não podendo, nós, presumirmos que a tal circunstância foi conferida alguma relevância.
Obviamente a compra foi ad corpus.
-
A solução da questão exige o conhecimento acerca dos
contratos em espécie, mais precisamente sobre a compra e venda de imóvel,
analisemos as alternativas:
a) ERRADA.
Veja, o contrato de compra e venda pode ser ad corpus e ad mensuram,
no caso desta última, a venda se vincula às medidas do imóvel, ou seja, aqui é
a área do imóvel que importa. Neste caso, sendo constatado tamanho diferente do
constante no contrato é que pode haver o abatimento do preço, complementação da
área, resolução do contrato. No entanto, o caso em tela trata-se de venda ad
corpus, Renato não tem direito a reclamar a resolução do contrato, de acordo
com o art. 500, §3º do CC:
§ 3 o Não
haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às
suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad
corpus.
Na venda ad mensuram, se em vez de faltar, houver excesso e o vendedor provar que tinha motivos
para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua
escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso, de
acordo com o art. 500, §1º do CC.
b) ERRADA. O
caso em tela trata de uma venda ad corpus, aqui o objeto é a coisa em si,
independentemente de suas dimensões, ou seja, o preço ajustado nesse tipo de contrato
leva em consideração a propriedade como um todo. Desse modo, mesmo que Roberto
soubesse da disparidade das medidas, não haveria que se falar em abatimento e
indenização.
c) ERRADA. A
resolução do contrato e abatimento do preço só seriam possíveis e venda ad mensuram,
conforme o caput do art. 500 do CC:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se
estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e
esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador
terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o
de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
No entanto, a questão trata
de venda ad corpus.
d) ERRADA. Mesmo a venda sendo ad corpus, há uma presunção juris
tantum, pois se presume que a
referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença
encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, (ou seja, 5%)
ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não
teria realizado o negócio, de acordo com o art. 500, §1º do CC. Veja que a
diferença encontrada entre as medidas não pode exceder um vigésimo da área
total enunciada.
e) CORRETA. Pelo enunciado da questão, nota-se que a venda foi de forma
ad corpus, como coisa certa e determinada, sendo assim, não haverá complemento de área, nem devolução de
excesso.
GABARITO DA PROFESSORA: LETRA E.