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Gabarito letra B
É assentado no seio do STJ que “o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial”. (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018)
Assim, não se trata de dano moral in re ipsa.
Observe-se que o enunciado deixou claro que o atraso na entrega das chaves (para além da cláusula de tolerância) foi de 04 (quatro) meses, o que, em princípio, não configura situação excepcional suficiente para ensejar a reparação por danos morais.
Em situações excepcionais é possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/03/2018).
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GABARITO B
1) Em caso de atraso na entrega do imóvel, é possível a cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal moratória?
REGRA: NÃO. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (STJ, Tese RR 970, 2019). Como a cláusula penal moratória já serve para indenizar/ressarcir os prejuízos que a parte sofreu, não se pode fazer a sua cumulação com lucros cessantes.
EXCEÇÃO: SIM. A depender do caso concreto, a parte poderá demonstrar que sofreu algum dano especial, além daqueles regularmente esperados da inadimplência, e que a cláusula penal moratória seria insuficiente para reparar esse dano (STJ, REsp 1.498.484, 2019).
2) Nesse caso, é possível a compensação por dano moral puro e in re ipsa?
REGRA: NÃO. O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais (STJ, AgInt no REsp 1.684.398, 2018).
EXCEÇÃO: é possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente (STJ, AgInt no REsp 1.693.221, 2018). Ex.: Atraso muito grande na entrega do imóvel (no caso concreto, foram 2 anos de atraso) (STJ, AgRg no AREsp 693.206, 2018).
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GABARITO: LETRA B
Inicialmente, é necessário saber que, como regra, o simples inadimplemento não tem o condão de causar dano moral. Isso porque, em situações nas quais predomina a natureza negocial da relação jurídica, a configuração de dano moral por descumprimento de cláusulas contratuais pressupõe violação significativa dos direitos de personalidade da pessoa envolvida, não bastando, para tanto, o simples aborrecimento ou a frustração pela inadimplência ou pelo atraso no negócio.
Todavia, conquanto geralmente nos contratos o mero inadimplemento não seja causa para ocorrência de danos morais, a jurisprudência do colendo STJ vem reconhecendo o direito ao ressarcimento dos danos morais advindos da injusta recusa de cobertura de seguro saúde. Afinal, a negativa do plano de saúde em assistir o beneficiário ultrapassa o mero inadimplemento contratual, pois a pessoa que paga com assiduidade o seguro saúde na expectativa futura de que este cumpra com sua obrigação, tem violada sua dignidade moral quando, em momento de fragilidade e angústia, se vê desamparada pela cobertura médica. REsp 1.364.775-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/6/2013 (Info 526).
Lado outro, cabe salientar que, "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (AgInt no AREsp n. 1.021.640/AM, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 25/6/2019, DJe 1º/7/2019). Todavia, considerando que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, deve-se reconhecer que, em regra, não é possível a sua cumulação com lucros cessantes. (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)
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Informativo 651. STJ.
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. (recurso repetitivo)
Gabarito: B
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A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
STJ. 2ª Seção. REsp 1498484-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 (recurso repetitivo) (Info 651).
Se o contrato contiver uma cláusula prevendo multa em caso de atraso na entrega do imóvel (cláusula penal moratória), a construtora pagará apenas a multa, não podendo ser cumulada com lucros cessantes. Nesse sentido:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
STJ. 2ª Seção. REsp 1.498.484-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 (recurso repetitivo) (Info 651).
Em 28/12/2018, entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, que dispõe sobre a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária.
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou o art. 43-A na Lei nº 4.591/64 para tratar sobre o inadimplemento (parcial ou absoluto) em contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária ou de loteamento.
As regras da Lei nº 13.786/2018 não podem ser aplicadas os contratos anteriores à sua vigência.
A nova lei só poderá atingir contratos celebrados posteriormente à sua entrada em vigor.
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GABARITO: B
EM REGRA, A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO PODE SER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. STJ. 2ª Seção. REsp 1498484-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 (recurso repetitivo) (Info 651).
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DANO MORAL x DANO MATERIAL:
Se a construtora atrasar a entrega do imóvel, o adquirente terá direito de ser indenizado por danos materiais e morais?
O atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização?
DANOS MORAIS: Em regra, não são devidos. O mero descumprimento do prazo de entrega previsto no contrato não acarreta, por si só, danos morais. Em situações excepcionais é possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal situação que repercuta na esfera de dignidade do comprador. Ex1: atraso muito grande (2 anos); Ex2: teve que adiar o casamento por conta do atraso. STJ. 3ª Turma. REsp 1654843/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018.
DANOS MATERIAIS: O atraso pode acarretar a condenação da construtora/imobiliária ao pagamento de:
a dano emergente (precisa ser provado pelo adquirente); b) lucros cessantes (são presumidos; o adquirente não precisa provar). Os lucros cessantes devem ser calculados como sendo o valor do aluguel do imóvel atrasado. Isso porque: • o adquirente está morando em um imóvel alugado, enquanto aguarda o seu; ou • o adquirente não está morando de aluguel mas comprou o novo imóvel para investir. Está perdendo “dinheiro” porque poderia estar alugando para alguém. STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
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Gab: B
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
STJ. 2ª Seção. REsp 1498484-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 (recurso repetitivo) (Info 651).
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A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. STJ. 2ª Seção. REsp 1498484-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 (recurso repetitivo) (Info 651).
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Complementando
DIZER O DIREITO:
-Teoria da imprevisão (CC) x Teoria do rompimento da base objetiva do negócio jurídico (CDC)
O CDC, ao contrário do CC, não adotou a teoria da imprevisão, mas sim a teoria do rompimento da base objetiva do negócio jurídico, inspirada na doutrina alemã, muito bem desenvolvida por Karl Larenz.
TEORIA DA IMPREVISÃO
-Surgida na França, no pós 1ª Guerra.
-Teoria subjetiva.
-Prevista nos artigos 317 e 478 do CC.
-Exige a imprevisibilidade e a extraordinariedade do fato superveniente.
-Exige a extrema vantagem para o credor.
TEORIA DA BASE OBJETIVA DO NJ
-Surgida na Alemanha, também no pós 1ª Guerra.
-É uma teoria objetiva.
-Prevista no art. 6º, V, do CDC.
-Dispensa a imprevisibilidade e o caráter extraordinário dos fatos supervenientes. Somente exige um fato superveniente que rompa a base objetiva.
*REVISÃO JUDICIAL DOS CONTRATOS POR FATO SUPERVENIENTE NO CC E NO CDC Tartuce defende que a extinção do contrato deve ser a ultima ratio, o ultimo caminho a ser percorrido, somente se esgotados todos os meios possíveis de revisão. Isso, diante do princípio da conservação contratual que é anexo à função social dos contratos.