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Correto!
É o entedimento reitarado do STJ de que configura abuso o fato de a construtora só devolver as parcelas pagas ao final da obra:
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISAO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA A PREVER A RESTITUIÇAO DAS PARCELAS PAGAS SOMENTE AO TÉRMINO DA OBRA. ABUSIVIDADE. ARRAS. OMISSAO DO ACÓRDAO ACERCA DA SUA NATUREZA. DEVOLUÇAO EM DOBRO. SÚMULA 356/STF. 1. É abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer. 2. O acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial, tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal ponto. Com efeito, não sanada a omissão do acórdão acerca da natureza das arras, se confirmatórias ou penitenciais, o recurso especial esbarra na Súmula 356/STF. 3. Recurso especial improvido. (REsp 877.980/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMAO, QUARTA TURMA, julgado em 03/08/2010, DJe 12/08/2010)
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super recente...
STJ reconhece o adimplemento substancial do contrato
Em recente julgamento proferido pela 4ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), ratificou-se entendimento anterior (dos ministros Ruy Rosado de Aguiar e José Delgado) de que para análise do pedido de rescisão de contrato respaldado no artigo. 415 do Código Civil, deve-se ponderar, na situação em concreto, a boa-fé objetiva e a função social do contrato.
A ementa da decisão que ainda aguarda publicação noDiário Oficial diz que:No caso em comento, o consumidor que firmou contrato de arrendamento mercantil de veiculo pelo prazo de 36 meses já havia adimplido 31 meses (86% do contrato), inclusive com pagamentos realizados a título de VRG (Valor Residual Garantido), que é a opção de compra do bem pelo arrendatário, exercida ao final do contrato.
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL PARA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO (LEASING). PAGAMENTO DE TRINTA E UMA DAS TRINTA E SEIS PARCELAS DEVIDAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCABIMENTO. MEDIDAS DESPROPORCIONAIS DIANTE DO DÉBITO REMANESCENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. (STJ, REsp 1051270/RS, 4ª T., rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 04/11/2008)
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De acordo com o STJ, no contrato de compra e venda, será ilegal e abusiva cláusula de distrato que estipule a retenção integral das parcelas pagas pelo promitente comprador. (CERTO)
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA. OFENSA AOS ARTIGOS 51, INCISO IV, E 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. É ilegal e abusiva a cláusula do distrato de promessa de compra e venda que estipula a retenção integral das parcelas pagas pelo promitente-comprador. Ofensa aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor. 2. A reforma do julgado demandaria a análise de cláusulas contratuais e o reexame do contexto fático-probatório, procedimentos vedados na estreita via do recurso especial, a teor das Súmulas nº 5 e nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo regimental não provido. AgRg no REsp 434945/MG, 7/12/2011
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Eu errei a questão porque pensei em um bem que possui consultibilidade. A questão não fala que bem está envolvido no contrato de compra e venda. E se o consumidor já o consumiu? Como fica? Alguém pode me esclarecer essa dúvida?
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VEjamos o motivo da questão estar CERTA!
| Processo |
REsp 1132943 / PE
RECURSO ESPECIAL
2009/0063448-6 |
| Relator(a) |
| Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140) |
| Órgão Julgador |
| T4 - QUARTA TURMA |
| Data do Julgamento |
| 27/08/2013 |
| Data da Publicação/Fonte |
| DJe 27/09/2013 |
| Ementa |
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE.
RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ.
1. "O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato"
(art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição
bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é,
simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o
fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe
desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a
convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a
contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são
passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que
"'onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de
Direito".
2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine
a
retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por
consubstanciar vantagem exagerada do incorporador.
3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo
vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo
pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas
realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do
pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a
eventual utilização do bem pelo comprador.
4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o
distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção
das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto
fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o
valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos
prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7
do STJ.
5. Recurso especial não provido. |
Espero ter contribuído!!!
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A cláusula
contratual que estipula a retenção integral das parcelas pagas pelo promitente
comprador é ilegal e abusiva. Admite-se a retenção de um percentual como
indenização resultante do distrato.
STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 1132943 PE 2009/0063448-6
Data de
publicação: 27/09/2013
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE
PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. "O distrato faz-se pela
mesma forma exigida para o contrato" (art. 472 do Código Civil ), o que
significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor
é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de
que o distrato pressupõe
um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja
característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece
razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são
passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que "'onde
existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito". 2. A
lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do
valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem
exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma
de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas
administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além
do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual
utilização do bem pelo comprador. 4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de
forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o
direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o
contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15%
sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos
prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ. 5.
Recurso especial não provido.(Grifamos).
STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL AgRg no REsp 434945 MG 2002/0052596-6 (STJ)
Publicado em 07/12/2011
Ementa: AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DECOMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃOINTEGRAL DAS PARCELASPAGAS
PELO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA. OFENSA AOSARTIGOS 51 , INCISO IV ,
E 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR .DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. É
ilegal e abusiva a cláusula do distrato de promessa de compra e venda que
estipula a retenção integral das parcelas pagas
pelo promitente-comprador. Ofensa aos artigos 51, IV, e 53 do Código de
Defesa do Consumidor. 2. A reforma do julgado demandaria a análise de cláusulas
contratuais e o reexame do contexto fático-probatório, procedimentos vedados na
estreita via do recurso especial, a teor das Súmulas nº 5 e nº 7 do Superior
Tribunal de Justiça. 3. Agravo regimental não provido. (Grifamos).
Gabarito - CERTO.
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Acho que a questão generalizou. Reparem que todas as jurisprudências trazidas pelos colegas nos comentários se referem a relação de consumo, regida pelo CDC, em que pela própria natureza do negócio existe hipossuficiência do consumidor. Se a questão consignasse a relação de consumo não haveria dúvidas. Sendo o distrato, em regra, bilateral, em que as partes estão em situação de igualdade e regido pela autonômia da vontade, não vejo impedimento para a situação exposta. Claro que a questão pede o entendimento do STJ, mas não achei nenhum nesse sentido que não se refira à relação específica de consumo.
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Atualizando com este julgado de 2019:
DOD
Origem: STJ
É válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares.
Para a caracterização do VÍCIO DE LESÃO, exige-se a presença simultânea de:
a) elemento objetivo (desproporção das prestações); e
b) elemento subjetivo (a inexperiência ou a premente necessidade).
Os dois elementos devem ser aferidos no caso concreto. Tratando-se de negócio jurídico bilateral celebrado de forma voluntária entre particulares, é imprescindível a comprovação dos elementos subjetivos, sendo inadmissível a presunção nesse sentido. O mero interesse econômico em resguardar o patrimônio investido em determinado negócio jurídico não configura premente necessidade para o fim do art. 157 do Código Civil. STJ. 3ª Turma. REsp 1723690-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 06/08/2019 (Info 653).
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CASO CONCRETO:
Lucas (empresário) era proprietário de um apartamento e queria vendê-lo.
Roberto (advogado), por sua vez, desejava comprá-lo.
Lucas e Roberto celebraram, então, um contrato particular de promessa de compra e venda por meio do qual Roberto se obrigou a pagar R$ 1,5 milhão pelo apartamento em 5 parcelas.
Lucas, por outro lado, comprometeu-se a transferir o imóvel para o nome do promitente comprador tão logo ele terminasse de pagar as prestações.
Roberto pagou uma parte do valor, mas se tornou inadimplente.
Diante disso, Lucas o procurou e disse que iria pedir a retomada do imóvel.
Roberto explicou que teve uma dificuldade de liquidez financeira e pediu um prazo maior para pagamento.
Durante as negociações, como Lucas não estava querendo manter o negócio, Roberto lhe enviou uma mensagem de Whatsapp garantindo que não iria mais atrasar e sugerindo a inclusão de uma cláusula penal no contrato dizendo que ele perderia todas as parcelas já pagas caso não pagasse totalmente o apartamento até a data-limite.
Lucas aceitou renegociar e eles assinaram um aditivo ao contrato anterior, ampliando o prazo de pagamento das parcelas e incluindo a seguinte cláusula penal.
Roberto questiona a cláusula penal
Roberto (o devedor) ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais contra Lucas postulando a declaração de nulidade da cláusula penal.
Na ação, alegou a invalidade da cláusula penal que prevê a perda da totalidade dos valores pagos apresentando dois argumentos:
a) afirmou que se encontrava em situação de premente necessidade quando sugeriu a inclusão da Cláusula 3.1 no compromisso de compra e venda, o que caracterizaria estado de perigo (art. 156 do Código Civil) ou, então, lesão (art. 157 do CC);
b) sustentou que é excessivo o desequilíbrio da relação contratual gerado pela referida cláusula.
A questão chegou até o STJ. O Tribunal concordou com os argumentos de Roberto? A referida cláusula penal foi declarada inválida?
NÃO.É válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares.