Questão 745897

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: AGU
• Ano: 2012
• Provas: CESPE - 2012 - AGU - Advogado da União
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Condomínio Edilício; Contratos em Geral; Direito das Coisas / Direitos Reais; Extinção: cláusula resolutiva, onerosidade excessiva e exceção de contrato não cumprido

Com base nas regras relativas à extinção e à resolução dos contratos, julgue os itens subsequentes.

Se determinado empregado de um condomínio de edifícios causar dano a uma unidade habitacional, será lícito ao condômino proprietário da unidade danificada, conforme entendimento do STJ, deixar de pagar cotas condominiais na hipótese de o condomínio não cumprir a obrigação de reparar os danos, visto que, nesse caso, terá ocorrido exceção de contrato não cumprido.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• ERRADO. o STJ entende de maneira absolutamente oposta:
  O entendimento firmado foi o de que a convenção de condomínio tem caráter estatutário e institucional, e não pode ser confundida com a natureza do contrato civil. Dessa forma, suas disposições não alcançam somente aqueles que a assinaram, mas todos os condôminos que ingressarem no condomínio posteriormente. E por ter natureza jurídica diversa da do contrato bilateral, o condômino não pode invocar a exceção do contrato não cumprido para deixar de arcar com as despesas condominiais.
• E ainda: REsp 450449?GO, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, publicado em 07?03?2006.Da fundamentação do voto do sobredito julgado (REsp 195450?SP), colhe-se o seguinte excerto: "Não se aplica realmente a regra do art. 1.092 do Código Civil?1916 na ação de cobrança das despesas condominiais. Conforme estabelece o referido preceito legal, a exceptio non adimpleti contractus somente encontra pertinência nos contratos bilaterais. Eis o que reza a norma em foco: 'Nos contratos bilaterais nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.' Aduzem os recorrentes, em suas razões de apelo especial, que a Convenção de Condomínio possui natureza contratual, daí decorrendo – conforme sustentam – a incidência do aludido cânone legal. Entretanto, não é bem assim. João Batista Lopes, em sua obra 'Condomínio', observa que: 'Em verdade, porém, a convenção de condomínio tem caráter predominantemente estatutário ou institucional, por isso que alcança não só os signatários mas todos os que ingressarem no universo do condomínio.' Mais adiante, assinala: 'A convenção de condomínio, por seu caráter normativo e institucional, distingue-se dos contratos em geral e não se confunde com o contrato de sociedade em particular. Caio Mário da Silva Pereira ressalta que o fundamento contratualista da convenção, 'outrora admitido, hoje perdeu terreno, porque sua força coercitiva ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição, para abraçar qualquer indivíduo que, por ingressar no agrupamento ou penetrar na esfera jurídica de irradiação das normas particulares, recebe os seus efeitos em caráter permanente ou temporário.'(pág. 76, 7ª ed.). O citado mestre Caio Mário da Silva Pereira também destaca o caráter normativo da convenção de condomínio. 'Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente às pessoas que penetram aquele círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutâncias.' (Condomínio e Incorporações, pág. 129, 10ª ed.). Descaracteriza-se, pois, a alegada natureza contratual da Convenção Condominial, com o que resulta evidente o dever do condômino de arcar com a sua cota nos gastos havidos no condomínio, sem que possa argüir a pretendida exceção de contrato não cumprido'. Bem de ver, na espécie, que o entendimento adotado pelo Tribunal estadual, não destoa daquele firmado por esta Corte Superior e, portanto, não merece ser reformado.Não há, na esteira desta argumentação, qualquer vício no seio da decisão ora recorrida.Nega-se, pois, provimento ao agravo regimental.É o voto. MINISTRO MASSAMI UYEDARelator
• Encontrei este julgado que expõe o entendimento do STJ cobrado na questão:CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RECUSA DO CONDÔMINO DE PAGÁ-LAS,SOB A ALEGAÇÃO DE QUE O CONDOMÍNIO NÃO CUMPRIU A OBRIGAÇÃO DEREPARAR OS DANOS HAVIDOS EM SUA UNIDADE HABITACIONAL. EXCEPTIO NONADIMPLETI CONTRACTUS. INADMISSIBILIDADE DA ARGÜIÇÃO. ART. 1.092 DOCÓDIGO CIVIL DE 1916.– Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramentecontratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.Recurso especial não conhecido.(REsp 195450/SP, Rel. Ministro Barros Monteiro, DJ 04.10.2004) 
• Art. 476 do Cod Civil
  
  Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
  
  É o antigo art 1092 do CC de 1916.
  
  Logo, o fato de ter sofrido um dano que ocorreu por ato do condominio, nao tira seu dever de pagar a cota condominial, nao sendo aplicado o art, em virtude de nao natureza contratual da convenção.
• O condônimo não pode alegar exceção de contrato nã cumprido para não pagar suas cotas condominiais, arguindo que houve danos a sua unidade habitacional, uma vez que a relação que o condônimo tem para com o condomínio é de natureza institucional e não contratual. 
• O condômino não possui contrato com o condomínio, não podendo invocar a exceção de contrato não cumprido em face dele. Vejamos a decisão do STJ:
  Processo: REsp 195450 SP 1998/0085749-4
  Relator(a): Ministro BARROS MONTEIRO
  Julgamento: 07/06/2004
  Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA
  Publicação: DJ 04.10.2004 p. 301 RJTAMG vol. 96 p. 377 RT vol. 832 p. 180
   
  CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RECUSA DO CONDÔMINO DE PAGÁ-LAS, SOB A ALEGAÇÃO DE QUE O CONDOMÍNIO NÃO CUMPRIU A OBRIGAÇÃO DE REPARAR OS DANOS HAVIDOS EM SUA UNIDADE HABITACIONAL. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INADMISSIBILIDADE DA ARGÜIÇÃO. ART. 1.092DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. -Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramente contratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais. Recurso especial não conhecido.
  
  RESPOSTA: ERRADO 

• Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramente contratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.Recurso especial não conhecido.(REsp 195450/SP, Rel. Ministro Barros Monteiro, DJ 04.10.2004) 

• Entendi o porque do gabarito, mas esse entendimento do STJ parece ser bem superficial...a exceção do contrato não cumprido é modalidade de Exceptio Doli, logo uma defesa da parte contra ação ou omissão dolosa de outra que contraria a Boa fé objetiva....logo o condômino poderia pleitear a suspensão do pagamento das cotas condominiais caso o condomínio tivesse feito essa cobrança sem antes realizar os reparos a que tem direito o condômino DIRETAMENTE COM BASE NA BOA FÉ OBJETIVA....entendimentos como esse dao a impressão de que o STJ olha o processo e diz " é relação institucional não contratual, próximo processo...." ...infelizmente é essa a realidade

• ....inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.Recurso especial não conhecido.(REsp 195450/SP, Rel. Ministro Barros Monteiro, DJ 04.10.2004)