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O artigo 46 Da Lei 8.245/91 dispõe que, nas locações residenciais"ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso".
Isto significa que, imediatamente após o término do prazo acordado, o proprietário poderá retomar o imóvel através da denúncia vazia.
Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim,as locações contratadas dessa forma, ou seja, com prazo igual ou superior a 30 meses podem ser objeto de despejo para retomada, logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer motivo para o pedido. Vale dizer: o proprietário poderá retomar o imóvel simplesmente porque não lhe convém mais manter a locação.
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Locação à título gratuito?????
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Fiquei em dúvida, mesmo com as respostas acimas, então achei uma jurisprudencia que me ajudou a entender os institutos.
Voto
(...) Se não há prazo explicitamente, ou implicitamente fixado, o comodato é sem prazo. Então, o comodante pode exigir a restituição quando o entender (MIRANDA, Pontes. Tratado de Direito Privado. 1ª ed. Campinas-SP: Bookseller, 2006, p. 221).
Nesses casos, afirma o ilustre Doutrinador ser suficiente a denúncia vazia para extinção do contrato de comodato ( op.cit . pgs. 212, 222 e 238/240):
O comodato sem determinação de duração, nem concernente a uso que implique tempo suficiente ou mínimo, é comodato em que o uso, contínuo, pode ser contado. Evite-se reduzi-lo ao precarium, ou chamar-se comodato precário. O comodato, de que se fala, é apenas suscetível de extinguir-se pela denúncia vazia.
O uso duradouro ou continuado tem unidade no tempo, e não no ato de uso. A restituição é a nuto do comodante. A denúncia é denúncia vazia.
Se o contrato de comodato dói (sic) concluído sem que se estabelecesse prazo e sem que o prazo resulte do uso, há a denunciabilidade vazia do comodato
Se o comodatário infringe algum dever, como o de não usar o bem fora dos limites convencionados, expressa ou tacitamente, a espécie é de denúncia cheia, e não de resilição.
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A denúncia cheia é para os casos em que o comodato tem prazo expressa ou tacitamente determinada. A necessidade imprevista e urgente é que pode ser alegada para se encher a denúncia. Em juízo é que se há de declarar que foi imprevista e urgente a necessidade. Não se disse que a necessidade havia de ser absoluta, nem que se haviam de pesar a necessidade do comodante e a necessidade do comodatário.
Se não há tempus, a intimação ou a exigência é necessária, porque se trata de denúncia vazia.
Só existe a denúncia vazia se a duração do comodato não deriva de cláusula contratual, ou da finalidade do negócio, e então o comodante pode exigir o bem a qualquer momento, desde quecomunique ao comodatário a sua vontade.· Se não há prazo explicitamente, ou implicitamente fixado, o comodato é sem prazo. Então, o comodante pode exigir a restituição quando o entender (MIRANDA, Pontes. Tratado de Direito Privado. 1ª ed. Campinas-SP: Bookseller, 2006, p. 221).
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Entre Marco Antônio e Fabiano, houve um empréstimo gratuito de bem imóvel (que, por sua natureza, é infungível – nos termos do art. 85 do CC, apenas bens móveis podem ser fungíveis). Assim, celebrou-se entre os primos um contrato de comodato (art. 579, CC).
Duas regras fundamentais, contidas no CC, merecem referência:
Art. 581: "Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado".
Art. 473: "A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte".
No caso, não houve prazo estipulado para o uso do bem dado em comodato. O proprietário pode, a qualquer tempo, exigir a retomada da posse do imóvel, desde que assinale prazo razoável para que o comodatário o restitua.
Além disso, os contratos de execução contínua, convencionados por prazo indeterminado, são passíveis de cessação por resilição unilateral, meio de extinção dos contratos que opera efeitos pela vontade de uma das partes, independentemente de ter ocorrido o inadimplemento das obrigações por parte da outra. Tal medida objetiva evitar que os direitos e deveres assumidos em contratos desta natureza se tornem perpétuos. É precisamente o que se passa no caso em apreço, podendo o comodante exigir, a qualquer tempo, a restituição da posse.
Há, inclusive, uma razão que justifica a recuperação da posse: o fato de que Marco Antônio foi removido para Guarapari, necessitando do imóvel para fins residenciais, embora este fator seja irrelevante para o caso, pois o comodante pode colocar fim ao contrato unilateralmente, bastando notificar a outra parte, ainda que extrajudicialmente.
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Apesar dos comentários acima, eu ainda não havia entendido o erro da Letra B. Então, encontrei o seguinte comentário do prof. Marcus Vinícius Martins. Reproduzo parte do comentário abaixo:
http://direitoaprendido.blogspot.com.br/2012/05/vii-exame-de-ordem-questao-39.html
"ITEM A: FALSO: - o prazo de 30 dias não é definido na lei; ITEM B: FALSO: - a notificação é necessária para a extinção do contrato, mas ela não precisa ser “extrajudicial”, podendo mesmo ser “judicial”. [Ou seja, PEGADINHA] ITEM C: FALSO - como já vimos, trata-se de comodato, não de mútuo. ITEM D: CORRETO - é exatamente o caso da questão; - denúncia é forma de resilição unilateral do contrato; - a denúncia é dita vazia porque não demanda motivo específico, basta o querer da parte para ela se operar; - a denúncia vazia é a regra geral para a extinção dos contratos de trato sucessivo com prazo indeterminado, como no caso."
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REsp 97859 / MG
RECURSO ESPECIAL
1996/0036264-5 |
| Relator(a) |
| Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR (1110) |
| Órgão Julgador |
| T4 - QUARTA TURMA |
| Data do Julgamento |
| 20/03/2003 |
| Data da Publicação/Fonte |
DJ 23/06/2003 p. 371
RJADCOAS vol. 49 p. 70
RSTJ vol. 183 p. 319 |
| Ementa |
CIVIL E PROCESSUAL. AÇÕES DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E USUCAPIÃO.DOMÍNIO RECONHECIDO. COMODATO POR PRAZO INDETERMINADO EM PARTE DAÁREA OBJETO DA REINTEGRATÓRIA. FALTA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA.IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO SOBRE O TERRENOOBJETO DO COMODATO. MATÉRIA CONHECÍVEL DE OFÍCIO. VIABILIDADE DE SUAPROVOCAÇÃO EM APELAÇÃO APRESENTADA À CORTE ESTADUAL. JULGAMENTOEXTRA PETITA E REFORMATIO IN PEJUS INOCORRENTES. CC, ARTS. 960,1.250 E 1.252, CPC, ART. 267, IV, VI E § 3º. PREQUESTIONAMENTOINSUFICIENTE. MATÉRIA DE FATO. SÚMULAS NS. 282 E 356-STF, E 211-STJ.I. Firmado pelas instâncias ordinárias que a área de 5.000m2 ondereside o réu decorreu de ocupação autorizada pelos autores, é de sereconhecer a existência de comodato verbal, por prazo indeterminado,de sorte que para a reintegração na posse do bem exigível a préviaconstituição em mora do comodatário, aqui inexistente, como condiçãoimprescindível ao pedido reintegratório.II. Tratando-se de condição para a reintegração, possível ao réususcitá-la em apelação perante o Tribunal de 2o grau, que deveria,inclusive, conhecê-la de ofício, não podendo a tanto escusar-se aoargumento de que não fora aduzida na contestação a falta danotificação e estaria, assim, preclusa.III. Pedido reintegratório procedente, todavia, em relação à árearestante também alvo da mesma ação, de 15 hectares, fixado essedireito dos autores com base na prova dos autos, que não tem comoser revista em sede especial, ao teor da Súmula n. 7 do STJ.IV. Reconhecimento, por igual, da titularidade dos autores sobre aárea de 5.000m2 alvo do comodato, apenas que, para obter a posse,terão de promover a prévia notificação e intentar novo procedimento.V. Não configura julgamento extra petita, nem reformatio in pejus, aexplicitação do acórdão da apelação, em sede de embargosdeclaratórios, no tocante à definição das áreas compreendidas nadecisão da Corte.VI. Ausência de prequestionamento impeditiva do conhecimento dorecurso especial em toda a extensão pretendida pela parte, em facedos óbices das Súmulas ns. 282 e 356 do C. STF e 211 do STJ.VII. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido. |
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Primeiramente, cumpre esclarecer que não se aplica ao caso as normas da Lei do inquilinato, vez que esta rege as locações levando em conta a destinação do imóvel.
No mais, trata-se de uma locação, na espécie comodato. A partir das informações da questão, oberserva-se que o comodante não estipulou prazo para o espréstimo. Logo, pode reaver o imóvel a qualquer momento.
Com relação ao entedimento do STJ, este não é pacífico em relação a notificação do comodatário ser suficiente para interposição da reintegração de posse.
Com essas informações, chega-se à alternativa D.
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- a) O contrato firmado verbalmente entre Marco Antônio e Fabiano é o comodato e a fixação do prazo mínimo de 30 dias para desocupação do imóvel encontra-se expressa em lei.
Errada: não há prazo previsto em lei.
- b) Conforme entendimento pacífico do STJ, a notificação extrajudicial para desocupação de imóvel dado em comodato verbal por prazo indeterminado é imprescindível para a reintegração da posse.
Errada: A notificação extrajudicial não é imprescindível para a reintegração de posse. Basta que se notifique o comodatário, não se exigindo a forma extrajudicial para tanto.
- c) A espécie de empréstimo firmado entre Marco Antônio e Fabiano é o mútuo, pois recai sobre bem imóvel inconsumível. Nesta modalidade de contrato, a notificação extrajudicial para a restituição do bem, por si só, coloca o mutuário em mora e obriga-o a pagar aluguel da coisa até sua efetiva devolução.
Errada: O contrato entre eles não é de mútuo, pois o imóvel não é fungível. Vejamos a definição de mútuo conforme o Código Civil:
Art. 586. O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.
- d) Tratando-se de contrato firmado verbalmente e por prazo indeterminado, Marco Antônio pode colocar fim ao contrato a qualquer momento, sem ter que apresentar motivo, em decorrência da aplicação das regras da chamada denúncia vazia.
Correta: É o que o STJ reconhece no seguinte julgado:
Bem cedido em comodato por prazo indeterminado pode ser pedido pelo proprietário a qualquer momento
O bem cedido em contrato de comodato (empréstimo sem ônus) por prazo indeterminado pode ser requerido a qualquer momento por seus proprietários, sem que se precise justificar necessidades imprevistas e urgentes. Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça que, por maioria, rejeitou o recurso do casal Antônio Sebastião e Augusta de Oliveira. Em julho de 1976, Orlando Resende e sua esposa Therezinha Maria de Alencar Resende cederam a Sebastião e Augusta de Oliveira uma casa no bairro Floramar, em Belo Horizonte. O empréstimo do imóvel foi feito em um contrato de comodato por tempo indeterminado, prevendo que, para requererem a posse da casa, seus donos apenas precisariam notificar os moradores com a antecedência de 30 dias. Passaram-se 21 anos e, em janeiro de 1997, os proprietários, por meio de uma notificação, pediram a casa de volta, mas o casal Oliveira não desocupou o imóvel. Então, Orlando e Therezinha entraram com uma ação de reintegração de posse. Sebastião e Augusta defenderam-se alegando que a intenção do pai de Orlando ao ceder o imóvel à Augusta era de que ela o utilizasse até a sua morte. O juízo de primeiro grau não aceitou a defesa, afirmando que não há comodato perpétuo e determinou a reintegração da posse em 30 dias, a serem contados a partir da última data para recurso, e o pagamento de aluguel pelo tempo que excedesse o prazo fixado pela notificação. O casal Oliveira apelou ao Tribunal de Alçada de Minas Gerais, que negou o pedido. O casal, então, recorreu ao STJ afirmando que, no caso do comodato por prazo indeterminado, o comodante que pretende a retomada do bem deve provar a necessidade imprevista e urgente. Sebastião e Augusta também defenderam a retenção do bem em razão das benfeitorias realizadas. O ministro Barros Monteiro rejeitou o recurso do casal Oliveira, divergindo do voto do relator, ministro Sálvio de Figueiredo. Segundo Barros Monteiro, a notificação é suficiente para a devolução da casa aos seus proprietários. O voto divergente foi seguido pelos ministros Aldir Passarinho e César Asfor Rocha, que acrescentou: vinte e poucos anos depois, quando os comodantes precisaram do imóvel, agiram de acordo com o pactuado. Fizeram uma notificação aos comodatários, dando-lhes o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel.
Fonte:http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=368&tmp.texto=65203
RESPOSTA “D”
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RESPOSTA LETRA = D
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Sobre a letra B: há notória divergência no STJ. Acompanhem:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMODATO/CESSÃO. PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE ETERNIZAÇÃO DO COMODATO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
I. “Dado em comodato o imóvel, mediante contrato verbal, onde, evidentemente, não há prazo assinalado, bastante à desocupação a notificação ao comodatário da pretensão do comodante, não se lhe exigindo prova de necessidade imprevista e urgente do bem.” (REsp 605.137/PR, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 18/05/2004, DJ 23/08/2004, p. 251) 2. Aplicação da regra do art. 581 do Código Civil.
3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
(STJ, AgRg no REsp 1.424.390/PB, 3ª Turma, relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino, data do julgamento: 12/2/2015, data da publicação: 24/2/2015.)
CIVIL. COMODATO POR PRAZO INDETERMINADO. RETOMADA DO IMÓVEL. PROCESSO CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. MEDIDA LIMINAR. A só notificação do comodatário de que já não interessa ao comodante o empréstimo do imóvel é insuficiente para que o juiz determine a imediata reintegração de posse; ainda que deferida a medida liminar, deve ser assegurado o prazo necessário ao uso concedido sem perder de vista o interesse do comodante, para não desestimular a benemerência.
Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido.
(STJ, REsp 571.453/MG, 3ª Turma, relator: Min. Ari Pargendler, data do julgamento: 6/4/2006, data da publicação: 29/5/2006.)
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GABARITO: LETRA D - Tratando-se de contrato firmado verbalmente e por prazo indeterminado, Marco Antônio pode colocar fim ao contrato a qualquer momento, sem ter que apresentar motivo, em decorrência da aplicação das regras da chamada denúncia vazia.
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Resposta: LETRA D
Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.
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A nível de esclarecimento
Denúncia cheia: o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com apresentação de justificativa
Denúncia vazia: quebra do contrato de locação sem justificativa
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COMENTÁRIO: GABARITO LETRA D.
No latim, “commodatum” significa empréstimo e “commodare” se refere ao verbo emprestar. Portanto, contrato de comodato é unilateral, a título gratuito, de coisas não fungíveis, que não se consomem, com empréstimo ao comodatário por um determinado prazo.
Uma pessoa empresta uma coisa à outra, gratuitamente, para que dela se sirva, com a obrigação de restituir a coisa emprestada.
Trata-se de coisas não fungíveis: imóveis e os móveis que não podem ser substituídos por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade, conforme estabelece os artigos 85 e 579, da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil). A gratuidade é o que distingue o comodato da locação de bens.
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× Empréstimo (comodato e mútuo)
- comodato → empréstimo gratuito de coisa não fungível
- a gratuidade é o que distingue da locação
- não há prazo fixado em lei para devolução → lei exige que haja prazo razoável
- mútuo → empréstimo gratuito de coisa fungível
- o mutuário deve restituir o que recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade
- o risco a partir da tradição são por conta do mutuário (quem recebeu)
- o mutuante pode pedir garantia, antes da devolução, se perceber notória mudança da situação econômica do mutuário
APENAS ALGUMAS INFORMAÇÕES PONTUAIS QUE PODEM AJUDAR NO ENTENDIMENTO DAS ALTERNATIVAS