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Esta modalidade de direito real é regulada pela Lei 10257/2001 (Estatuto da cidade) e pelo Código Civil. A Lei 10257/01, em seu parágrafo primeiro, estabelece que direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, por prazo determinado ou indeterminado. Todavia, o Código Civil, em seu artigo 1969, não autoriza obras no subsolo, exceto se estas forem inerentes ao objeto da concessão, e sempre por tempo determinado. O Estatuto da cidade não revogou o referido artigo do Código Civil, porém esta regra especial deverá ser aplicada quando o Estado, em suas esferas federais, estaduais ou municipais, ocuparem um dos pólos da relação jurídica. Quando os dois pólos da relação forem ocupados por particulares, deve-se aplicar a regra do Código Civil. Conforme o artigo 1977 do Código Civil, quando o direito de superfície for constituído por pessoa jurídica de direito público , em caso de divergência legal prevalecerá o Estatuto da cidade, pela aplicação da regra da especialidade.
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Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Mas o que vem a ser o tal "direito real de superfície por cisão"? É hipótese não contemplada pelo Código Civil brasileiro de 2002; entretanto não vedada - isto é: permitida - pelo Ordenamento Jurídico Brasileiro. Mas, enfim, o que é? É a concessão de um imóvel já construído. Vale dizer: É a possibilidade de o proprietário do solo alienar a propriedade, temporariamente, de construção ou de plantação já existentes.
Também, confiram-se os seguintes enunciados da III Jornada de Direito Civil:
249 – Art. 1.369: A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e de garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474.
250 – Art. 1.369: Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão.
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Alternativa CORRETA.
Direito real de superfície por cisão ocorre quando o proprietário do solo é também dono da edificação ou plantação sobre ele, transferindo ao superficiário o direito de manter essas acessões. O superficiário tornar-se-á proprietário da construção ou plantação, e o dono do terreno continuará na propriedade deste. A situação inversa também é possível, ao transferir o dono do solo a propriedade deste, tornando-se superficiário dos bens anteriormente construídos. Segundo Venosa (VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. v.5. 4. ed. São Paulo: Atlas, 2004), quanto à concessão do direito de superfície com construções já edificadas, pode o proprietário continuar no domínio do solo e da obra sobre ela realizada, outorgando ao superficiário apenas o direito de acabar a obra ou incorporar benfeitorias sobre ela. Com relação a estas, seu proprietário seria o concessionário.
Encontra-se devidamente embasada no Enunciado n.º 250, aprovado na III Jornada de Direito Civil CJF/STJ, que dispõe: “Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão”, ou seja, aprovada a referida forma de constituição.
Neste mesmo sentido pontua Luiz Guilherme Loureiro (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Direitos reais à luz do Código Civil e do direito registral. São Paulo: Método, 2004): “Com efeito, é possível a instituição de direito de superfície de obra ou plantação já existente, o que não se confunde com o usufruto. Neste, o usufrutuário pode apenas administrar, usar e gozar o bem, mas não pode consumi-lo ou alterar sua composição ou destinação econômica. Na superfície, embora o superficiário deva dar à coisa a destinação prevista no contrato (vale dizer, construção ou plantação), ele se torna proprietário da construção ou plantação... Assim, nada impede que ele destrua a construção para reconstruir, amplie ou reforme a obra, mude de uma cultura de algodão para uma cultura de soja e assim por diante, salvo se houver expressa proibição no contrato. Já no usufruto, a proibição da alteração da destinação econômica da coisa usufruída é elemento do próprio tipo.”
Fonte: http://web.unifil.br/docs/juridica/02/Revista%20Juridica_02-8.pdf; http://www.fadisp.com.br/download/turma_m4/cesar_calo_peghini.pdf
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Questão correta!!!
Esta é a definição de direito de superfície por cisão!
Vejamos outra:
Direito Real de Superfície por Cisão
Trata-se do Direito de Superfície constituído em imóvel já construído ou plantado.
Ocorre que a finalidade da superfície é, justamente, a construção ou plantação, motivo pelo qual surgem correntes divergentes quanto possibilidade ou não do Direito Real de Superfície por Cisão, vale citá-las:
1ª corrente: Não existe no Brasil, salvo se o superfíciário for contratado para demolir/ colher e, posteriormente, construir/ plantar.
2ª corrente: Sim. Enunciado 250 do CJF –Art. 1.369: Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão.
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Espero ter contribuído!
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Comentários disponíveis em: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI91744,71043-Breves+consideracoes+sobre+o+direito+de+superficie+CC+arts+1369+a
O Direito de Superfície:
- É direito real (direito sobre a coisa, sobre o imóvel)
- Se perfaz por escritura pública com registro obrigatório no Registro Imobiliário.
- Concessão atribuída pelo proprietário do terreno a outrem, para construção e utilização durante certo tempo, salvo para realização de obra no subsolo a não ser que inerente ao objeto da concessão.
- Pode ser gratuita, ou mediante pagamento de valor fixo à vista ou parcelado.
- Pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os encargos e tributos que incidam sobre o imóvel como um todo, terreno mais construção, como se proprietário fosse.
- Pode ser transferido a terceiros, sem qualquer necessidade de autorização do concedente (proprietário do terreno), transferindo-se também por sucessão.
- Concedente possui direito de preferência na eventual alienação do direito de superfície, visando primordialmente a consolidação da propriedade. O superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo concedente.
- Em caso de alienação do terreno o direito de superfície subsiste.
- Superficiário tem preferência na aquisição do terreno, mas uma vez não concedida, se resolve em perdas e danos
- Tempo determinado prorrogável somente com ajuste e de comum acordo
- Finda a concessão, a construção passará a ser propriedade do concedente. Essa incorporação dar-se-á independentemente de indenização, a não ser que as partes convencionem em contrário no contrato de concessão.
- Antes do prazo, a concessão pode se rescindir em caso de destinação diversa ao terreno que porventura venha a ser dada pelo superficiário.
- Devolução antecipada por mútuo acordo
- Medida judicial para a retirada do superficiário é a ação possessória com possibilidade de liminar
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A superfície, mediante redação dada pelo art. 1369, CC, faculta ao proprietário criar o direito a outrem sobre seu terreno, par construir e/ou plantar.
Contudo, não se estabeleceu expressamente a superfície por cisão, ou seja, “aquela que em que o proprietário de prédio já construído cria a superfície para que o terceiro o conserve, reforme ou amplie”.
GABARITO: CERTO
FONTE: TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando. Direito civil, v. 4: Direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2011.
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Alternativa correta. Segue entendimento sobre o assunto:
Direito real de superfície por cisão ocorre quando o proprietário do solo é também dono da edificação ou plantação sobre ele, transferindo ao superficiário o direito de manter essas acessões. O superficiário tornar-se-á proprietário da construção ou plantação, e o dono do terreno continuará na propriedade deste. A situação inversa também é possível, ao transferir o dono do solo a propriedade deste, tornando-se superficiário dos bens anteriormente construídos. Segundo Venosa (VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. v.5. 4. ed. São Paulo: Atlas, 2004), quanto à concessão do direito de superfície com construções já edificadas, pode o proprietário continuar no domínio do solo e da obra sobre ela realizada, outorgando ao superficiário apenas o direito de acabar a obra ou incorporar benfeitorias sobre ela. Com relação a estas, seu proprietário seria o concessionário.
Encontra-se devidamente embasada no Enunciado n.º 250, aprovado na III Jornada de Direito Civil CJF/STJ, que dispõe: “Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão”, ou seja, aprovada a referida forma de constituição.
Neste mesmo sentido pontua Luiz Guilherme Loureiro (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Direitos reais à luz do Código Civil e do direito registral. São Paulo: Método, 2004): “Com efeito, é possível a instituição de direito de superfície de obra ou plantação já existente, o que não se confunde com o usufruto. Neste, o usufrutuário pode apenas administrar, usar e gozar o bem, mas não pode consumi-lo ou alterar sua composição ou destinação econômica. Na superfície, embora o superficiário deva dar à coisa a destinação prevista no contrato (vale dizer, construção ou plantação), ele se torna proprietário da construção ou plantação... Assim, nada impede que ele destrua a construção para reconstruir, amplie ou reforme a obra, mude de uma cultura de algodão para uma cultura de soja e assim por diante, salvo se houver expressa proibição no contrato. Já no usufruto, a proibição da alteração da destinação econômica da coisa usufruída é elemento do próprio tipo.
Fonte: http://web.unifil.br/docs/juridica/02/Revista Juridica_02-8.pdf; http://www.fadisp.com.br/download/turma_m4/cesar_calo_peghini.pdf
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ATENÇÃO!
O Código Civil inseriu novo direito real. Trata-se de direito real de laje (art. 1225, XIII).
Para não confundir esse novo direito com o de superfície por cisão, segue trecho importante:
"Questão interessante, não enfrentada pelo legislador, é se o direito de laje pode se dar somente por concreção, ou também por cisão. Na modalidade por concreção, prevista no caput do artigo 1.510-A, permite a lei que o concedente “ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída”. Cede-se a laje vazia e se concede o direito de construir. A construção é feita, portanto, pelo titular do direito real de laje. Já na modalidade por cisão, não prevista pelo legislador, o imóvel já se encontra construído sobre a laje. O proprietário aliena a parte superior da construção, mediante de direito real de laje, remanescendo como dono do solo e do pavimento inferior; em outras palavras, transfere parte das construções já existentes (a parte superior).
A doutrina admite tal possibilidade ao tratar do direito real de superfície (art. ). No direito real de laje, porém, a situação é diversa, pois existe vedação expressa da lei. Diz o § 7º que o “disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si”. Em outras palavras, não deseja a lei que o direito real de laje crie uma nova modalidade de alienação de unidades autônomas já construídas pelo empreendedor ou concedente. Essa a razão pela qual a laje se dá somente por concreção: o concedente cria direito real de laje, para que o adquirente possa construir um novo pavimento, até então inexistente."
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Trecho da resposta de um colega:
"Direito real de superfície por cisão ocorre quando o proprietário do solo é também dono da edificação ou plantação sobre ele, transferindo ao superficiário o direito de manter essas acessões."