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Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
A quitação e registro em cartório de imóveis dá ao indivíduo o direito de posse real, podendo imputar quaisquer ações a seu favor.
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Sobre a alternativa E:
STJ Súmula nº 239 - 28/06/2000 - DJ 30.08.2000
Adjudicação Compulsória - Registro do Compromisso de Compra e Venda
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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A ação reivindicatória é a ação do proprietário não possuidor, contra o possuidor não proprietário. Ela está prevista no caput do art. 1.228 do NCC, que dispõe:
" Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Para a propositura da ação reivindicatória, há de restar configurada a prova das condições específicas, quais sejam, prova do domínio da coisa, perfeita identificação individualizada da coisa pretendida e a prova de que o réu a possua ou a detenha injustamente.
Nesse sentido, a Súmula 84, do STJ, reconhece como título hábil a demonstrar a posse o instrumento particular de compromisso de compra e venda: SUM 84 - E ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO REGISTRO.
CORRETA D
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A respeito da legitimidade para a propositura de ação reivindicatória:
CIVIL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DEVIDA AVERBAÇÃO NO CARTÓRIO DE
REGISTRO DE IMÓVEIS – COMPROVAÇÃO DO DOMÍNIO – CABIMENTO DA PRETENSÃO REIVINDICATÓRIA
A devida averbação do contrato de promessa de compra e venda no cartório de registro de imóvel confere ao promitente comprador a legitimidade para pleitear os direitos inerentes à propriedade pela via da ação reivindicatória. (Apelação Cível n. 2004.012119-9, de Balneário Camboriú, rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, Câmara Especial Temporária de Direito Civil, j. 7.10.2009).
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STJ Súmula nº 308 - 30/03/2005 - DJ 25.04.2005
Hipoteca entre Construtora e Agente Financeiro - Eficácia Perante os Adquirentes do Imóvel
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
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Discordo do gabarito dado pela questão:
d) admite-se o uso da ação reivindicatória por iniciativa de adquirente titular de compromisso de compra e venda quitado e registrado.
Não é necessário que a compra e venda seja registrada para se fazer o uso da ação reinvidicatória, assim a questão iduz que apenas os contratos quitados e registrados é que podem se valer das reinvidincatorias,o que nçao é verdade.
Súmula 239 - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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Artur, uma coisa é a adjudicação compulsória de que fala a súmula que vc citou, outra diferente é a ação reivindicatória, que perssupóe o domínio, por isso ser necessária maior cautela.
JOHNSPION, do mesmo modo, a súmula citada por você se refere a embargos de terceiro, cujo objetivo é a proteção da posse, não sendo aplicável à ação reivindicatória.
Creio que a questão seja ruim por não haver falado, na alternativa correta, a qual registro se referia, pois somente o registro no CRImóveis daria a segurança necessária, sendo neste sentido a jurisprudência. Mais uma questão mal feita.
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C - ERRADA. Súmula “A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.”
D - CORRETA. Jurisprudência STJ.
REIVINDICATÓRIA. AÇÃO PROPOSTA POR COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES COM TÍTULO REGISTRADO.
- O compromissário-comprador, com o contrato registrado no Registro de Imóveis, preço pago e cláusula de irretratabilidade, tem legitimidade para propor ação reivindicatória (entendimento majoritário da Turma). (...). REsp 59092 / SP RECURSO ESPECIAL 1995/0001530-7, Relator(a) Ministro BARROS MONTEIRO (1089), Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA, Data do Julgamento
12/06/2001.
E - ERRADA. Súmula 239, STJ: O direito à adjudicação compulsória NÃO se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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B - ERRADA. Jurisprudência do STJ. Para existir o direito de arrependimento, deve haver cláusula contratual expressa. Arras não influem na possibilidade de arrependimento, mas sim na indenização.
PROMESSA DE VENDA E COMPRA. IMOVEL NÃO LOTEADO E NÃO REGISTRADO NO OFICIO IMOBILIARIO. ARREPENDIMENTO. AINDA QUE SE TRATE DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA NÃO REGISTRADA, SOMENTE PODERA ARREPENDER-SE O PROMITENTE VENDEDOR QUANDO HOUVER CLAUSULA INSERTA NO CONTRATO, PREVENDO EXPRESSAMENTE ESSA FACULDADE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. REsp 27384 / SP
RECURSO ESPECIAL 1992/0023546-8 Relator(a), Ministro BARROS MONTEIRO (1089), Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA, Data do Julgamento 25/03/1996
Sobre as arras:
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS, ARREPENDIMENTO DA COMPRADORA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 1.094 A 1.097 DO CÓDIGO CIVIL. Ordinariamente, as arras são simplesmente confirmatórias e servem apenas para início de pagamento do preço ajustado e, por demasia, se ter confirmado o contrato, seguindo a velha tradição do direito romano no tempo em que o simples acordo, desvestido de outras formalidades, não era suficiente para vincular os contratantes. O arrependimento da promitente compradora só importa em perda das arras se estas foram expressamente pactuadas como penitenciais, o que não se verifica na espécie. Recurso não conhecido. REsp 110528 / MG, RECURSO ESPECIAL 1996/0064748-8, Relator(a) Ministro CESAR ASFOR ROCHA (1098), Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA, Data do Julgamento 29/10/1998.
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A - ERRADA. Fundamento: doutrina e
jurisprudência do STJ:
DIREITO DAS COISAS.
RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE
JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS
AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE
RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM
GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO
ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308. 1. O
instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo
título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento
agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil -
está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem
conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel
independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o
compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real
pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que
considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da
propriedade por usucapião. 2. A própria lei presume a boa-fé, em sendo
reconhecido o justo título do possuidor, nos termos do que dispõe o art. 1.201,
parágrafo único, do Código Civil de 2002: "O possuidor com justo título
tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei
expressamente não admite esta presunção". REsp 941464 / SC RECURSO ESPECIAL,
2007/0078158-8, Relator(a) Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140), Órgão Julgador
T4 - QUARTA TURMA, Data do Julgamento 24/04/2012.
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Gabarito D
A) é inadmissível o compromisso de compra e venda como justo título para efeito de usucapião ordinária, por não corresponder a negócio jurídico capaz de, em tese, transferir propriedade imóvel. ERRADO
"O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião".
(REsp 941.464/SC, DJe 29/06/2012 - Infor 496)
B) não tendo por objeto imóvel inserido em loteamento ou incorporação imobiliária, permite-se o exercício, pelo compromitente vendedor, do direito ao arrependimento, desde que pactuadas arras confirmatórias e não iniciada a execução do contrato. ERRADO
São as arras penitenciais que dão direito ao arrependimento (art. 420 CC).
C) hipoteca constituída em favor de instituição financeira por financiamento concedido à incorporadora produz efeitos sobre unidades habitacionais objeto de compromissos de compra e venda celebrados após o registro da garantia. ERRADO
Súmula 308 STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
D) admite-se o uso da ação reivindicatória por iniciativa de adquirente titular de compromisso de compra e venda quitado e registrado. GABARITO
"O compromissário-comprador, com o contrato registrado no Registro de Imóveis, preço pago e cláusula de irretratabilidade, tem legitimidade para propor ação reivindicatória (entendimento majoritário da Turma)".
(REsp 59.092/SP, DJ 15/10/2001, p. 264)
CRÍTICA: Temerário utilizar-se de julgado isolado, não unânime e anterior à vigência do atual CC em questão objetiva e sem sequer reproduzir o requisito da cláusula de irretratabilidade.
E) segundo orientação jurisprudencial dominante, o direito à adjudicação compulsória é exclusivo do compromissário comprador titular de direito real. ERRADO
Súmula 239 STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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A questão trata de compromisso de compra e venda.
A) é inadmissível o compromisso de compra e venda como justo título para efeito
de usucapião ordinária, por não corresponder a negócio jurídico capaz de, em
tese, transferir propriedade imóvel.
Informativo
496 do STJ:
USUCAPIÃO. PROMITENTE COMPRADOR.
IMÓVEL HIPOTECADO.
Em preliminar, não há óbice ao
conhecimento do recurso especial quando o artigo indicado como violado é do
Código Civil de 2002, mas a controvérsia se restringe a artigo do Código Civil
de 1916, desde que aquele reproduza, em essência, a antiga legislação. No
mérito, julgou-se procedente o REsp para declarar a prescrição aquisitiva
(usucapião) de imóvel em favor do promitente comprador, mesmo havendo penhora e
hipoteca constituída sobre o empreendimento em benefício do agente financeiro,
por empréstimo contraído pelo promitente vendedor. No entendimento da Turma, o
ajuizamento de execução hipotecária pelo recorrido contra o recorrente, por não
interromper o prazo prescricional da usucapião, não constitui resistência à
posse ad usucapionem de quem pleiteia a prescrição aquisitiva, não se
podendo falar em falta de justo título e boa-fé do usucapiente. Este terá a
propriedade originária do imóvel de forma livre e desembaraçada de quaisquer
gravames. REsp 941.464-SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em
24/4/2012.
É admissível o compromisso de compra e venda como justo título para efeito de
usucapião ordinária.
Incorreta
letra “A”.
B) não tendo por objeto imóvel inserido em loteamento ou incorporação
imobiliária, permite-se o exercício, pelo compromitente vendedor, do direito ao
arrependimento, desde que pactuadas arras confirmatórias e não iniciada a
execução do contrato.
Código Civil:
Art.
420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer
das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste
caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu
devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a
indenização suplementar.
Não tendo
por objeto imóvel inserido em loteamento ou incorporação imobiliária,
permite-se o exercício, pelo compromitente vendedor, do direito ao
arrependimento, desde que pactuadas arras penitenciais e não iniciada a
execução do contrato.
Incorreta
letra “B”.
C) hipoteca constituída em favor de instituição financeira por financiamento
concedido à incorporadora produz efeitos sobre unidades habitacionais objeto de
compromissos de compra e venda celebrados após o registro da garantia.
SÚMULA N.
308 do STJ:
308 - A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel.
A
hipoteca constituída em favor de instituição financeira por financiamento
concedido à incorporadora não produz efeitos sobre unidades
habitacionais objeto de compromissos de compra e venda celebrados após o
registro da garantia.
Incorreta
letra “C”.
D) admite-se o uso da ação reivindicatória por iniciativa de adquirente titular
de compromisso de compra e venda quitado e registrado.
REIVINDICATÓRIA.
AÇÃO PROPOSTA POR COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES COM TÍTULO REGISTRADO.
- O compromissário-comprador,
com contrato registrado no Registro de Imóveis, preço pago e cláusula de
irretratabilidade, tem legitimidade para propor ação reivindicatória
(entendimento majoritário da Turma).
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Ausência, porém, no caso do requisito de posse injusta. Recurso especial não
conhecido.
(STJ.
REsp 59092 SP, T4 – QUARTA TURMA. Rel. Min. BARROS MONTEIRO. Julgamento
12/06/2001. DJ 15/10/2001 p. 264.
Admite-se o uso da ação reivindicatória por iniciativa de adquirente titular de
compromisso de compra e venda quitado e registrado.
Correta
letra “D”. Gabarito da questão.
E)
segundo orientação jurisprudencial dominante, o direito à adjudicação
compulsória é exclusivo do compromissário comprador titular de direito real.
Súmula
239 do STJ:
SÚMULA N. 239. O direito à
adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra
e venda no cartório de imóveis
Segundo orientação sumular consolidada o direito à
adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra
e venda no cartório de imóveis.
Incorreta letra “E”.
Resposta: D
Gabarito do Professor letra D.
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GABARITO LETRA D
LEI Nº 10406/2002 (INSTITUI O CÓDIGO CIVIL)
ARTIGO 1228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.