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Resposta letra A)
Letra A) Correta.
Informativo 499 do STJ.
"A Seção, por maioria, decidiu que não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária".
Letra B) Errada.
Processo: AgRg no Ag 717840 MG 2005/0180307-4 AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.
Letra C) Errada.
Informativo 500 do STJ.
DANO MORAL. APONTAMENTO DE TÍTULO PARA PROTESTO. PESSOA JURÍDICA.
O simples apontamento de título a protesto sem o efetivo registro não gera dano moral. Isso porque, após a protocolização do título, o devedor tem a oportunidade de pagar a dívida ou sustar o protesto, antes de este ser lavrado e registrado, não configurando, portanto, nenhum constrangimento. Ademais, não há publicidade do ato quando a intimação é feita diretamente no endereço indicado pelo credor, via portador do tabelionato, correspondência registrada ou com aviso de recebimento, como no caso. Além disso, por se tratar de pessoa jurídica, é necessária a violação de sua honra objetiva para caracterizar o dano moral. Assim, não havendo publicidade de informações lesivas à sua reputação, a indenização não é cabível. Precedentes citados: REsp 1.017.970-DF, DJe 5/9/2008; REsp 793.552-RS, DJ 27/08/2007, e REsp 60.033-MG, DJ 27/11/1995. REsp 1.005.752-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 26/6/2012.
Letra D) Errada.
A doutrina e a jurisprudência têm admitido o reconhecimento do adimplemento substancial, com o fim de preservar o vínculo contratual.
Segundo a teoria do adimplemento substancial, o credor fica impedido de rescindir o contrato, caso haja cumprimento de parte essencial da obrigação assumida pelo devedor; porém, não perde o direito de obter o restante do crédito, podendo ajuizar ação de cobrança para tanto.
http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=106897
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Item A - STJ, 2ª Seção, EREsp 670117 (13/06/2012): Os “juros no pé“, que são juros de caráter compensatório cobrados pela incorporadora antes da entrega das chaves do imóvel em construção, são legais.
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Letra B. Errada.
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR.RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.CLÁUSULA QUE CONDICIONA A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS AO TÉRMINO DA OBRA. ABUSIVIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. VENDEDOR QUE DEU CAUSA AO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO DO VALOR DO SINAL, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Revela-se abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina,em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer. Precedentes. 2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida. Por ocasião da rescisão contratual, o o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento sem causa. 3. Agravo regimental não provido.
(STJ - AgRg no REsp: 997956 SC 2007/0243759-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/06/2012, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2012)
Disponível em <http://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/22052676/agravo-regimental-no-recurso-especial-agrg-no-resp-997956-sc-2007-0243759-4-stj>. Acesso em 30/12/2013.
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Letra A. Correta.
A cláusula contratual que impõe a cobrança de juros, durante o período de construção do imóvel prometido à venda, é abusiva em virtude de impor ao consumidor desvantagem exagerada? Em outras palavras, os “juros no pé” são abusivos?
R: NÃO.
A Segunda Seção (3ª e 4ª Turmas) do STJ decidiu, no último dia 13/06, que NÃO É ABUSIVA a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária (Segunda Seção. EREsp 670.117-PB, Rel. originário Min. Sidnei Beneti, Rel. para acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, julgados em 13/6/2012).
Desse modo, os juros no pé são admitidos pelo ordenamento jurídico brasileiro.
Disponível em <http://www.dizerodireito.com.br/2012/07/o-que-sao-juros-no-pe-eles-sao.html>. Acesso em 30/12/2013.
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O erro da letra B está em dizer que as arras penitenciais serão restituídas. Somente as arras confirmatórias é que devem ser restituídas em caso de distrato.
De acordo com o STJ, sendo as arras penitenciais, elas são perdidas em favor do promitente-vendedor. Vejam: "O arrependimento da promitente
compradora só importa em perda das arras se estas foram expressamente pactuadas como
penitenciais" (REsp 110.528/MG, Rel. Min. CESAR
ASFOR ROCHA, DJ 01.02.1999).
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letra b) Mnemônico bobo, mas gravei assim: Arras Penitenciais - Perdidas
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Quanto a letra A, tal prática é conhecida como “juros no pé”.
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GAB A- A Segunda Seção (3ª e 4ª Turmas) do STJ decidiu, no último dia 13/06, que NÃO É ABUSIVA a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária (Segunda Seção. EREsp 670.117-PB, Rel. originário Min. Sidnei Beneti, Rel. para acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, julgados em 13/6/2012). Juros no pé
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a)
A Segunda Seção, no julgamento do EREsp n. 670.117/PB, concluiu que "não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EResp n. 670.117/PB, Relator o Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, dje 26/11/2012). (STJ -AgInt nos EDcl no REsp 1780672/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 24/04/2020)
b)
O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias. (STJ - AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009)
"Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel.Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). (STJ - AgInt no AREsp 1503936/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/09/2019, DJe 07/10/2019)
Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. (STJ - AgRg no REsp 1495240/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 31/08/2016)
c)
"A jurisprudência deste eg. Sodalício pacificou-se no sentido de entender que o simples apontamento do título, sem o efetivo registro do protesto, ainda que de forma indevida, é incapaz de gerar dano moral. Precedentes" (AgRg no AREsp n. 630.216/SC, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 16/2/2016, DJe 24/2/2016). (STJ - AgInt no REsp 1304713/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 01/08/2017)
d)
A teoria do adimplemento substancial não é aplicável aos casos regidos pelo Decreto-Lei n. 911/69. (STJ - AgInt no REsp 1851274/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020)
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SOBRE A LETRA A
Há dois entendimentos do STJ sobre o tema juros no pé no mesmo processo: EREsp 670.117-PB, REsp n. 670.117-PB. O primeiro, mais recente, é este mesmo da questão, de modo que não era possível anulá-la. No entanto, seu fundamento é frágil.
Ele se baseia no entendimento de que o pgto pelo imóvel comprado na planta deveria ser à vista. O incorporador assim estaria fazendo uma liberalidade ao permitir um pgto a prazo, que pode inclusive ir além do tempo previsto para o término da obra. Em tal situação, seria legítimo que o incorporador cobrasse juros. Ademais, outras razões para a prática usurária seriam que o incorporador assume os riscos do empreendimento e que antecipa os recursos para que o prédio seja construído.
A fragilidade do argumento se encontra logo no seu início. O pgto pelo imóvel comprado na planta não tem por que ter que ser à vista. De fato, num contrato bilateral equilibrado, uma parte recebe sua prestação na medida em que realiza o que lhe cabe. No caso, o comprador do imóvel na planta só vai usufruir do imóvel muito depois de comprá-lo, sendo justo que o pgto também seja diferido.
Ademais, não é verdade que a incorporadora assuma todos os riscos do empreendimento, ante o art. 393 do CC: "O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado." O que pode haver é um aumento de um insumo necessário à construção, e esse acréscimo no preço não ser repassado ao cliente. Mas, da mesma maneira que pode haver um aumento, pode haver uma redução. Assim, a construtora tanto arca com os riscos negativos quanto se beneficia com os positivos.
Por fim, haveria, a justificar os juros compensatórios, a razão de que a incorporadora antecipa os recursos para que o prédio seja construído. Isso simplesmente tampouco é verdadeiro na medida em que os clientes, aos poucos, vão pagando as parcelas do contrato. E, ainda que fosse, se fosse necessário para zerar os juros que os clientes antecipassem a verba necessária à construção, não teríamos uma compra-e-venda prévia, mas sim contrato de empreitada entre os terceiros e a incorporadora.
O REsp n. 670.117-PB é mais bem fundamentado. Aí, lê-se como ratio decidendi que não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido.