Segue trecho da decisão do STF que bem explica a questão.
5. A Lei Lehmann (Lei 6.766/1979) contempla, de maneira expressa, as "restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente" (art. 26, VII). Do dispositivo legal resulta, assim, que as restrições urbanístico-ambientais legais apresentam-se como normas-piso, sobre as quais e a partir das quais operam e se legitimam as condicionantes contratuais, valendo, em cada área, por isso mesmo, a que for mais restritiva (= regra da maior restrição).
6. Em decorrência do princípio da prevalência da lei sobre o negócio jurídico privado , as restrições urbanístico-ambientais convencionais devem estar em harmonia e ser compatíveis com os valores e exigências da Constituição Federal, da Constituição Estadual e das normas infraconstitucionais que regem o uso e a ocupação do solo urbano.
8. As cláusulas urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as restrições legais, correspondem a inequívoco direito dos moradores de um bairro ou região de optarem por espaços verdes, controle do adensamento e da verticalização, melhoria da estética urbana e sossego.
9. A Administração não fica refém dos acordos "egoísticos" firmados pelos loteadores, pois reserva para si um ius variandi , sob cuja égide as restrições urbanístico-ambientais podem ser ampliadas ou, excepcionalmente, afrouxadas.
Fonte: http://www.urbanismo.caop.mp.pr.gov.br/arquivos/File/STJ_planejamento.PDF
O comentário abaixo é excelente, apenas para enriquecer os estudos vou postar abaixo algumas anotações visando colaborar com os estudos dos interessados:
Em relação à lei Lehmann, pode se afirmar que os proprietários podem
fixar limitações urbanísticas que podem, inclusive, ser superiores e mais
restritivas do que as que foram fixadas pela legislação. Isso se dá não apenas por força do disposto no art. 26, VII da Lei 6.766/79.
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas
de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento
particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18
e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I - nome,
registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado
civil e residência dos contratantes;
II -
denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de
compromissos, confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a
importância do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as
prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a
10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial
ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e
taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declaração das restrições
urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas
em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no
registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.
§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das
partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.
§ 3oAdmite-se, nos parcelamentos
populares, a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União,
Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que
poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os
fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a
disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil.(Incluído pela
Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 45. O loteador, ainda que já tenha
vendido todos os lotes, ou os vizinhos, são partes legítimas para promover ação
destinada a impedir construção em desacordo com restrições legais ou
contratuais.