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A outorga onerosa do direito de construir está prevista no estatuto da cidade (art. 28 a 31, dentre outros)
Basicamente consiste numa espécie de aquisição, mediante contrapartida, de certificado que possibilita o seu legítimo possuidor a exceder o coeficiente de área construída permitida em determinada área do plano diretor. Em outra palavras, é Administração Municipal ou do Distrito Federal confere a alguns, mediante contrapartida o direito de ultrapassar o coeficiente de construção, não a todos, mas a uma parte, e estes recursos serão destinado a ações específicas, estipuladas no art. 26 da Lei 10.257/2001.
Ora, se o proprietário adquire a titulo oneroso tal outorga, negando-lhe ou revogando o município a licença que expediu, e vejam que a licença não possui caráter discricionário, deverá por certo indenizar a parte que adquiriu o certificado, tornando-se merecedor da licença a que estava vinculada a Administração. Evidentemente, se adquiriu a licença num determinado tempo e está não foi atingida por caducidade, valerá até que se extinga ou se cumpra, pois trata-se de direito adquirido e negócio perfeito, realizado com amparo na legislação. Portanto os itens II e IV estão correto, veja os artigos abaixo:
"art. 28.O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
Art. 30.Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31.Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.
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" As quatros assertivas versam, basicamente, sobre o momento de aferição do direito conferido pela licença para construir. Essa é o ato administrativo que, como qualquer outro, não pode afastar-se da legalidade estrita. Assim, será concedido conforme lei vigente no momento do pedido, não havendo qualquer espécie de direito adquirido intangível por conta exclusivamente da compra do terreno. Isso torna incorreta a afirmação I e correta a afirmação II. Após a concessão da licença, temos um exemplo de ato jurídico perfeito, esse sim protegido diretamente pela CF (art 5º, XXXVI) e pela Lei de Introdução as Normas do Direito Brasileiro (art. 6º). Nessa situação, não é possível exigir qualquer alteração na obra iniciada por "B" ou mesmo a supressão da licença, sob pena de inconstitucionalidade e ilegalidade do ato. Incorreta, destarte, a afirmação III e correta a IV."
(Fonte: Como passar em concurso de Ministério Público Estadual. Autor: Wander Garcia)
Gabarito: Letra B
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III) e IV)
MUKAI, Toshio. Direito urbano e ambiental. 3ª edição. Belo Horizonte: editora Fórum, 2006, p. 346:
A questão mais aguda neste aspecto configura-se do seguinte modo: uma lei que venha a modificar o zoneamento existente pode encontrar alguém que, tendo obtido alvará de construção ao tempo da lei anterior, tenha iniciado a construção antes do advento da nova lei; supondo-se que a alteração promovida pela lei nova implique a mudança da zona, ainda assim, nessa hipótese, haverá direito adquirido do proprietário de levantar sua construção até o final. Esse o entendimento do STF no que diz respeito ao assunto. Contudo, ainda nessa mesma hipótese, se a obra ainda não tiver sido iniciada, quando do advento da nova lei, o alvará poderá ser cassado, indenizando-se as despesas efetivamente realizadas com o projeto da obra ou decorrentes da obtenção do alvará. Essa também a orientação do STF sobre o assunto.
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Licença de Construção e Direito Adquirido. Não fere direito adquirido decisão que, no curso de processamento de pedido de licença de construção em projeto de loteamento, estabelece novas regras de ocupação do solo. Com esse entendimento, a Turma deu provimento a recurso extraordinário para cassar mandado de segurança concedido ao fundamento de que a recorrida estaria imune a novas exigências do poder público em lei superveniente. Precedente citado: RE 85.002-SP (RTJ 79/1016). RE 212.780-RJ, rel. Min. Ilmar Galvão, 27.4.99.
Ademais, "antes de iniciada a obra a licença para construir pode ser revogada por conveniência da administração pública, sem que se valha o argumento do direito adquirido." RE. 105.634. rel. Francisco Rezek 08.11.1985.
A partir desses entendimentos, só é posível entender corretas as assertivas: III e IV.
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Estatuto da Cidade:
Da outorga onerosa do direito de construir
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1 Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
§ 2 O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3 O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.