É muito conhecida aquela parêmia que diz “quem não registra não é dono”, mas há quem desconheça o seu real significado e alcance junto à sociedade brasileira. Insta salientar que, ainda que ocorra a alienação de um mesmo imóvel a pessoas distintas, em momentos distintos, será proprietário aquele que proceder ao registro da escritura definitiva em primeira instância, independente de ter sido este quem primeiramente “adquiriu” o referido bem. A legislação civil pátria busca, com isto, premiar aquela pessoa que foi mais diligente, garantindo uma segurança nas relações jurídicas engendradas no seio da sociedade, já que, ao terceiro de boa-fé, não é exigido o prévio conhecimento de negócios imprimidos sem a publicidade devida, firmados unicamente entre as partes interessadas. O Superior Tribunal de Justiça, aliás, foi incisivo ao determinar:
CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇÃO DE ESCRITURA E DO REGISTRO. IMPROCEDÊNCIA. É só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induza que se anule o registro de outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente.(Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial nº. 1996/0051568-9. Relator Ministro César Asfor Rocha, DJ: 04/09/2000).
PROMESSA PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - DIREITO PESSOAL - FALTA DE REGISTRO - DIREITO REAL INEXISTENTE. Mero detentor de promessa particular de compra e venda não detém o domínio do imóvel, tendo apenas um direito pessoal, que se converte em perdas e danos, não podendo anular a escritura dada pelo promitente vendedor a outrem, se não cuidou de antes registrar o seu título. O art. 1.418 do Código Civil de 2002 veio revigorar a vetusta expressão "quem não registra não é dono", que inadmite o direito de seqüela. (Apelação Cível nº. 1.0525.01.006633-6/001. Relatora: Desembargador Vanessa Verdolim Hudson Andrade).
Fonte: http://jus.com.br/artigos/21789/quem-nao-registra-nao-e-dono#ixzz2zAVSP83m