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Resposta: Letra E.
Súmula 239-STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Súmula 308 do STJ: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
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Complementando...
A promessa de compra e venda precisa ser registrada em cartório para ser válida?
NÃO. A promessa de compra e venda é válida mesmo sem registro no cartório.
Quando a promessa de compra e venda é registrada em cartório, esse compromisso passa a ter natureza jurídica de direito real à aquisição.
A importância do registro em cartório está na eficácia da promessa de compra e venda perante terceiros:
• Se a promessa não foi registrada: ela é válida, mas produz efeitos apenas entre as partes.
Ex: João (promitente vendedor) celebra um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel com Pedro (promitente comprador). Esta promessa não é registrada em cartório. João começa a pagar as prestações mensais. Ocorre que João, de forma desonesta, vende à vista o mesmo imóvel para Carlos que, de posse da escritura pública, vai até o cartório e registra o imóvel em seu nome. Pedro, ao descobrir a venda, não poderá pleitear o imóvel de Carlos. Restará a ele ajuizar ação de indenização contra João. Não significa que a promessa de compra e venda era inválida. O problema é que ela, mesmo sendo válida, não produzia efeitos para terceiros. Logo, Pedro não tem direito de sequela porque a promessa de compra e venda, neste caso, não é direito real.
• Se a promessa foi registrada: ela é válida e, além disso, produz efeitos perante terceiros.
Ex: utilizando o mesmo exemplo acima, se a promessa de compra e venda celebrada entre João e Pedro tivesse sido registrada em cartório, Carlos nem teria conseguido registrar o imóvel em seu nome, considerando que haveria essa restrição na matrícula do imóvel. No entanto, ainda que Carlos tivesse conseguido registrar, Pedro poderia ajuizar ação de adjudicação compulsória contra Carlos, desconstituindo esse registro. Isso porque a promessa de compra e venda produz efeitos para terceiros (no caso, Carlos) e a alienação de João para Carlos é ineficaz perante Pedro.
Se o promitente vendedor, mesmo após receber o preço integral combinado, recusar-se a outorgar a escritura pública, o que o promissário comprador poderá fazer?
Poderá ajuizar ação de adjudicação compulsória.
A adjudicação compulsória é a ação proposta pelo promissário comprador contra o promitente vendedor que se recusa a cumprir sua obrigação de outorgar a escritura definitiva de compra e venda. O autor da ação pede que o juiz prolate uma sentença que supra (substituta) a declaração de vontade do promitente vendedor. Assim, a sentença já irá produzir o mesmo efeito da escritura pública que o promitente vendedor não outorgou, podendo o autor até mesmo fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Fonte: Dizer o Direito: http://www.dizerodireito.com.br/2015/11/nocoes-gerais-sobre-o-compromisso-de.html
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Complementando de novo...
Súmula 308 STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
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correta letra E:
Súmula 308 do STJ: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
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"É pacífico, neste STJ, o entendimento que declara a nulidade da hipoteca outorgada (pela construtora à instituição financeira) após a celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador. [...] Esse entendimento está calcado na compreensão de que a hipoteca só poderá ser ofertada por aquele que possui o direito de alienar o bem (art. 756 do CC/1916, correspondente ao art. 1.420, caput, do CC/2002). Celebrado o compromisso de compra e venda entre a construtora e o adquirente, não mais possui aquela o poder de dispor do imóvel; em conseqüência, não mais poderá gravá-lo com hipoteca. Os precedentes acima citados consideram, ademais, que fere a boa-fé objetiva da relação contratual a atitude da construtora que primeiro celebra o compromisso de compra e venda de imóvel com o promissário-comprador, e depois onera-o com hipoteca em favor de terceiro (agente financeiro). Por fim, ressalta em seu voto (Recurso Especial nº. 296.453/RS) o Min. Carlos Alberto Menezes Direito ser nula, por abusiva (art. 51, VIII, do CDC), a cláusula-mandato inserida no instrumento de compromisso de compra e venda, segundo a qual o promissário-comprador autoriza a construtora (promitente-vendedor) a instituir, em favor de terceiro (agente financeiro), hipoteca sobre o imóvel. Assim sendo, o acórdão guerreado decidiu em consonância com a jurisprudência dominante do STJ ao afirmar que a hipoteca firmada em favor do banco-recorrente é ineficaz perante a promissária-compradora, ora recorrida. Por esse motivo, é de se aplicar a Súmula 83/STJ." (AgRg no REsp 561807 GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2004, DJ 19/04/2004, p. 197).
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Conhecimento necessário para responder a questão:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Súmula 308 STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
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A questão trata de direitos
reais.
Código
Civil:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de
direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os
direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e
venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Enunciado
95 da I Jornada de Direito Civil:
95. Art. 1.418. O direito à adjudicação
compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do
promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e
venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Súmula
239 do STJ:
SÚMULA N. 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
Súmula 308 do STJ:
SÚMULA N. 308 «A hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.»
A) José Roberto não reúne todas as condições necessárias para pleitear
judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel, mas preenche os requisitos
para prescrição aquisitiva originária.
José Roberto já reúne todas as condições necessárias para pleitear
judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel.
Incorreta
letra “A”.
B) Para pleitear a adjudicação compulsória do imóvel, José Roberto primeiro
deverá exercer a posse durante 1 (um) ano.
José Roberto já reúne todas as condições necessárias para pleitear
judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel.
Incorreta
letra “B”.
C) José Roberto poderá pleitear judicialmente a adjudicação compulsória do
imóvel, desde que proceda ao prévio registro do compromisso de venda e compra
na matrícula.
José Roberto já reúne todas as condições necessárias para pleitear
judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel.
Incorreta
letra “C”.
D) A existência de garantia hipotecária, em favor de terceiro, ilide a
pretensão de José Roberto de pleitear a adjudicação compulsória em face da construtora.
José Roberto já reúne todas as condições necessárias para pleitear
judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel.
Incorreta
letra “D”.
E) José Roberto já reúne todas as condições necessárias para pleitear
judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel.
José Roberto já reúne todas as condições necessárias para pleitear
judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel.
Correta
letra “E”. Gabarito da questão.
Resposta: E
Gabarito do Professor letra E.
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A adjudicação compulsória independe de registro do contrato de compra e venda.
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O comentário da Anna Elisa, retirado do DD, é bastante esclarecedor em relação à adjudicação compulsória e registro.
Isso porque, a princípio, existiria certo conflito com a sumula 239 do stj e o artigo 1417 do Còdigo Civi, ja que o artigo exige o registro da promessa de compra e venda para o direito real à aquisição.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
A conciliação entre a súmula e o artigo são os efeitos perante terceiros, mas sempre será válida promessa de compra e venda, diferenciando apenas os efeitos perante terceiros.
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GABARITO: E
Súmula 239 do STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Súmula 308 do STJ - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Fonte: https://www.dizerodireito.com.br/2015/11/nocoes-gerais-sobre-o-compromisso-de.html
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Aplicação do princípio da sociabilidade- Função social do contrato:
A) Efeito interno.
B) efeito Externo. Exemplo da questão.
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Complementando...
Existe um prazo para que o promissário comprador proponha a ação de adjudicação compulsória? Depois de pago integralmente o preço, se o promitente vendedor se recusar a outorgar a escritura pública, qual o prazo que o promissário comprador possui para requerer a adjudicação compulsória? Não há prazo. O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel. STJ. 4ª Turma. REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015 (Info 570).
Natureza da ação de adjudicação - Por meio da propositura de ação de adjudicação, o juiz profere uma sentença que substitui a vontade do promitente vendedor e tal decisão já valerá como título para o registro da compra no cartório de imóveis. Assim, verifica-se que a ação de adjudicação compulsória não condena o réu (promitente vendedor) a entregar a escritura. A sentença na adjudicação compulsória não tem natureza condenatória. O pedido na adjudicação compulsória é para que seja constituída determinada situação jurídica. Logo, a sentença possui natureza constitutiva.
DOD