A hipótese de incidência ou como preferem alguns, o fato gerador da contribuição de melhoria é a construção de obra pública que acarrete valorização imobiliária ao patrimônio do particular.
Sob este aspecto, o Código Tributário Nacional prescreve:
Art. 81. A contribuição de melhoria cobrada pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, é instituída para fazer face ao custo de obras públicas de que decorra valorização imobiliária, tendo como limite total a despesa realizada e como limite individual o acréscimo de valor que da obra resultar para cada imóvel beneficiado.
Desta forma, existem três elementos ínsitos ao fato gerador:
a) a realização de obra pública, sendo que a cobrança tributária só é possível após a concretização daobra, sendo vedado ao Estado realizar uma obra pública pela metade e exigir de pronto a contribuição de melhoria, até porque, nessa hipótese, não haverá valorização, face à existência incompleta da obra.
b) a valorização, pois apenas a obra não é suficiente, já que existem obras públicas que ao invés de valorizar, acabam mesmo por acarretar a desvalorização do imóvel.
c) que a valorização ocorra sobre bens imóveis.
fonte: http://jus.uol.com.br/revista/texto/7138/contribuicao-de-melhoria
Em resposta aos comentários da Fabiana Coutinho e da Eliana (com os quais concordo), transcrevo um trecho do livro "Manual de Direito Tributário" de Eduardo Sabbag - 7ª edição, 2015, pág 447:
"Nesse passo, os dois fatos imponíveis da traxa adstringem-se à ação do Estado, e não à do particular, o que, diferindo do imposto, transforma a taxa em exação bilateral, contraprestacional ou sinalagmática. Aliás, ' em qualquer da hipóteses previstas para a instituição de taxas (...) o caráter sinalagmático deste tributo haverá de mostrar-se à evidência' - Paulo de Barros Carvalho Curso de Direito Tributário, 16ª ed, p. 40 "