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GABARITO: D (apenas a II e III estão certas)
I. Tem legitimidade passiva "ad causam" a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
STJ. 2a Seção. REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
II. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
STJ. 2a Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
III. É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
STJ. 2a Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
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Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.
Parágrafo único. As informações de que trata este artigo, nos produtos refrigerados oferecidos ao consumidor, serão gravadas de forma indelével.
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No que tange à relação jurídica entre consumidor e incorporadora imobiliária, à comissão de corretagem e à taxa de assessoria técnico-imobiliária, julgue os itens a seguir à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor e do entendimento do STJ.
II É válida a cláusula que transfira ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
III É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou atividade congênere, vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
Assinale a opção correta.
D Apenas os itens II e III estão certos.
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REsp 1599511 / SP
[...] 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem; 1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa
de compra e venda de imóvel. [...]
"O dever de informação constitui um dos princípios consectários
lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no Código
Civil de 2002 (art. 422), como no Código de Defesa do Consumidor
(art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e
cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas
todas as relações negociais".
É abusiva a cobrança da taxa de serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI) na hipótese de alienação de unidades
autônomas em regime de incorporação imobiliária. Isso porque essa
atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos
vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um serviço
inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que se
refere ao dever de informação, não sendo, portanto, um serviço
autônomo oferecido ao adquirente do imóvel.
REFERÊNCIA LEGISLATIVA
ART:00004 INC:00003
ART:00030
ART:00031
ART:00046
ART:00051 INC:00004
ART:00052
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Verena, pelo seu comentário todas estão corretas
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Clayton, ela adaptou a primeira assertiva
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Clayton, dá uma lida novamente. O item I, fala ILEGÍTIMA e o informativo LEGÍTIMA. Eu li umas três vezes para perceber.
Errei na prova e errei aqui =/
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A 2 seção do STJ no dia 24 de agosto de 2016, julgou recurso repetitivos que tratam de temas relacionados a COMISSÃO DE CORRETAGEM e da SATI ( Serviço de Assessoria Tecnico-imobiliaria ), pagos pelo consumidor. O ministro Sanseverino foi o relator dos casos. Ao final do julgamento, o colegiado decidiu, de forma unânime, pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da COMISSÃO DE CORRETAGEM. Contudo, entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.
Obs: ler o Art. 724 CC
Possível a cobrança da comissão desde que ajustada entre as partes.
Certa a questão II e III, porém a questão I está errada pois a imobiliária é parte legitima ( e não ilegítima ) para figura no pólo passivo da ação que vise restituição ao consumidor dos valores pagos pela taxa SATI.
Um abraço espero ter ajudado.
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gabarito letra D
(I) Incorreto. A jurisprudência pacífica do STJ reside no sentido de que “Tem legitimidade passiva "ad causam" a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016 – Informativo 589).
(II) Correto. A assertiva corresponde exatamente ao que restou decidido no REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016 (Informativo 589), no sentido de que “É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
(III) Correto. O item representa o entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016, no sentido de que “É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel”.
fonte: MEGE
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SATI diferente de COMISSÃO DE CORRETAGEM.
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Comentário sobre o item III
A taxa de assessoria técnico-imobiliária, conhecida como SATI é a taxa que as construtoras cobram devidos serviços jurídicos inerentes ao respectivo negócio. Ex. Redação do contrato.
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Resposta: D (II e III corretas)
(I) Incorreto.
A jurisprudência pacífica do STJ reside no sentido de que “Tem legitimidade passiva "ad causam" a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnicoimobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016 – Informativo 589).
(II) Correto.
A assertiva corresponde exatamente ao que restou decidido no REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016 (Informativo 589), no sentido de que “É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
(III) Correto.
O item representa o entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016, no sentido de que “É abusiva a cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel”.
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A questão trata da relação
jurídica entre consumidor e incorporadora imobiliária, comissão de corretagem à
do entendimento do STJ.
I A incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação
que vise à restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária.
DIREITO
PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DE
INCORPORADORA IMOBILIÁRIA EM DEMANDA QUE OBJETIVA RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM E DE SATI. RECURSO REPETITIVO. TEMA 939.
Tem legitimidade passiva "ad causam" a
incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em
que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,
alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe
6/9/2016. Informativo 620 STJ.
A incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, é parte legítima para figurar no polo passivo da
ação que vise à restituição ao consumidor dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária.
Incorreto item I.
II É válida a cláusula que transfira ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.
DIREITO
DO CONSUMIDOR. VALIDADE DO REPASSE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR PELA
INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938.
É válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe
6/9/2016. Informativo 620 STJ.
Correto item II.
III É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor
do serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou atividade congênere, vinculada
à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
DIREITO
DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE COBRANÇA DE SATI AO CONSUMIDOR PELO
PROMITENTE-VENDEDOR DE IMÓVEL. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938.
É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe
6/9/2016. Informativo 620 STJ.
Correto item III.
Assinale a opção correta.
A) Apenas
o item I está certo. Incorreta letra “A”.
B) Apenas o item II está certo. Incorreta letra “B”.
C) Apenas os itens I e III estão certos. Incorreta letra “C”.
D) Apenas os itens II e III estão certos. Correta letra “D”. Gabarito da
questão.
E) Todos os itens estão certos. Incorreta letra “E”.
Resposta: D
Gabarito do Professor letra D.
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III - CORRETO
É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
Serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI)
Alguns contratos de compromisso de compra e venda possuem uma cláusula prevendo que o promitente-comprador deverá pagar um percentual a título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
A justificativa das incorporadoras é a de que este valor é pago para ressarcir os custos que ela tem com a manutenção dos serviços oferecidos no estande de vendas: funcionários para exame dos documentos, análise de crédito, para prestar esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato, das condições do negócio etc.
Desse modo, os serviços de assessoria técnico-imobiliária são esses serviços prestados antes do contrato de promessa de compra e venda de imóveis ser assinado e que algumas levam incorporadoras a cobrar dos promitentes-compradores um valor para ressarcir os custos de sua prestação. Esta quantia cobrada é conhecida, na prática imobiliária, como “taxa SATI”. Em geral, este valor corresponde a 0,88% sobre o total do bem.
Pois bem.
Essa atividade de “assessoria” prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui na verdade a prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato. Trata-se de algo ínsito à celebração do contrato, sendo um dever de informação do fornecedor. Não consiste, portanto, em um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem.
Por essa razão, a cobrança de mais esse valor (fora o preço que o consumidor já irá pagar pelo bem) configura flagrante violação aos deveres de correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva. Em verdade, a imobiliária está cobrando para cumprir algo que já é seu dever prestar por força do próprio contrato celebrado.
Assinale a opção correta.
A) Apenas o item I está certo.
B) Apenas o item II está certo.
C) Apenas os itens I e III estão certos.
D) Apenas os itens II e III estão certos. - GABARITO
E) Todos os itens estão certos.
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I - INCORRETO
Tem legitimidade passiva "ad causam" a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. STJ. 2ª Seção. REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
II - CORRETO
É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
OBS.: De quem é a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor ou do comprador?
• Regra: a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor (não importa se é o comprador ou o vendedor).
• Exceção: o contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em sentido contrário, ou seja, poderá prever que comprador e vendedor irão dividir o pagamento, que só o vendedor irá pagar etc. STJ. 3ª Turma. REsp 1.288.450-AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 24/2/2015 (Info 556).
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Atualizando sobre a correção de corretagem!
~> Comissão de corretagem deve ser paga pelo consumidor?
- ANTES da Lei 13.786/2018, desde 2016, o STJ já considerava “válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, DESDE QUE previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (Info. 589, STJ. REsp 1.599.511-SP, j. 24/8/2016).
- A PARTIR da Lei 13.786/2018, a cobrança foi legalmente legitimada, nos artigos 35-A e 67-A da lei 4591/64:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
(...)
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
(...)
(me corrijam em caso de erro, por favor!)
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TESE STJ 110: DOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS - II
3) A indenização deferida a título de lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda será o montante equivalente ao aluguel que o comprador deixaria de pagar ou que auferiria caso recebesse a obra no prazo.
4) A pretensão ao recebimento de valores pagos, que não foram restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC02.
5) Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, visto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
6) No caso de rescisão de contratos envolvendo compra e venda de imóveis por culpa do comprador, é razoável ao vendedor que a retenção seja arbitrada entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
7) Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC).
8) É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
9) É válida cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
10) A posse decorrente do contrato de promessa de compra e venda de imóvel não induz usucapião, exceto se verificada a conversão da posse não própria em própria, momento a partir do qual o possuidor passa a se comportar como se dono fosse.
11) A cobrança de resíduos inflacionários, em contrato de promessa de compra e venda firmado com construtora, só é possível na periodicidade anual e desde que expressamente pactuada.
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GABARITO: D
I - ERRADO: Tem legitimidade passiva "ad causam" a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. STJ. 2ª Seção. REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
II - CERTO: É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
III - CERTO: É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).