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Gabarito: letra B.
Súmula 84 do STJ: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".
Letra A: Súmula 239 do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
Letra C: O promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do promitente vendedor.
A tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período que antecedeu a imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono.
A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura.
Ainda assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio. (REsp 1297239)
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Letra D:
A 4ª turma do STJ deu provimento a REsp cuja controvérsia era definir se a pretensão à adjudicação compulsória submete-se a prescrição ou decadência e, em caso positivo, qual o prazo aplicável.
O colegiado seguiu à unanimidade o , ministro Luis Felipe Salomão, para quem o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer momento.
Disponível em:
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A fim de encontrar a resposta correta, iremos analisar todas as alternativas propostas pela questão:
A) A Súmula 239 do STJ é no sentido de que "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Aqui só vale a pena fazer uma observação, no que toca aos direitos reais. Temos o compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel sem cláusula de arrependimento levado à registro e não levado à registro. Se não for levado à registro, esse compromisso será um contrato preliminar, que antecede o contrato definitivo de compra e venda, tratado lá no art. 462 e seguintes. Gera obrigação entre as partes. Por outro lado, tendo sido levado à registro, sem cláusula de arrependimento, segundo Silvio Venosa, não estaríamos diante de contrato preliminar, mas diante de um negócio jurídico definitivo, perfeito e acabado. Assim, cuida-se de direito real de aquisição a favor do comprador.
Incorreta;
B) Trata-se da Súmula 84 do STJ. Assim, “o celebrante de promessa de compra e venda tem legitimidade para proteger a posse contra penhora incidente sobre o imóvel objeto do negócio jurídico, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução" (STJ, AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 172.704 – DF).
Correta;
C) Estamos diante da obrigação “propter rem", que nada mais é do que a obrigação em razão da coisa. A obrigação está vinculada à coisa, por isso chama-se obrigação real (res = coisa). Esse tipo de obrigação não decorre da vontade das partes, de um contrato, mas da lei. Exemplo: 1.345 do CC. O fato é que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, DEPENDENDO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO" (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13.09.99). “Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, EVENTUAL ALTERAÇÃO SUBJETIVA desse direito, decorrente da alienação do imóvel IMPÕE AO SEU “NOVO" TITULAR, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do "novo" adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). [...] 3. O PROMITENTE VENDEDOR, EM REGRA, não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o bem, tem a intenção de justamente despir-se do direito real sobre o bem. Diversa, todavia, é a situação em que o promitente vendedor (independente da causa) objetiva readquirir - e, de fato, vem a reaver - a titularidade de direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado. Nesse caso, deve, sim, o promitente vendedor responder pelos débitos condominiais contemporâneos à posse do posterior titular (compromissário comprador), sem prejuízo de seu direito de regresso, pois, em virtude da reaquisição do bem, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa, na verdade, nunca se rompeu. [...]" (STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 1440780/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 17/03/2015, p. DJe 27/03/2015). Incorreta;
D) A adjudicação compulsória não se submete a prescrição e nem a decadência. “Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo" (REsp 1.216.568/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 29/9/2015).
Incorreta.
Resposta: B
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Sobre o assunto, importante lembrar da seguinte jurisprudência:
As despesas condominiais constituem-se em obrigações “propter rem” e são de responsabilidade não apenas daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária. será do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que: a) o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); b) e o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio sabe que houve a “venda”). REsp 1704498/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018 (Info 624).
Bons estudos!
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Sobre a letra A :
O artigo 1418 do CC “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda de imóvel, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
O compromisso irretratável de compra e venda de imóvel, que não conste cláusula de arrependimento, e devidamente registrado no competente registro de imóveis, gera o direito real de aquisição sobre a coisa alheia.
Logo, o direito real de promessa de venda só surge após o registro imobiliário; antes dele, há mero contrato de compra e venda, reduzido a direitos obrigacionais, e resolvendo-se em perdas e danos.
Pelo enunciado 253, do CJF: “O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda”.
A execução do contrato de promessa irretratável de venda, devidamente registrado, pode ocorrer de dois modos:
1) pela escritura pública;
2) sentença constitutiva de adjudicação compulsória.
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Adjudicação compulsória é uma ação que visa o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei. Com ela, o proprietário do imóvel pode obter a Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro no Registro de Imóveis.
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Súmula 84 do STJ: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".
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A. ERRADO. Adjudicação compulsória não está condicionada ao registro no CRI
B. CORRETO.
C. ERRADO. A cota condominial, para recair sobre o promitente comprador, requer que este já tenha sido imitido na posse do imóvel
D. ERRADO. Desde que presentes os requisitos para tal, a adjudicação compulsória pode ser efetivada a qualquer tempo, não se submetendo a qualquer prazo prescricional
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Jurisprudências correlatas ao tema:
Promessa de compra e venda. O STJ possui enunciado afirmando que: “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro” (Súmula 84-STJ). Esse entendimento se aplica mesmo que o imóvel, adquirido na planta, ainda esteja em fase de construção. Assim, a Súmula 84 do STJ pode ser aplicada mesmo quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador. (STJ. 3ª Turma. REsp 1.861.025/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/05/2020 - Info 672).
A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. (STJ. 4ª Turma. REsp 1185383/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2014).