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I. É anulável a cláusula que estabelece a perda de todas as parcelas ante à falta de pagamento de quaisquer delas.
Lei 8.078/90, Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
IV. O juiz poderá decretar a perda parcial das prestações pagas.
Lei 8.078/90, Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
§ 2º Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo.
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Gab.: Letra "A"
Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Lei 8.078/90 (CDC)
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
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Resposta: letra A
Só lembrando que essa cláusula que estabelece que o adquirente irá perder todas as prestações pagas durante o contrato, caso se mostre inadimplente ou requeira o distrato, é chamada "cláusula de decaimento", e é nula de pleno direito, nos termos do art. 53 do CDC.
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Acredito que a fundamentação para o item II está no seguinte entendimento jurisprudencial:
PRELIMINAR. NULIDADE DO PROCESSO AB INTTIO. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO CÔNJUGE DO POSSUIDOR. DESNECESSIDADE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO REAL IMOBILIÁRIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DECORRENTE DE PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REJEIÇÃO.
A presente ação não versa sobre direito real imobiliário. Embora as partes tenham celebrado contrato particular de promessa de compra e venda (f. 35/39), não consta dos autos prova de que tal negócio jurídico tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Conforme os artigos 1.225, inciso VI, e 1.417, ambos do Código Civil, o direito do promitente comprador do imóvel é real quando a promessa de compra e venda, pactuada sem arrependimento, é
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
(...)
Corroborando essa interpretação, Maria Helena Diniz diz que "o direito real de promessa de venda só surge a partir do registro imobiliário; antes dele ter-se-á mero contrato de promessa de venda, que gera apenas direitos obrigacionais, resolvendo-se em perdas e danos".1 Portanto, a ação não versa sobre direito real imobiliário.
Dessa forma, entende-se que a ação que deseja reaver imóvel diante de compromisso de compra e venda em que não houve o pagamento de parcelas combinadas não trata de direito de propriedade, mas apenas de direito obrigacional. Se a fundamentação estiver em algum sentido diferente, peço que me corrijam.
Bons estudos! =)
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A questão trata da proteção
contratual do consumidor.
Código de Defesa do Consumidor:
I. É anulável a cláusula que estabelece a perda de
todas as parcelas ante à falta de pagamento de quaisquer delas.
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de
móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações
fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do
produto alienado.
Súmula
543 do STJ:
Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.
É nula a cláusula que estabelece a perda de
todas as parcelas ante à falta de pagamento de quaisquer delas.
Incorreta afirmativa I.
II. Não é possível pleitear a rescisão contratual
juntamente com a reintegração de posse, pois a discussão refere-se ao direito
de propriedade.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. IMÓVEL POPULAR. IDHAB. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE
CLÁUSULA INDENIZATÓRIA. NÃO CABIMENTO. 1. Incabível a indenização pela ocupação
do imóvel destinada a programa habitacional para pessoas de baixa renda quando
ausente cláusula contratual neste sentido. 2. Com a rescisão do contrato de
compra e venda e o retorno do bem para o ente público, nova alienação do imóvel
poderá ser feita compensando-se eventuais prejuízos decorrentes do seu uso. 3.
Recurso conhecido e não provido. Embargos de declaração: interpostos pelo
Distrito Federal, foram rejeitados (e-STJ, fls. 232-239). Recurso especial:
alega violação dos arts. 535, I e
II,
921, I,
do CPC; 389, 475 e 884, todos
do CC, bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta negativa de prestação
jurisdicional. Alega ser devido o pagamento de indenização pelo uso do imóvel
no período compreendido entre o inadimplemento das prestações e a sua efetiva reintegração
na posse do bem. Aponta julgados do STJ para comprovar o dissenso
interpretativo. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. [...] - Da orientação
consolidada na jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ) O TJDFT alinhou-se à
jurisprudência desta Corte ao decidir que a construção de moradias populares
não se coaduna com o instituto da indenização, porquanto não há fins lucrativos
na aquisição do imóvel. [...] Forte nessas razões, CONHEÇO PARCIALMENTE do
recurso especial e, nessa parte, NEGO-LHE PROVIMENTO, nos termos do art. 255, § 4º,I e
II, do CPC (REsp n. 1.592.469/DF,
Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, Julgamento em 20/06/2017, Dje. 28/06/2017).
É possível pleitear a rescisão contratual
juntamente com a reintegração de posse, pois a discussão refere-se à posse.
Incorreta afirmativa II.
III. A rescisão do contrato jamais se mostrará
possível em razão do atraso na entrega da obra.
A rescisão do contrato é possível em razão do
atraso na entrega da obra.
Incorreta afirmativa III.
IV. O juiz poderá decretar a perda parcial das
prestações pagas.
Correta afirmativa IV.
Está correto o que consta APENAS de
A) IV. Correta letra “A”. Gabarito da questão.
B) I e IV. Incorreta letra “B”.
C) II e III. Incorreta letra “C”.
D) II, III e IV. Incorreta letra “D”.
E) I, II e III. Incorreta letra “E”.
Resposta: A
Gabarito do Professor letra A.
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É NULA DE PLENO DIREITO a cláusula que estabelece a perda de todas as parcelas ante à falta de pagamento de quaisquer delas.
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I) FALSO. Não é só “anulável”. É nula de pleno direito. Art. 53, caput, do CDC.
II) FALSO. Acredito que a razão disso é que, simplesmente, posse e propriedade são coisas distintas. A meu ver, simplesmente nada impede que alguém, dizendo-se proprietário, só queira discutir a posse.
III) FALSO. Se a obra atrasar, o consumidor pode rescindir o contrato.
IV) VERDADEIRO. A perda parcial é cabível. Súmula nº 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Gabarito: letra A.
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Em um contrato de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações, foi estabelecida cláusula de perda total das prestações pagas em favor do vendedor no caso de, em razão do inadimplemento do comprador, o vendedor pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto negociado. Considerando-se essa situação hipotética e as disposições do Código de Defesa do Consumidor, é correto afirmar que a referida cláusula é nula de pleno direito, por ser abusiva. (TJ/DF, CESPE, 2019).