Questão 306862

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: TJ-PI
• Ano: 2007
• Provas: CESPE - 2007 - TJ-PI - Juiz
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Cláusulas Especiais de Compra e Venda; Compra e Venda; Contratos em Espécie

Com relação ao contrato de compra e venda regido pelo Código Civil, julgue os itens que se seguem.

I - O pacto de retrovenda é cláusula acessória aposta no contrato de compra e venda de bens imóveis, consistente na faculdade que se reserva o vendedor de resolver o contrato, por vontade unilateral e imotivada, reavendo o imóvel desde que pague ao comprador o preço original, monetariamente corrigido, as despesas por ele suportadas e o valor equivalente às benfeitorias necessárias, bem como as úteis e voluptuárias que se efetuaram com a sua autorização escrita.

II - Pela cláusula de preferência, o comprador se compromete a vender o bem móvel ou imóvel adquirido ao vendedor, em prazo certo e decadencial. Trata-se de cláusula resolutiva expressa no contrato, por ser potestativa, subordinada à vontade do antigo dono de readquirir o bem. O direito de preferência não se transmite por ato entre vivos, apenas por causa de morte do alienante aos herdeiros.

III - A cláusula de venda a contento subordina a eficácia do negócio à circunstância da satisfação do adquirente. Pela condição suspensiva desse negócio, o comprador, enquanto não se manifesta acerca da aprovação da coisa, ocupa posição jurídica análoga à do comodatário.

IV - Na venda sobre documentos, a entrega do bem é substituída pela entrega do título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato. Como nesse tipo de contrato não há a tradição do bem alienado, o comprador pode condicionar o pagamento à verificação de inexistência de vícios redibitórios ou de outros tipos de defeitos ou recusar o pagamento quando comprovar tais defeitos na coisa vendida.

V - A venda com reserva de domínio é uma modalidade de venda a crédito de bens imóveis com garantia fiduciária, na qual o comprador, até a quitação integral do preço, não adquire a propriedade da coisa, embora já exerça sobre ela a posse. Essa cláusula prevê o desfazimento da venda caso o comprador deixe de cumprir a obrigação de pagar o preço no prazo estipulado, independentemente de ação judicial e do pagamento de qualquer indenização ou restituição do valor já pago.

Estão certos apenas os itens

• A. I e IV.
• B. I e III.
• C. II e III.
• D. II e IV.
• E. III e IV.

Gabarito: B

Comentários

• O item II está incorreto em vista do direito de preempção ou preferência caducar, e não em decair, conforme preceitua o art. 516 CC.
  "Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor."
  
  O item IV está errado, pois nesse tipo de contrato ocorre a tradição, apenas é substituído pela entrega do título representativo e os documentos necessários exigidos pelo contrato, conforme dispõe o Art. 529 CC.
  "Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos."
  
  O item V está incorreto, porquanto o instituto Da venda com reserva de domínio é exclusivo para bens móveis, segundo o Art. 521 CC. "Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago." Peço venia, para transcrever um trecho da obra do Ilustre professor Christiano Cassettari "O que transfere a propriedade de bem móvel é a tradição e do bem imóvel é o registro. Não existe reserva de domínio de bem imóvel, portanto, o compromisso de compra e venda de bem imóvel não é reserva de domínio." (CASSETTARI, Christiano. Elementos de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2011. p. 210.)
  
  O item I está correto, uma vez que a cláusula de Retrovenda inserida no contrato pelo vendedor depende única é exclusivamente da manifestação de vontade deste (unilateral), no prazo decadencial de 3 (três) anos, para a ocorrência de seus efeitos, sem a necessidade de motivação, devendo restituir ao comprador o preço pago com as devidas correções e o reembolso das despesas durante o período de resgate, conforme dispõe o Art. 505 CC 
  "O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias."
  
  O item III  está correto, (Art. 509 CC.) "A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado." Assemelhando-se a um comodato.
  
  Abraços, espero que venha ajudar
  
  
  
• Apenas completando o comentário do colega:
  O item II também está errado pois na Preempção ou Preferência o direito não passa aos herdeiros, mesmo por causa morte.
  Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
  No item IV também encontra-se outro erro, quando se fala que o comprador pode condicionar o pagamento, pois ele não pode.
  Art. 529. Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
  No item V também ocorre erro quando fala que é uma modalidade de venda de Imóveis, pois a venda com reserva de domínio é sobre Móveis.
  Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
  
• É comum o legislador utilizar os verbos caducar, expirar, prescrever e decair quando se refere sofre o efeito do tempo sobre as relações jurídicas, prevendo de tal sorte dois institutos - decadência (perda do próprio direito material) e prescrição (atinge a pretensão - a cobrança), cujos prazos estão reunidos no artigo 206 do CC/02, tratando-se os demais de prazo decadencial. Sendo assim, trata-se o prazo previsto no artigo 505 de prazo decadencial, consistindo o erro na desconformidade do item com o disposto no artigo 520 do CC/02 - o direito de preferencia nao se pode ceder nem passa aos herdeiros.
• Retrovenda é uma cláusula especial num contrato de compra e venda na qual se estipula que o vendedor poderá resgatar a coisa vendida, dentro de um prazo determinado, pagando o mesmo preço ou diverso, previamente convencionado (incluindo, por exemplo, as despesas investidas na melhoria do imóvel). (CC: arts 505 a 508)
  
  É uma cláusula especial no contrato de compra e venda segundo a qual o vendedor pode reaver, em prazo certo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador como, por exemplo, as despesas visando a melhoria do imóvel.
  
  A cláusula deve ser inserida no contrato de compra e venda, entretanto, não há na legislação proibição de que possa ser acordada em pacto apartado. Esta cláusula tem natureza jurídica acessória à compra e venda. É caracterizada a retrovenda como condição resolutiva expressa, tendo como conseqüência o desfazimento da venda.
  
  A retrovenda, aplicável somente aos imóveis, não é considerada nova venda. Seu prazo máximo é de três anos, ou seja, o vendedor só poderá reaver o imóvel através da retrovenda durante este período, e para ser exercitado este direito, deverá constar expressamente no contrato. O prazo de três anos é improrrogável e, chegando o termo final, extingue-se o direito, independentemente de interpelação. Conta-se o dies a quo (termo inicial do prazo) da data do contrato e não do registro. 
• Assertiva I - Correta
  
  a) A cláusula especial de retrovenda só pode tratar de coisas imóveis, como prescreve o Código Civil. Ex: compra e venda de um apartamento.
  
  b) Trata-se do direito do vendedor reaver o imóvel no prazo no período de 3 anos, independente de motivação para a manifestação de sua vontade.
  
  c) No exercício do seu direito de resgate (retomada do imóvel vendido), o vendedor em contrapartida, deverá devolver o valor atualizado do bem objeto do contrato de compra e venda. Além disso, também deve indenizar despesas realizadas pelo comprador em relação à coisa, sob pena de enriquecimento sem causa,  mormente em relação às  benfeitorias necessárias e aquelas autorizadas por escrito.
  
  Eis a dicção do art. 505 do Código Civil:
  
  Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
• Assertiva II - Incorreta.
  
  O direito de preferência não tem como definição o compromisso do comprador de  "vender o bem móvel ou imóvel adquirido ao vendedor, em prazo certo e decadencial. Trata-se de cláusula resolutiva expressa no contrato, por ser potestativa, subordinada à vontade do antigo dono de readquirir o bem.". Essa definição de encaixaria na cláusula de retrovenda (Art. 505 do CC - aplicável somente nos casos de bens imóveis) em que o comprador é obrigado a vender/devolver o bem, caso o vendedor se manifeste dentro de um prazo certo de decadencial de três anos.
  
  O direito de preferência obriga  o comprador a oferecer com preferência o bem ao seu originário vendedor caso, após a celebração do contrato de compra e venda, tenha o própósito de alienar a coisa. Trata-se, somente, portanto, da obrigação de oferecer o bem ao alienante.
  
  A compra do bem pelo vendedor só ocorrerá se ele apresentar propostas iguais ou superiores dos demais interessados. Caso contrário, o direito de preferência não implicará a retomada do bem pelo vendedor. Nesse caso, se terceiro oferecer um valor superior ao alienante, terá ele o direito de adquirir o bem em detrimento do vendedor originário. Considera-se, nesse caso, que o direito de prelação foi observada pelo comprador.
  
  Eis a dicção do Código Civil:
  
  CC - Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
   
  (...)
   
  Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
  
  De mais a mais, o direito de preferência sobre um bem não pode ser repassado a terceiros. Eis o que prescreve o Código Civil:
  
  CC - Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
• Assertiva III - Correta.
  
  A cláusula de venda a contento assim como a cláusula de venda sujeita a prova produzem mesma disciplina legal.
  
  a) No caso da venda a contento, ocorre a presença de condição suspensiva referente à demonstração de aceitação pelo comprador.
  
  b) No caso de venda sujeito a prova, ocorre a presença de condição suspensiva relativa à demonstração de compatibilidade do objeto com as caracterísitcas mencionadas pelo vendedor.
  
  Enquanto essa condição não foi implementada, o comprador possuirá a coisa na condição de comodatária. Após a implementação, o negócio jurídico de compra e venda produzirá seus regulares efeitos jurídicos.
  
  Segue a disciplina legal do Código Civil:
  
  CC - Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
   
  Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
   
  Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
• Assertiva IV - Incorreta.
  
  A primeira parte do período está correta. O erro reside em sua segunda parte.
  
  No caso de compra e venda sobre documentos, o comprador não pode condicionar a celebração do negócio jurídico à inexistência de vícios. A única autorização legal para se opor à avença é a comprovação pelo comprador de que o bem que será transmitido por meio de documentos já apresenta de maneira real algum defeito ou vício. Eis o que prescreve o Código Civil:
  
  CC - Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
   
  Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
• Assertiva V - Incorreta.
  
  a) A venda com reserva de domínio incide apenas sobre bens móveis e não sobre bens imóveis. Ex: compra e venda de carros e motos.
  
  CC - Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
  
  b) Caso não ocorra o pagamento integral do débito pelo comprador, surge para o vendedor duas opções:
  
  b.1) promover ação de cobrança dos valores devidos;
  b.2) promover ação para que ocorra a restituição do bem.
  
  Ocorre que no caso da tomada do bem, não há vedação de que ocorra devolução de valores ao comprador inadimplente. Ocorrendo a devolução do bem pelo devedor,  do valor que o vendedor deveria devolver seriam abatidas as quantias relacionadas a depreciação do bem bem como outras despesas.  Restando algo desse cálculo,  deverá ser devolvido ao comprador sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.
  
  CC - Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
   
  Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
  
  A título de complementção, segue a diferença entre compra e venda com cláusula de reserva de domínio e alienação fiduciária.
  
  O comum entre os dois institutos é a transferência da posse direta do bem para o sujeito que pretende obter seu domínio. Mas, as diferenças, dentre outras, são:
  
  1. na venda com reserva, há uma venda sob condição suspensiva, ou seja, o evento futuro e incerto do pagamento pelo comprador, embora a posse direta do bem já seja transferida; na alienação há uma venda para uma entidade financeira com condição resolutiva, ou seja, o pagamento da dívida consolida a propriedade no possuidor direto.
  2. a venda com reserva pode ser feita diretamente entre comprador e vendedor, enquanto na alienação há a presença indispensável de um financiador.
  3. a venda com reserva se restringe a bens móveis, enquanto a alienação pode ser aplicada também para a venda de imóveis.

• Retrovenda

  É aquela que permite que ao vendedor, no prazo máximo de 03 anos, RECOMPRAR a coisa, depositando o valor de bem.  O prazo pode ser menor, só não pode ser maiorÉ, portanto, uma hipótese de propriedade resolúvel (condição resolutiva).  Isso porque a qualquer tempo essa propriedade pode se extinguir. Para o vendedor, ocorre um curioso caso de direito potestativo de comprar a coisa (o comprador não pode se objetar). Exigindo somente o depósito tanto por tanto (despesas do registro e tal). Apesar de sua induvidosa índole obrigacional, muito curiosamente, a retrovenda pode ser oposta a terceiros, por isto deve ser expressa. Isto é, a cláusula de retrovenda pode ser oposta em relação ao terceiro adquirente. Assim, a cláusula de retrovenda grava o bem em si mesmo, de forma que os terceiros devem ser compelidos a respeitar a retrovenda: isto mesmo - é uma eficácia erga omnes dentro de uma relação obrigacional.

  Abraços

• Deve- se ficar atento ao ler o enunciado uma vez que em uma leitura apressada poderíamos entender que as benfeitorias necessárias, úteis e voluntárias dariam ensejo ao ressarcimento do comprador independente de autorização, o que na realidade caberá somente se forem realizadas as benfeitorias necessárias. No entanto, se as outras benfeitorias forem realizadas com autorização escrita do vendedor ( hipótese descrita no enunciado) caberia sim ao reembolso.

  Bons estudos !