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GABARITO LETRA C - CORRETA
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO DECORRENTE DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE ÁGUA E ESGOTO. COBRANÇA PELO INADIMPLEMENTO DE DÍVIDA PRETÉRITA DE ANTIGO LOCATÁRIO.
IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PESSOAL. ENTENDIMENTO DESTE SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: AGRG NO ARESP 834.673/SC, REL. MIN. HUMBERTO MARTINS, DJE 8.3.2016; AGRG NO RESP 1.320.974/SP, REL. MIN. BENEDITO GONÇALVES, DJE 18.8.2014. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1. Discute-se nos autos a responsabilidade pelo pagamento de dívida oriunda de consumo de antigo ocupante do imóvel. A Corte de origem concluiu que o inadimplemento foi, de fato, do anterior ocupante do imóvel, com contas apuradas à época de sua utilização, e não poderia ser exigido do atual proprietário o pagamento de tais valores, por se tratar de obrigação pessoal.
2. Constata-se que tal entendimento encontra-se em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior segundo a qual o inadimplemento pelo serviço de água, de anterior ocupante do imóvel, não pode ser cobrado do proprietário, por não ter dado causa, e ser débito de natureza pessoal. Súmula 83/STJ. Precedentes do STJ:AgRg no AREsp.
834.673/SC, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJe 8.3.2016; AgRg no REsp.
1.320.974/SP, Rel. Min. BENEDITO GONÇALVES, DJe 18.8.2014.
3. Agravo Regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 829.901/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 11/05/2016)
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O débito, decorrente tanto do serviço de fornecimento de energia elétrica como de água, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem. (...).
A dívida decorrente do serviço de fornecimento de água é de responsabilidade de quem solicitou o serviço, ou seja, daquela pessoa constante do cadastro junto à concessionária.
Incumbe ao consumidor a comunicação à prestadora do serviço de modificações cadastrais.
A inércia do usuário quanto à comunicação da prestadora do serviço em relação à modificação da titularidade acarreta sua responsabilização por eventuais débitos futuros."
(Acórdão 1158697, 07089007520188070018, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 20/3/2019, publicado no PJe: 21/3/2019)
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O examinador explora, na presente questão, o conhecimento do candidato acerca do que prevê o ordenamento jurídico brasileiro sobre o instituto da Locação, cuja previsão se dá especificamente pela lei 8.245/91. Para tanto, pede-se a alternativa CORRETA. Senão vejamos:
A) INCORRETA. A dívida é de natureza
propter rem, e, por isso, somente o proprietário é por ela responsável.
A alternativa está incorreta, pois conforme consubstanciado pelo STJ, a dívida é de natureza pessoal, não se vinculando à titularidade do imóvel (propter rem).
B) INCORRETA. O contrato de locação não foi prorrogado, e, portanto, não podem ser exigidos do locatário os valores referentes ao consumo posterior ao prazo determinado para a locação.
A alternativa está incorreta, pois independentemente da prorrogação do contrato de locação, podem ser exigidos do locatário os valores referentes ao consumo posterior ao prazo determinado para a locação, uma vez que houve o efetivo consumo por parte do inquilino, sendo o débito de natureza pessoal.
C) CORRETA. O débito relativo ao fornecimento de água é de natureza pessoal, e, assim, pode ser exigido do consumidor que utilizou o serviço.
A alternativa está correta, pois o artigo 23 da Lei de Locações (Lei 8.245/91) assim dispõe expressamente:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
Ademais, conforme pacífica jurisprudência do STJ, o débito relativo ao serviço de fornecimento de água e energia elétrica é de
NATUREZA PESSOAL, não se vinculando à titularidade do imóvel (propter rem). Assim, pode ser exigido do consumidor que utilizou o serviço. Vejamos:
ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO RECORRIDO. CONCLUSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM MEDIANTE ANÁLISE DAS PROVAS DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO REGIMENTAL DA CONCESSIONÁRIA DESPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência pacífica desta Corte, a obrigação de pagar por serviço de natureza essencial, tal como água e energia, não é propter rem, mas pessoal, isto é, do usuário que efetivamente se utiliza do serviço. 2. Na espécie, o Tribunal de origem consignou que no período em que foi constatada a irregularidade no medidor de energia, o Agravado não era o usuário do serviço (fls. 188/189). Assim, para alterar tal conclusão, necessário o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é vedado em Recurso Especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 3. Agravo Regimental da Concessionária desprovido. (AgRg no AREsp 45.073/MG, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, DJe 15/2/2017).
D) INCORRETA. O proprietário nunca será responsável pelas dívidas do imóvel, enquanto este estiver alugado para terceiros.
A alternativa está incorreta, pois no que se refere às contas de água e energia, por exemplo, se a titularidade estiver em nome do proprietário, ainda que o imóvel esteja locado, não será afastada a responsabilidade pelo pagamento perante a concessionária. Entretanto, será admitida ação de regresso em face do inquilino. Vejamos:
Recurso inominado. Energia elétrica. Débito em nome do proprietário do imóvel que foi locado para terceiro. Embora o débito objeto da ação tenha origem no período da locação, não há possibilidade da ré transferir o débito para terceiro estranho ao feito, sem qualquer contratação existente entre as partes. O consumo deve ser cobrado da pessoa titular da conta à época do consumo, quando a concessionária conhece o fato, mas no caso concreto, o autor permaneceu responsável. A obrigação de transferir a titularidade incumbia ao locatário. Na sua omissão, deveria o autor (locador) ter buscado a rescisão do contrato de fornecimento de energia vigente, obrigando o locatário a solicitar a ligação em seu próprio nome. Ressalvada a possibilidade de eventual direito de regresso. Sentença reformada para julgar improcedente a ação. Recurso provido. (Recurso Cível Nº 71006336507, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Glaucia Dipp Dreher, Julgado em 11/11/2016).
Ademais, nos termos do artigo 22 da Lei de Locações, são obrigações do locatário:
Art. 22. O locador é obrigado a:
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
E) INCORRETA. Ao locatário incumbe realizar diretamente ao locador o pagamento dos valores de tarifas de serviços prestados por concessionárias de serviço público, já que ele – locador − é o único responsável por tal pagamento perante a concessionária.
A alternativa está incorreta, pois conforme visto, o artigo 23 da Lei de Locação prevê que o locatário é obrigado a pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto. Assim, a responsabilidade perante a concessionária será do inquilino, e não do proprietário.
Gabarito do Professor: letra “C".
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Jurisprudência disponível no Site do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Lei N° 8.245, de 18 de outubro de 1991, disponível no site Portal da Legislação - Planalto.
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OBRIGAÇÃO PESSOAL, não propter rem
Responsabilidade civil de quem solicitou o serviço
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Aquela questão que você leva para a vida prática, seja na qualidade de advogado, juiz, promotor, etc.
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Oi, pessoal. Gabarito: Letra "C".
Nesse sentido, a jurisprudência do STJ é pacífica:
Energia elétrica: [...] 1. Consoante a jurisprudência pacífica desta Corte, a obrigação de pagar por serviço de natureza essencial, tal como água e energia, não é propter rem, mas pessoal, isto é, do usuário que efetivamente se utiliza do serviço. [...] (AgRg no AREsp 45.073/MG, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 02/02/2017, DJe 15/02/2017)
Serviços de Água e Esgoto: [...] “a contraprestação pelo serviço de água não tem natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não se vincula à titularidade do imóvel, mas a quem solicitou o serviço.” (AgRg no AREsp 454.302/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/06/2014, DJe 13/06/2014). [...] (AgInt nos EDcl no REsp 1552944/SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/04/2017, DJe 19/05/2017)
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A responsabilidade por débito relativo ao consumo de água e serviço de esgoto é de quem efetivamente obteve a prestação do serviço. Trata-se de obrigação de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação propter rem. Assim, não se pode responsabilizar o atual usuário por débitos antigos contraídos pelo morador anterior do imóvel.
STJ. 1ª Turma. AgRg no REsp 1313235-RS, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, julgado em 20/9/2012.
CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Débitos da tarifa de água de antigo proprietário do imóvel. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: <>. Acesso em: 06/08/2020
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1 - DIREITO PESSOAL = OBRIGAÇÕES = possuidor paga
# ÁGUA E ESGOTO
# ENERGIA ELÉTRICA
2 - DIREITO REAL = COISAS
3 - DIREITO PESSOAL + DIREITO REAL (OBRIGAÇÃO PROPTER REM) = proprietário paga
# TAXA DE CONDOMÍNIO