O examinador explora, por meio de um estudo de caso, o conhecimento do candidato acerca do que prevê o Código Civil e o ordenamento jurídico brasileiro sobre a Usucapião, modo de aquisição da propriedade de bens móveis ou imóveis pelo exercício da posse, nos prazos previamente estabelecidos em lei, cujo tratamento legal específico é dado nos artigos 1.238 e seguintes do referido Código Civilista. Senão vejamos:
Considere que João tem a posse de área urbana com 250 m², por cinco anos ininterruptos, com animus domini, utilizando-a para moradia própria, sendo certo que não é proprietário de outro imóvel no período aquisitivo. Pretende agora regularizar a documentação da área, tornando-se proprietário do bem via ação de usucapião.
Nesse caso, qual é a modalidade de usucapião a ser invocada por João?
A) Usucapião especial urbana.
Dispõe o artigo 1.240 do Código Civil:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Ora, perceba que a modalidade em questão, chamada como Usucapião especial urbana, que também é prevista no art. 183 da CF e art. 9º do Estatuto da Cidade, se amolda perfeitamente ao caso em análise. João tem a posse de área urbana com 250 m², por cinco anos ininterruptos, com animus domini, utilizando-a para moradia própria, sendo certo que não é proprietário de outro imóvel no período aquisitivo.
Os requisitos para a usucapião especial urbana são, portanto, área urbana máxima de 250m², a utilização como moradia, a posse tranquila e sem oposição e não possuir o requerente outro imóvel. A área a que se refere a norma abrange o terreno e eventual construção sobre ele erguida, ante o conteúdo do art. 9º. do Estatuto da Cidade. Quando a posse é exercida sobre área superior a 250 m2, não é possível a aquisição da propriedade através da usucapião especial urbana, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir.
Para fins de aprofundamento do tema, estudemos, detalhadamente os requisitos da Usucapião:
1) Posse: Indispensável para que se configure a usucapião que a posse seja contínua, mansa e pacífica, com animus domini, isto é, aquele que pretende adquirir o domínio precisa mostrar que possui a coisa como sua, sem qualquer oposição.
2) Espaço temporal: Outro requisito essencial para o reconhecimento do instituto é o espaço de tempo necessário à consolidação da prescrição aquisitiva. O tempo varia de acordo com cada modalidade de usucapião.
3) Coisa hábil: São passíveis de usucapião apenas as coisas que possam ser apropriadas, inseridas no comércio. Assim, são insuscetíveis de usucapião direitos pessoais, bens gravados com cláusula de inalienabilidade, bens indivisíveis, bens de incapazes e bens de uso comum e especial, dentre outros.
Alternativa correta.
B) Usucapião por abandono de lar.
A recente Lei n. 12.424, de 16 de junho de 2011, em seu artigo 9º, disciplinou nova espécie de usucapião, denominada usucapião especial urbana por abandono de lar, acrescentando o artigo 1.240-A ao Código Civil:
“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos, ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir- lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez". A nova categoria pretende solucionar as situações em que um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar conjugal, sem renunciar ou partilhar o bem comum. A hipótese prevista na lei envolve a separação de fato de um casal e o abandono do lar por um dos membros desse casal, sem fazer a regular partilha do bem, quando é o caso. Se o ex-cônjuge ou ex-companheiro permanecer no imóvel de até 250 m² durante dois anos, sem oposição daquele que abandonou o lar e, ainda, não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, adquire a propriedade do bem. Deve-se observar que, considerando considerando o regime de comunhão de bens (seja parcial ou universal), a aquisição é da meação do cônjuge que abandonou o lar, embora seja possível se falar em aquisição do todo, nos casos em que há o regime de separação.
§ 2 ° (VETADO).
Verifique que o estudo de caso retrata que João tem a posse de forma individual, o que já descarta a possibilidade de Usucapião por abandono de lar, pois essa tem, dentre outros requisitos, que a propriedade seja dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, o que não é o caso.
Alternativa incorreta.
C) Usucapião urbana coletiva.
Esta modalidade de Usucapião é regulada somente pelo artigo 10 da Lei n° 10.257/01, que assim dispõe:
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores nao sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Conforme já visto, o estudo de caso retrata que João tem a posse de forma individual, o que já descarta a possibilidade de Usucapião urbana coletiva, pois essa tem, dentre outros requisitos, pluralidade de possuidores, o que não é o caso. Destarte, para fins de aprofundamento do tema, temos que tal instituto tem como objetivo legitimar as ocupações com ânimo definitivo por comunidades de áreas situadas na zona urbana, com centenas de famílias.
Alternativa incorreta.
D) Usucapião especial rural.
O artigo 191 da CF, e também o 1.239 do Código Civilista, prestigiam o possuidor que há mais de cinco anos lavra a terra e nela mora com a família, dando inequívoca finalidade social. Vejamos:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Consoante estudado, o caso retrata que João tem a posse de forma individual de imóvel urbano, o que já descarta a possibilidade de Usucapião especial rural, pois essa tem, dentre outros requisitos, que a área de terra esteja em zona rural, o que não é o caso.
Alternativa incorreta.
Gabarito do Professor: letra "A".
LEGISLAÇÃO PARA LEITURA
Código Civil
Da Usucapião
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 2 o (VETADO).
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Código Civil - Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002, disponível em:
Site Portal da Legislação - Planalto.
RESUMO DE USUCAPIÃO
Usucapião Extraordinária: (art. 1238, CC/02)
REGRA: 15 anos
Independente de título
Independente de boa-fé
Posse contínua
EXCEÇÃO: 10 anos se todos os requisitos acima + moradia habitual ou obra/serviços produtivos.
Usucapião Ordinária: (art. 1242, CC/02)
REGRA: 10 anos
Justo título
Boa-fé
EXCEÇÃO: 5 anos + Imóvel adquirido onerosamente + Registro cancelado + moradia habitual ou investimentos.
Usucapião Especial Rural: (art. 1239, CC/02)
5 anos
Não proprietário de outro imóvel
Sem oposição
50 hectares
Posse trabalho + moradia
Usucapião Especial Urbana: (art. 1240, CC/02)
5 anos + moradia
Não proprietário de outro imóvel
250 m²
Usucapião Especial Urbana por Abandono de Lar ou Familiar: (art. 1240-A, CC/02)
2 anos + moradia + abandono de lar pelo coproprietário
Sem oposição + exclusividade
250 m²
Independente de título
Independente de boa-fé
Posse contínua
Não proprietário de outro imóvel
Usucapião Coletivo (art. 10 e ss, Est. Cidades)
Áreas urbanas com mais de 250 m²
População de baixa renda + utiliza para moradia,
5 anos
Sem oposição
Impossível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor
Possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural
Usucapião administrativa (Lei nº 11.977/2009)
Existente no âmbito da regularização fundiária
O título de legitimação de posse é convertido em propriedade.
Usucapião Extrajudicial (Art. 216-A, LRP incluído pelo NCPC)
Feito em Cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel
Requerimento do interessado
Representado por advogado
Instruído com: ata notarial lavrada pelo tabelião, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título ou quaisquer outros documento.