TJ-PR - Apelação Cível AC 6638742 PR 0663874-2 (TJ-PR) Data de publicação: 07/12/2010
Ementa: Apelação cível. Ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse, cobrança de cláusula penal e indenização. Ausência de apreciação revelia. Presunção relativa de veracidade. Nulidade da sentença não configurada. Devolução das parcelas pagas. Valor pago pelo cedente. Restituição ao cessionário. Indenização pelas benfeitorias. Manutenção. Pagamento dos alugueres a título de perdas e danos. Devido. Retenção do sinal de negócio e multa contratual. Cumulação indevida. Bis in idem. Retenção das parcelas pagas. Redução do percentual para 10%. Litigância de má-fé. Inocorrência. Redistribuição do ônus de sucumbência. Recurso parcialmente provido.
TJ-MS - Apelacao Civel AC 14370 MS 2005.014370-7 (TJ-MS) Data de publicação: 28/11/2005
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - PERDA DO SINAL CUMULADACOM CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE - TAXA DE FRUIÇÃO - 1% AO MÊS SOBRE O VALOR DO IMÓVEL - COBRANÇA PERMITIDA - ART. 53 , § 2º , DO CDC - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A cláusula penal estabelecida pelo inadimplemento da obrigação não pode ser cumulada com a perda do sinal porque ambas têm a natureza de perdas e danos. A taxa de fruição, que tem como suporte fático a ocupação indevida do imóvel pelo promitente comprador, que usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações, deve ser calculada na base de 1%, sobre o valor do imóvel, não podendo, no entanto, ser superior a 10% do valor da prestação mensal paga pelo apelante.
Acerca dessa matéria, o Superior Tribunal de Justiça decidiu o seguinte:
?DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REIVINDICATÓRIA. CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS. INACUMULABILIDADE.
É possível emendar a inicial, convertendo pleito possessório em petitório, mormente quando efetuada antes da citação dos réus. Admissível a reivindicatória quando simultaneamente rescindido o contrato de compra e venda. O pagamento de cláusula penal compensatória exclui a possibilidade de exigir-se ainda a solução de perdas e danos. Recursos especiais parcialmente conhecidos e, nessa parte, providos.? (Recurso Especial (REsp) nº 556620-MT, RIP: , 4ª Turma, rel. Min. Cesar Asfor Rocha, j. em 20.11.2003, DJ 10.05.2004, p. 293, fonte: www.stj.gov.br. Destaquei.)
Cláusula penal e perda de arras não se acumulam em caso de inexecução de contrato
É inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com arras, prevalecendo esta última na hipótese de inexecução do contrato. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma construtora contra dois compradores de imóveis.
Os compradores pretendiam desfazer o contrato de compra e venda, pois consideravam que ele se tornara muito oneroso. Porém, julgavam ilegítima a retenção pela empresa de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal, além da retenção integral do sinal (arras).
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) manteve a sentença que decretou a rescisão do contrato e assegurou à empresa a retenção de 10% de todos os valores pagos, inclusive o sinal, tudo a título de cláusula penal.
Função indenizatória
De acordo com a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso da construtora no STJ, a cláusula penal compensatória é um valor previamente estipulado pelas partes a título de indenização pela inexecução contratual, incidindo na hipótese de descumprimento total ou parcial da obrigação. Ela serve como punição a quem deu causa ao rompimento do contrato e funciona ainda como fixação prévia de perdas e danos.
A ministra explicou que as arras, por outro lado, consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio.
Segundo a relatora, as arras têm por finalidades: “a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”.
Nancy Andrighi afirmou que a função indenizatória das arras existe não apenas quando há o arrependimento lícito do negócio, “mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato”.
Taxa mínima
Na hipótese de descumprimento contratual – explicou a ministra –, as arras funcionam como uma espécie de cláusula penal compensatória, mesmo sendo institutos distintos. Nesse sentido, “evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)”.
Caso arras e cláusula penal compensatória sejam previstas cumulativamente, “deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no artigo 419 do Código Civil, valem como ‘taxa mínima’ de indenização pela inexecução do contrato”, concluiu Nancy Andrighi.
Leia o acórdão. (https://ww2.stj.jus.br/processo/pesquisa/?aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&termo=REsp%201617652)
Na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a cumulação das arras com a cláusula penal compensatória, sob pena de ofensa ao princípio do non bis in idem.
Ex: João celebrou contrato de promessa de compra e venda com uma incorporadora imobiliária para aquisição de um apartamento.João comprometeu-se a pagar 80 parcelas de R$ 3 mil e, em troca, receberia um apartamento.No início do contrato, João foi obrigado a pagar R$ 20 mil a título de arras.No contrato, havia uma cláusula penal compensatória prevendo que, em caso de inadimplemento por parte de João, a incorporadora poderia reter 10% das prestações que foram pagas por ele. Trata-se de cláusula penal compensatória.Suponhamos que, após pagar 30 parcelas, João tenha parado de pagar as prestações. Neste caso, João perderá apenas as arras, mas não será obrigado a pagar também a cláusulapenal compensatória. Não é possível a cumulação da perda das arras com a imposição da cláusula penal compensatória. Logo, decretada a rescisão do contrato, fica a incorporadora autorizada a apenas reter o valor das arras, sem direito à cláusula penal.
STJ. 3ª Turma.REsp 1617652-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/09/2017 (Info 613).
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