Questão 446182

• Banca: MPE-MS
• Órgão: MPE-MS
• Ano: 2011
• Provas: MPE-MS - 2011 - MPE-MS - Promotor de Justiça
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Condomínio; Direito das Coisas / Direitos Reais; Enfiteuse e Superfície; Usucapião

Analise as seguintes afirmações e assinale a alternativa correta.

I – Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para cancelar, o consentimento do credor.

II – A forma de constituição do direito real de superfície pode se constituir mediante instrumento particular, já que a lei não obriga expressamente que seja através de escritura pública para sua validade.

III – Se a sentença de declaração de vacância foi proferida depois de completado o prazo da prescrição aquisitiva em favor do autor da ação de usucapião, não procede a alegação de que o bem não poderia ser usucapido porque do domínio público, uma vez que deste somente se poderia cogitar depois da sentença que declarou vagos os bens jacentes.

IV – A falta de registro do compromisso de venda e compra descaracteriza a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das quotas de condomínio.

V – A existência de cláusula de inalienabilidade recaindo sobre uma fração de bem imóvel, não impede a extinção do condomínio. Na hipótese, haverá sub-rogação da cláusula de inalienabilidade, que incidirá sobre o produto da alienação do bem, no percentual correspondente a fração gravada.

• A. Somente a alternativa II está correta.
• B. Todas as alternativas estão corretas;
• C. Apenas a questão IV está correta;
• D. As alternativas I, III e V estão corretas;
• E. As questões II, III e IV estão corretas.

Gabarito: D

Comentários

• Enunciado I: correto. Fundamento: art. 1387, parág único, do CC.
  
  Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
  
  Enunciado II: incorreto. Fundamento: art. 1227 do CC.
  
  Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
  
  Enunciado III: correto. Fundamento: a usucapião é meio de aquisição originário da propriedade e a sentença que a reconhece tem natureza meramente declaratória, apenas confirmando que a pessoa já é proprietária do bem quando preenchidos os requisitos legais. Por outro lado, o bem permanece como particular até que haja sentença declarando a vacância e, assim, decorrido o prazo da usucapião antes dessa sentença, o bem automaticamente passa a ser propriedade do usucapiente, antes de se tornar bem público, daí afastar a alegação de usucapião de bem público.
  
  
• Enunciado IV: incorreto. Fundamento: a obrigação de pagar as cotas condominiais tem natureza propter rem, ou seja, adere à coisa. O simples fato de o promitente comprador não ter registrado o compromisso de compra e venda não afasta sua responsabilidade de arcar com as cotas condominiais. Nesse sentido:
  
  
  Dados Gerais Processo: AgRg no REsp 893960 SP 2006/0222794-5 Relator(a): Ministro SIDNEI BENETI Julgamento: 20/11/2008
  Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA TURMA Publicação: DJe 12/12/2008
  Ementa
  RECURSO ESPECIAL. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. DESPESAS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE COMPRADOR. As despesas e cotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda não levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário o contrato correspondente, se o condomínio tiver ciência da alienação, como no caso dos autos. Agravo improvido.
  
  Enunciado V: correto. Fundamento: deve-se harmonizar a regra da inalienabilidade com o direito dos condôminos de dividirem a coisa comum. Daí se permitir a extinção do condomínio, mantendo-se a cláusula de inalienabilidade sobre o percentual da fração correspondente. Nesse sentido:
  
  
  Dados Gerais Processo: REsp 729701 SP 2005/0028578-3 Relator(a): Ministra NANCY ANDRIGHI Julgamento: 15/12/2005
  Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA TURMA Publicação: DJ 01/02/2006 p. 553RT vol. 847 p. 183
  Ementa
  Civil. Recurso especial. Condomínio. Extinção. Possibilidade. Cláusula de inalienabilidade que incide sobre fração ideal.

  - A existência de clausula de inalienabilidade recaindo sobre uma fração de bem imóvel, não impede a extinção do condomínio.

  - Na hipótese, haverá sub-rogação da cláusula de inalienabilidade, que incidirá sobre o produto da alienação do bem, no percentual correspondente a fração gravada. Recurso não conhecido.
• Caro André, de fato a assertiva II está incorreta, mas não por motivo da falta de registro.  O enunciado diz respeito à forma, qual seja, instrumento público ou particular.  Assim, consoante o art. 1369 do CC, O direito de superfície só pode se constituir, se veiculado por meio de escritura pública.
• I) Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.

  Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.

  II) Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
  
   

• Realmente o colega Pessa2006 tem razão. Valeu pela correção.

• André, entendo que não foi bem uma correção, posto que sua resposta também afigura-se correta e complementa a resposta de Pessoa2006. A obrigação de pagar cotas condominiais é realmente propter rem e o contrato de promessa de compra e venda admite forma particular.
  
  ;)

• Gabarito: 

  d) As alternativas I, III e V estão corretas;