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Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.Portanto também é responsável pelo pagamento do IPTU.
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O art. 1.227, CC 02 diz que os direito reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, " "só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvos os casos expressos nesse Código". Portanto, o direito real (pagar IPTU) só se transmite com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, ou seja, até 10/03/2009 a obrigação é do vendedor e não de quem adquiriu o imóvel.
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Fiquei em dúvida na letra "c" mas segundo o CC, art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. A alternativa define o direito de retrovenda.
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a - Errada, pois até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor (art. 492).
b - Errada. No mútuo destinado a fins econômicos, isto é, mútuo oneroso, presumem-se devidos juros (art. 591).
c - Errada. Trata-se da cláusula de retrovenda (art. 505), e não da cláusula de reserva de domínio.
d - Errada. O preço poderá ser fixado de acordo com a taxa de mercado (art. 486).
e - Correta.
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a) Considere que determinado indivíduo tenha comprado uma televisão, ficando pactuado o dia para a entrega do bem pelo estabelecimento comercial e que, na véspera da data combinada para a entrega, o estabelecimento tenha se incendiado por problema elétrico e todos os seus bens tenham sido destruídos. Nessa situação, o contrato de compra e venda ficará resolvido, porque o vendedor não tem obrigação, já que a televisão foi destruída. Errado. Por quê? É o teor do art. 492 do CC, verbis: “Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. § 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. § 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.”
b) No direito brasileiro, não é permitido o mútuo oneroso em que se presumam devidos os juros. Errado. Por quê? É o teor do art. 591 do CC, in verbis: “Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.”
c) A cláusula de reserva de domínio consiste no direito que o vendedor se reserva de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as despesas por ele realizadas. Errado. Por quê? Trata-se de cláusula de retrovenda! É o teor do art. 505 do CC, litteris: “Subseção I. Da Retrovenda. Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”
d) Não é lícito que, no contrato de compra e venda, o preço seja fixado pela taxa de mercado. Errado. Por quê? É o teor dos arts. 486 e 487 do CC, verbis: “Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.”
e) Considere que um indivíduo tenha celebrado contrato de compra e venda de seu apartamento em 10/11/2008, sendo a respectiva escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de imóveis em 10/3/2009. Considere, ainda, que, no mês de janeiro de 2009, tenha sobrevindo cobrança do IPTU sobre o imóvel. Nessa situação, o vendedor é responsável pelo pagamento do IPTU. Certo. Por quê? É o teor dos arts. 1.227 e 1.245 2 do CC, verbis: “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”
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Errei porque pensei sob a ótica do direito tributário, e a questão me fez ficar em março, quando se deveria ter voltado a janeiro! Lembrando aos colegas que no CTN, art. 130 e 131, I, se tem que a responsabilidade se transfere ao adquirente. Mas realmente, lendo atentamente depois, vi que deveria-se voltar para janeiro de 2009. E nesse momento, a transferência ainda não havia ocorrido (mas sim, somente em março). E portanto está correta a assertiva.
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Art. 131. São pessoalmente responsáveis:
I - o adquirente ou remitente, pelos tributos relativos aos bens adquiridos ou remidos; (Redação dada pelo Decreto Lei nº 28, de 1966)
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Importante diferenciar esses três institutos (CESPE cobra demais!!!):
Da Retrovenda
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias
Da Preempção ou Preferência
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Da Venda com Reserva de Domínio
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
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Quanto à alternativa “e” (gabarito), importa acrescentar que o fato gerador do IPTU ocorre em 1º de janeiro de cada ano. Assimde, quando transferida a propriedade (março), o elemento temporal do tributo já se houvera aperfeiçoado, imputando ao proprietário do imóvel naquela data (janeiro) a obrigação de pagar o imposto.
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CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO: cláusula inserida em contrato de compra e venda de bem móvel a prazo, na qual o vendedor pode reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. CC diz que é só de bens móveis, mas Lei específica permite a alienação fiduciária.
Abraços
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Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
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Entendo que a alternativa A está correta, afinal o perecimento da coisa antes da tradição sem culpa do devedor torna extinta a obrigação, ou seja, resolve-se esta, com retorno das partes ao estado anterior