Tratamento dos Dados
• Por Fatores: homogeneização por fatores e critérios,
fundamentados por estudos, e posterior análise estatística
dos resultados homogeneizados.
• Tratamento Científico: tratamento de evidências empíricas
pelo uso de metodologia científica que leve à indução de
modelo validado para o comportamento do mercado.
O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do
gráfico de preços observados na abscissa versus valores
estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar
pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.
Correto a utilização dos fatores:
I. Correção da elasticidade da informação pelo fator de fonte.
III. Cálculo do fator de transposição.
IV. Redução do preço à vista.
TRATAMENTO POR FATORES NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
O tratamento por fatores tem por objetivo tornar comparáveis os dados coletados na pesquisa. Se processa com o auxílio de fatores de homogeneização, que podem ser calculados matematicamente ou coletados diretamente em campo:
• Fator de oferta ou fonte (Fo): Faz a correção da elasticidade da informação, pois usualmente os imóveis são ofertados em valor superior ao que são efetivamente transacionados. É tomado em geral como 0,9 para imóveis ofertados podendo chegar a 0,8. Para dados transacionados, em razão da ausência de elasticidade é tomado como igual à 1,0.
• Fator de localização ou transposição (Fl): Refere-se às diferenças de valores entre imóveis situados em locais distintos, ou seja, corrige as variações decorrentes da localização mais ou menos valiosa da amostra em relação ao imóvel avaliando. Pode ser obtido pela planta genérica de valores do município, lançamentos fiscais, informações imobiliárias, ou mais comumente através da experiência profissional..
• Fator de atualização (Fa): Utilizado para atualizar o valor de uma transação à vista, ocorrida em passado recente, para a data de ocorrência da avaliação. É comum também o uso do fator de redução de preço à (Fv), onde se obtêm o valor à vista de um imóvel comprado à prazo, inclusive através de série uniforme de prestações. Em ambos os casos, os fatores são obtidos através de cálculos de matemática financeira.
Outros Coeficientes: Fator de frente ou testada (Ff ) -Fator de profundidade (Fp) -Fator de topografia (Fg) -Fator de esquina ou frentes múltiplas (Fe) -Fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz) - Fator de padrão de acabamento (Fd) - Fator de idade e conservação (Fi) -Fator de arquitetura (Fq)
Fonte: http://www.demc.ufmg.br/adriano/Avaliacoes%20Imobiliarias%20Topicos%20Complementares.pdf