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"O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço.
A 3ª Turma desta Corte decidiu acerca de semelhante controvérsia no Recurso Especial nº 1.489.565/DF, definindo que a pretensão de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional (artigo 177 do CC/1916, atual artigo 205), somente se extinguido por meio de usucapião exercida por terceiro.
Naquele julgamento, ficou assentado que o objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço.
Assim, o direito de obter o registro do título somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual usucapião intentada por terceiro, não se submetendo, portanto, aos prazos previstos no artigo 177 do CC/1916 (atual artigo 205).
Ademais, a jurisprudência desta corte firmou o entendimento de que é dispensável o registro de compromisso de compra e venda para a imprescritibilidade da pretensão de adjudicação compulsória (REsp nº 195.236/SP)".
Conjur
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"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de registro de imóveis, mesmo quando não exercido em face do promitente vendedor".
Art. 1.418, CC. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
S. 239, STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Trata-se do direito pessoal do comprador à adjudicação compulsória. Quando exercido pelo comprador em face do vendedor, não se exige o registro (art. 1418 do CC c.c. a S. 239, STJ). Mas, atenção: quando exercido pelo pretenso comprador em face de terceiro (que não o vendedor), exigir-se-á o prévio registro (art. 1417, CC c.c. E. 95, I JDC). Assim:
Enunciado 95, I JDC: "O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)".
Nesse sentido, então, tratando-se de direito real exercido em face de terceiros:
Art. 1.417, CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Direito pessoal - comprador/vendedor - não precisa de registro.
Direito real - comprador/terceiro - precisa de registro.
Este texto bem explica: https://www.conjur.com.br/2018-ago-15/ermiro-ferreira-neto-sumula-239-stj-revisada
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GABARITO C
a) Erro: Não importa o tamanho do imóvel. Art. 1.238, CC. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
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b) Erro: A sentença no processo de usucapião serve como título para o registro no CRI. Fundamento: art. 1.238, parte final, art. 1.241, parágrafo único, ambos do CC, bem como no art. 167, inc. I, item 28, Lei 6.015/73 (registros públicos), entre outros dispositivos legais.
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c) Certo. Fundamentos:
- A promessa de compra e venda é um contrato preliminar por meio do qual uma pessoa (promitente vendedor) se compromete a vender o seu bem ao promissário comprador após este pagar integralmente o preço que foi ajustado.
- Se o promitente vendedor, mesmo após receber o preço integral combinado, recusar-se a outorgar a escritura pública, o promissário comprador poderá ajuizar ação de adjudicação compulsória.
- Existe um prazo para que o promissário comprador proponha a ação de adjudicação compulsória? NÃO (STJ, REsp 1.216.568, 2015).
- Por quê? Primeiro, o prazo seria decadencial (porque é uma ação constitutiva), porém, a lei não prevê nenhum prazo. Quando não há previsão de prazo decadencial para determinada ação, significa que a parte poderá propor a ação a qualquer tempo.
- IMPORTANTE: se o promitente comprador não estiver na posse do imóvel, ele tem que ter cuidado para que o possuidor não fique morando lá tempo suficiente para adquiri-lo por usucapião. Se isso acontecer, o promitente comprador perderá seu direito real à aquisição pelo fato de o possuidor ter adquirido outro direito real (o de propriedade).
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d) Primeira parte correta: Súmula 239-STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Segunda parte incorreta: se a promessa não for registrada, ela ainda é válida perante o promitente vededor, mas não produz, em regra, efeitos para terceiros, porque o registro é uma condição para tanto (E95, I JDC).
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e) Primeira parte correta: trata-se aplicação da exceção do contrato não cumprido. Art. 476, CC. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Segunda parte incorreta: embora a ação de adjudicação compulsória possa ser proposta a qualquer tempo, o decurso do tempo não é irrelevante. Pode ser que quem esteja na posse do imóvel o adquira pr usucapião nesse interregno.
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quanto a letra a:
Não obsta o pedido declaratório de usucapião especial urbana o fato de a área do imóvel ser inferior à correspondente ao “módulo urbano" (a área mínima a ser observada no parcelamento de solo urbano por determinação infraconstitucional). Isso porque o STF, após reconhecer a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada, fixou a tese de que, preenchidos os requisitos do artigo 183 da CF, cuja norma está reproduzida no art. 1.240 do CC, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel
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A 3ª Turma desta Corte decidiu acerca de semelhante controvérsia no Recurso Especial nº 1.489.565/DF, definindo que a pretensão de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional (artigo 177 do CC/1916, atual artigo 205), somente se extinguido por meio de usucapião exercida por terceiro.
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Sobre a primeira assertiva:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL USUCAPIENDO COM ÁREA INFERIOR AO MÓDULO URBANO DISPOSTO NA LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 1.238 DO CC: POSSE, ANIMUS DOMINI, PRAZO DE 15 (QUINZE) ANOS. RECONHECIMENTO DO DIREITO À AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE NÃO SUJEITO A CONDIÇÕES POSTAS POR LEGISLAÇÃO DIFERENTE DAQUELA QUE DISCIPLINA ESPECIFICAMENTE A MATÉRIA.
1. Tese para efeito do art. 1.036 do CPC/2015: O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.
2. No caso concreto, recurso especial não provido, a fim de afirmar a inexistência de impedimento para que o imóvel urbano, com área inferior ao módulo mínimo municipal, possa ser objeto da usucapião extraordinária.
(REsp 1667842/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 03/12/2020, DJe 05/04/2021)
CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Usucapião extraordinário e possibilidade de a área do imóvel ser inferior ao "módulo urbano". Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: <>. Acesso em: 03/02/2022
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No Resp 1818564-DF, argumentou-se que "a falta de matrículas individuais dos lotes, mas também a pendência de aprovação do projeto de parcelamento da área, impediriam o registro de eventual sentença declaratória de usucapião. Daí resultaria a falta de interesse de agir (arts. 17 e 485, IV e VI, do NCPC)". O ministro relator entretanto, em seu voto, entendeu não ser esse um impedimento do registro do usucapião:
"(...) Para melhor discernir as coisas é preciso recordar, antes de tudo, que a ausência de matrícula individual do imóvel não embaraça, por si só, o registro da usucapião reconhecida em juízo.
"É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística."
STJ. 2ª Seção. REsp 1818564-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 09/06/2021 (Recurso Repetitivo – Tema 1025) (Info 700).
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Provinha de civil de morrer essa heim, Jesus.
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A solução da questão
exige o conhecimento acerca dos modos de aquisição da propriedade imóvel, mais precisamente sobre a usucapião e adjudicação
compulsória, analisemos as alternativas:
a) ERRADA. Há um erro nessa assertiva, vez
que o reconhecimento da usucapião extraordinária independe da observância do
módulo, não importa o tamanho do imóvel, veja o art. 1.238 do CC: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o
declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis."
b) ERRADA. O registro
imobiliário pode ser feito com a sentença que reconhece o direito de
propriedade por usucapião, visto que a sentença constitui título para o registro
no CRI. O art. 1.238, parte final do CC é nesse sentido: “podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual
servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis." Além
disso, o art. 1.241, § único: “Poderá o possuidor requerer ao juiz seja
declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único.
A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis."
A lei 6.015/1973 dispõe que no Registro
de Imóveis, além da matrícula, serão feitos o registro das sentenças
declaratórias de usucapião (art. 167, I, item 28).
c) CORRETA. Adjudicação compulsória é uma ação que visa
o registro de um imóvel o qual não se tem a documentação exigida por lei, visa
a transferência da propriedade ao promitente comprador. O STJ acabou entendendo
que a pretensão de adjudicação não se sujeita a prazo prescricional, ou seja,
pode ser ajuizada a qualquer tempo, no entanto, a pretensão de adjudicação se
extingue por meio de usucapião exercida por terceiro; então se o promitente
comprador não estiver na posse do imóvel, o possuidor pode adquirir a
propriedade por usucapião e o promitente perderá o seu direito.
d) ERRADA. De fato, o direito à adjudicação compulsória
não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de
registro de imóveis, entendimento este veiculado na súmula 239-STJ. Entretanto,
se exercida em face de terceiros, não sendo a promessa registrada, não produz efeitos
para terceiros em regra, conforme Enunciado 95 da Jornada de Direito Civil.
e) ERRADA. A primeira parte da assertiva está correta, no entanto, mesmo que
não haja prazo para a ação de adjudicação compulsória, o decurso do tempo não é
irrelevante, vez que eventual possuidor do imóvel pode adquirir a propriedade
por usucapião.
GABARITO DA PROFESSORA: LETRA C.
Referências:
TUCCI, José Rogério da Cruz .
Imprescritibilidade da ação de adjudicação compulsória na jurisprudência do STJ.
Site Conjur.
Promessa de compra
e venda, mesmo sem registro, gera efeitos, diz STJ. Revista Consultor
Jurídico
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Quanto a letra D:
Acredito que a alternativa também esteja correta, pois não só contra o vendedor é desnecessário o registro, mas também contra seus herdeiros.
Apelação. Recurso. Ação de adjudicação compulsória. Ação julgada procedente. Justiça gratuita deferida no agravo de instrumento interposto pela apelante. Autores que já eram proprietários de 1/11 do imóvel e adquiriram dos demais condomínios as frações de cada um. Falecimento do promitente vendedor Dirceu Antônio da Silva antes da outorga da escritura definitiva. Quitação expressa no instrumento particular de compromisso de compra e venda. Desnecessidade de abertura de inventário. Réus que são herdeiros do promitente vendedor. Concordância expressa do filho Samuel. Desnecessidade de registro do compromisso de compra e venda. Acolhimento do pedido dos autores. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios para 12% do valor da causa. Recurso Improvido. (TJSP; Apelação Cível 1000231-89.2019.8.26.0019; Relator (a): Beretta da Silveira; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Americana - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/10/2020; Data de Registro: 26/10/2020)
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Comentário a alternativa "C".
A ação judicial de adjudicação compulsória tem natureza jurídica de ação constitutiva, ou seja, não condena o réu (ação condenatória), mas sim constitui determinada situação jurídica. Nas ações constitutivas o prazo é decadencial e não prescricional (ação condenatória).
Prazos no casos de decadência são determinadas especificamente, se não houver o prazo é indeterminado.
Referência: Dizer o Direito, info 570, STJ.
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"a pretensão de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional, mas se extingue por meio de usucapião exercida por terceiro;"
Sendo o usucapião uma modalidade de prescrição aquisitiva, não seria esta alternativa contraditória?