Gabarito: E.
A) Súmula 308, STJ: "Ahipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior àcelebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes doimóvel."
B) Súmula 239, STJ: "Odireito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso decompra e venda no cartório de imóveis."
C) Súmula 370, STJ: "Caracteriza dano moral a apresentação antecipada de cheque pré-datado."
E) Súmula 449, STJ: "Avaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis NÃO constitui bemde família para efeito de penhora."
Letra A – Correta. Súmula 308 do STJ. - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Letra B – Correta. Súmula 239 do STJ. - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Letra C – Correta. Súmula 370 do STJ - Caracteriza dano moral a apresentação antecipada de cheque pré-datado.
Letra D – Correta. Súmula 364 do STJ. - O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.
Letra E – Incorreta. SÚMULA 449, STJ A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis NÃO constitui bem de família para efeito de penhora.
Assim, a assertiva a ser marcada é a Letra E.
A fim de encontrarmos a resposta correta, iremos analisar cada uma das alternativas a seguir:
A) Trata-se da Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".
Vamos compreender a Súmula. A hipoteca é um direito real de garantia sobre coisa alheia, que recai principalmente sobre bens imóveis, sendo um de seus principais efeitos a constituição de um vínculo real, que acompanha a coisa (art. 1.419), conhecido como direito de sequela, que tem efeitos “erga omnes", dando direito de excussão ao credor hipotecário, contra quem esteja com o bem (art. 1.422). Assim, se um imóvel é garantido pela hipoteca, o credor poderá reivindicar o bem contra o terceiro adquirente da coisa.
Esse direito real de garantia é muito comum em contratos de construção e incorporação imobiliária, visando a um futuro condomínio edilício. Como muitas vezes o construtor não tem condições econômicas para levar adiante a sua obra, acaba por celebrar um contrato de empréstimo de dinheiro com um terceiro, agente financeiro ou agente financiador, oferecendo o próprio imóvel como garantia, o que inclui todas as unidades do futuro condomínio. Iniciada a obra, o incorporador começa a celebrar compromissos de compra e venda com os consumidores.
Digamos que o incorporador descumpra as suas obrigações perante o agente financiador, deixando de pagar as parcelas do financiamento. O consumidor seria prejudicado. Dai o verbete do STJ, que visa, justamente, proteger o consumidor adquirente do imóvel, restringindo os efeitos da hipoteca às partes contratantes, de maneira que ele não seja responsabilizado pela conduta da incorporadora, que acaba não repassando o dinheiro ao agente financiador. Prestigia-se, pois, a boa-fé (TARTUCE, Flavio. Direito Civil. Direito das Coisas. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. v. 4. p. 47-48).
Correta;
B) Em harmonia com a Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
Dispõe o art. 1.417 do CC que, “mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel". Estamos diante de um compromisso de compra e venda, que constitui verdadeiro direito real à aquisição do imóvel, de maneira que, diante da recusa do promitente vendedor à outorga da escritura de compra e venda, caberá ação de adjudicação compulsória.
Se não for levado à registro, esse compromisso será um contrato preliminar, que antecede o contrato definitivo de compra e venda, tratado no art. 462 e seguintes. Gera obrigação entre as partes. O fato é que, ainda que não seja levado a registro o compromisso de compra e venda, o promitente comprador poderá ajuizar a ação de adjudicação compulsória.
Em harmonia com o entendimento do STJ, temos o Enunciado 95 do CNJ: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)".
Correta;
C) É neste sentido a Súmula 370 do STJ: “Caracteriza dano moral a apresentação antecipada de cheque pré-datado". Exemplo: Caio gostou muito de uma calça, mas como não dispõe de dinheiro para pagamento à vista e nem de cartão de crédito, Ticio, o dono da loja, sugere que ele parcele a compra, através da emissão de três cheques pós-datados, a serem descontados nos três meses subsequentes à compra. Sabemos que o cheque é uma ordem de pagamento à vista e Ticio vai até o banco e desconta os três de uma só vez. Isso configura “venire contra factum proprium", ou seja, comportamentos contraditórios, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, por violar a boa-fé objetiva. Correta;
D) Em consonância com a Súmula 364 do STJ: “O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas". Trata-se da leitura constitucional do Direito Civil, que traz a ideia do patrimônio mínimo, com fundamento na dignidade da pessoa humana e, mais ainda, no que toca ao bem de família legal, com fundamento no direito social à moradia (art. 6º da CRFB). Foi esta tese do patrimônio mínimo que serviu de respaldo para a edição da referida súmula, de maneira que a impenhorabilidade do bem de família não pretende proteger a família em si, mas sim a própria pessoa humana, que tem o direito à moradia.
Correta;
E) De acordo com a Súmula 449 do STJ, “a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis NÃO constitui bem de família para efeito de penhora". Isso significa que, em tese, a vaga de garagem poderá ser penhorada.
Incorreta.
Resposta: E