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Art. 842. A transação far-se-á por escritura pública, nas obrigações em que a lei o exige, ou por instrumento particular, nas em que ela o admite; se recair sobre direitos contestados em juízo, será feita por escritura pública, ou por termo nos autos, assinado pelos transigentes e homologado pelo juiz.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
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Nos termos do art. 170 do Código Civil é possível a conversão do negócio jurídico nulo, vejamos:
"Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade."
É comum a ocorrência da conversão na situação narrada na questão, uma vez que ausente a escritura pública na compra e venda de imóvel (com valor superior a 30 salários mínimos) é possível que haja a conversão do negócio em compromisso de compra e venda, que pode ser feito por instrumento particular.
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Via de regra, o instrumento legal para firmar compra e venda de imóveis é por escritura pública, contudo a lei faculta ser por instrumento particular até o valor de 30 salários mínimos.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Só me atualizem para ver se é sobre isso mesmo que a questão versa.
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O instituto da conversão substancial do NJ não tem o propósito de sanar a invalidade absoluta. Por meio da conversão substancial existe uma reclassificação ou recategorização do NJ o qual passa a ser de outra espécie. Em resumo, trata-se de outro negócio jurídico distinto daquele que é nulo e representa aquilo que se suponha que as partes teriam querido praticar.
Sendo assim, a conversão substancial não sana a invalidade absoluta. Ela apenas viabiliza a transmutação do negócio jurídico nulo em outro válido distinto quando possuir requisitos de outro e desde que o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.
Fonte: Comentários questões Estratégia Concursos. - Comentário da QC - CODEVASF.AssessorJrd-21
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Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.
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SUGESTÃO DE GABARITO: ERRADO
COMENTÁRIO: Verdadeiramente, o artigo 108 do Código Civil assim nos diz: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Todavia, é possível a sua conversão, à luz do artigo 170: Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.
https://blog.grancursosonline.com.br/gabarito-dpe-rs-defensor-extraoficial/#5
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VAMOS POR PARTES PARA PEGAR O Q DA QUESTÃO:
- Primeiro ponto: A questão fala em valor do bem ? Não!!! Portanto, a ausência de escritura pública só seria um problema se contivesse valor e esse fosse superior a 30 salários mínimos, pois, nesse caso, a escritura pública seria elemento essencial (art. 108, CC). Caso contrário, seria sim possível realizar por instrumento particular.
- Segundo ponto: Suponhamos que a questão houvesse trazido um valor superior a 30 salários mínimos, nesse caso o negócio jurídico seria de fato nulo, porém, nos termos do art. 170 do CC, seria possível sua conversão, haja vista que ele tem os elementos compatíveis com o contrato de promessa de compra e venda. Sobre essa segunda situação, foi abordada no certame de 2017 da DPE-PR como uma das assertivas da questão, sendo considerada certa! Na integralidade: "II. Um determinado contrato nulo pode ser convertido em contrato válido, como na hipótese de compra e venda de bem imóvel, com valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país, sem a lavratura de escritura pública; perfazendo-se apenas em compromisso de compra e venda. "
Dessa forma, o contrato só será nulo se o bem for superior a 30 s.m. e ainda assim, seria possível convertê-lo!
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A promessa de compra e venda precisa ser registrada em cartório para ser válida?
NÃO. A promessa de compra e venda é válida mesmo sem registro no cartório.
Quando a promessa de compra e venda é registrada em cartório, esse compromisso passa a ter natureza jurídica de direito real à aquisição. Veja o que diz o Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
(...) A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. (...)
(STJ. 4ª Turma. REsp /MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2014)
A importância do registro em cartório está na eficácia da promessa de compra e venda perante terceiros:
• Se a promessa não foi registrada: ela é válida, mas produz efeitos apenas entre as partes.
Ex: João (promitente vendedor) celebra um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel com Pedro (promitente comprador). Esta promessa não é registrada em cartório. João começa a pagar as prestações mensais. Ocorre que João, de forma desonesta, vende à vista o mesmo imóvel para Carlos que, de posse da escritura pública, vai até o cartório e registra o imóvel em seu nome. Pedro, ao descobrir a venda, não poderá pleitear o imóvel de Carlos. Restará a ele ajuizar ação de indenização contra João. Não significa que a promessa de compra e venda era inválida. O problema é que ela, mesmo sendo válida, não produzia efeitos para terceiros. Logo, Pedro não tem direito de sequela porque a promessa de compra e venda, neste caso, não é direito real.
• Se a promessa foi registrada: ela é válida e, além disso, produz efeitos perante terceiros.
Ex: utilizando o mesmo exemplo acima, se a promessa de compra e venda celebrada entre João e Pedro tivesse sido registrada em cartório, Carlos nem teria conseguido registrar o imóvel em seu nome, considerando que haveria essa restrição na matrícula do imóvel. No entanto, ainda que Carlos tivesse conseguido registrar, Pedro poderia ajuizar ação de adjudicação compulsória contra Carlos, desconstituindo esse registro. Isso porque a promessa de compra e venda produz efeitos para terceiros (no caso, Carlos) e a alienação de João para Carlos é ineficaz perante Pedro.
Nesse sentido, confira o art. 1.418 do CC:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
FONTE: VELHO DOD
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A escritura pública é essencial à VALIDADE - art. 108, CC.
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Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.