O examinador explora, na presente questão, o conhecimento do candidato acerca do que prevê o Código Civil sobre o negócio jurídico, importante tema no ordenamento jurídico brasileiro. Senão vejamos:
Agnaldo, advogado, com viagem marcada para o exterior, constitui seu sócio, Arthur, como bastante procurador para efetivar a venda de um apartamento seu. Durante vistoria no imóvel, Arthur descobre que um vazamento no banheiro estava se infiltrando no apartamento do andar de baixo, mas nada comunica a Agnaldo. Mesmo assim, Arthur assina recibo de sinal e princípio de pagamento no dia 02 janeiro de 2009 e imite Ademir, o futuro proprietário, na posse do imóvel no mesmo ato. Em seguida, no dia 02 de fevereiro de 2009, Arthur e Ademir assinam a escritura definitiva de compra e venda. No dia 16 de julho de 2009, Ademir é procurado pelo vizinho do andar de baixo, que lhe solicita providências sobre o desabamento do teto de gesso e alagamento de todo o seu imóvel. Desejando minimizar seus prejuízos, Ademir, imediatamente, procura um advogado que, analisando o caso, deve informar ao cliente que
A) a representação é convencional, ainda agravada pela culpa in eligiendo, e somente Agnaldo poderá ser acionado sobre os eventos; no entanto, Agnaldo poderá optar por conceder um abatimento no preço do bem ou anular o contrato, sendo que responderá por perdas e danos em ambas as hipóteses.
B) a representação é convencional e o negócio jurídico não pode mais ser anulado ou modificado em razão do prazo decadencial para os casos de posse anterior à alienação, que são reduzidos à metade.
C) o negócio jurídico não pode ser anulado, mas poderá ser exigido abatimento do preço, por se tratar de vício oculto do imóvel e Agnaldo não terá de pagar perdas e danos, por não conhecer também o defeito.
D) o negócio jurídico pode ser anulado; Agnaldo poderá ser obrigado a devolver o que recebeu pela alienação do bem, e, solidariamente com Arthur, responderá por perdas e danos, enquanto Ademir poderá enjeitar o bem comprado, anulando o contrato, ou requerer abatimento no preço, à sua escolha.
O presente caso hipotético trata de hipótese clara de vício redibitório, que são os defeitos existentes na coisa objeto de contrato oneroso, ao tempo da tradição (ver art. 444), e ocultos por imperceptíveis à diligência ordinária do adquirente (erro objetivo), tornando-a imprópria a seus fins e uso ou que lhe diminuam a utilidade ou o valor, a ensejar a ação redibitória para a rejeição da coisa e a devolução do preço pago (rescisão ou redibição) ou a ação estimatória (actio quanti minoris) para a restituição de parte do preço, a título de abatimento.
Ora, se Arthur, na qualidade de procurador para efetivar a venda de um apartamento de Agnaldo, durante vistoria no imóvel, descobre que um vazamento no banheiro estava se infiltrando no apartamento do andar de baixo, e mesmo assim, independentemente de ter comunicado a Agnaldo, assina recibo de sinal e princípio de pagamento no dia 02 janeiro de 2009 e imite Ademir, o futuro proprietário, na posse do imóvel no mesmo ato, verifica-se de forma clara a ciência do vício e que ele não foi percebido pelo adquirente.
Neste sentido, vejamos o que diz ainda o Código Civil:
Seção V
Dos Vícios Redibitórios
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.
Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (
art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.
Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.
Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
§ 2º Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.
Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência.
E) o negócio jurídico não pode mais ser anulado em razão do prazo decadencial para os casos de posse anterior à alienação, que são reduzidos à metade; no entanto, Ademir poderá requerer indenização por perdas e danos, respondendo Arthur e Agnaldo, solidariamente, em razão da culpa in eligiendo.
Gabarito do Professor: D
Bibliografia: